Про те, як почувається сегмент комерційної нерухомості в складі ЖК столиці, яку модель управління подібними об'єктами вибирають девелопери й за якими форматами майбутнє, 
спілкувалося з експертами ринку.
В умовах кризи табір інвесторів у комерційну нерухомість у складі ЖК розділився: хтось обрав вичікувальну позицію й вирішив зачекати з угодою, а хтось, навпаки, побачив у комерції в складі ЖК вигідну бізнес-модель і навіть рятувальний круг. Зрозуміло, усі рішення ухвалюються з оглядкою на мешканців.
Вбудовані приміщення різного функціонального призначення, за оцінками учасників ринку, займають від 7 до 15% загальної площі об'єкта. Однак забудовники все частіше реалізують свої об'єкти з оглядкою на майбутніх мешканців і закладають значно більші обсяги комерційних площ.
Лілія Півнєва, заступниця комерційного директора SAGA Development з продажу комерційної нерухомості, розповідає, що в окремих об'єктах компанії частка комерційних приміщень сягає 40%, а в деяких mixed-use проєктах (як, наприклад, Andriyivsky City Space на Подолі) комерційна функція є домінівною. Цей розподіл залежить від результатів дослідження, яке проводиться на початковому етапі роботи над проєктом.
І компаній, які приділяють комерції належну увагу, на ринку стає дедалі більше. Сьогодні мало виділити пару тисяч квадратних метрів на перших поверхах. У деяких проєктах девелопер проєктує окремі торгові центри з кінотеатрами (ЖК White Lines) та фуд-кортами, продумує в складі житлового проєкту офісні центри (ЖК Intergal City) і публічні простори на кшталт конференц-залів, коворкінгів, патіо-зон.
На думку Олесі Скринник, директора департаменту комерційної нерухомості компанії «Інтергал-Буд», ухвалюючи рішення про наповнення ЖК інфраструктурою, забудовник передусім ретельно вивчає вже сформовану інфраструктуру району: чого бракує, який орендар був би цікавим цільовій аудиторії.
Потім він займається розробленням основних транспортних потоків у комплексі: як рухатимуться автомобілі та пішоходи, які можливості є в локації.
Усе це, пояснює експерт, дає змогу скласти функціональну карту ЖК, а отже, розподілити функціональне зонування за комерційними приміщеннями.
«Якщо подивитися співвідношення цільового призначення, то 40% — це streetretail, 20% — HoReCa, 25% — сфера послуг, 10% — фармація. На решту 5% припадають офіси», — зазначає Скринник.
Однак єдиної вивіреної формули розв'язання питання, як девелоперу закласти максимальну кількість потрібних функцій ще на етапі планування ЖК, немає, попереджає заступниця директора з комерційних питань ІБК «Обрій» Олеся Перчак.
Це, за її словами, авторський девелоперський коктейль, успішність якого залежить від професіоналізму команди. «А чинників, які впливають на процентне співвідношення площ, безліч — від самої локації, поточного оточення ЖК до сегмента житла, популярності комплексу тощо», — перераховує експерт.
Водночас варто віддати належне девелоперам: багато хто з них ще на етапі планування комплексу вивчає й аналізує потреби ринку комерційних приміщень.
Передусім йдеться про архітектурні та конструктивні особливості, як-от вітринні вікна, високі стелі, енергоефективність, ізольовані входи, правильні під'їзні шляхи, грамотно розташовані розвантажувальні вікна, місця для вивіски, система вентиляції та спеціалізовані інженерні комунікації.
Важливою також є стратегія формування й управління пулом комерційних приміщень. Іншими словами, аби до кого бізнес іти не хоче, для нього є важливими теплі, комфортні умови, неконфліктні сусіди, які посилюють і підсвічують його концепцію.
Формат, що має попит
2020 року комерційна нерухомість отримала хороший удар під дих, зіткнувшись із масштабним локдауном. Одна частина бізнесів і процесів пішли в офлайн, інша переорієнтувалася на формат «бери із собою», а деякі ніші на кшталт сегмента б'юті-послуг були змушені простоювати аж до зняття жорстких обмежень.
За словами Перчак, одним із помітних наслідків коронавірусу стало зменшення купівельної активності щодо об'єктів комерційного призначення поряд із тенденцією стабільно високого попиту на житло. «На комерційну нерухомість сформувався відкладений попит, який, імовірно, почне реалізовуватися, наприклад, у разі сприятливого коливання курсу валют», — переконана вона.
Лілія Півнєва ж, навпаки, зазначає, що зі стартом бізнес-сезону та виходом країни з глибокої самоізоляції інтерес інвесторів до комерційних приміщень у складі житлових комплексів зберігається, а подекуди навіть посилюється. Цьому сприяє відсутність альтернативи у вигляді банківських депозитів (ставки за ними надалі знижуються) і нерухомості за кордоном (через закриті кордони).
Якщо концепція, локація, позиціювання збіглися з очікуваннями бізнесу, то до моменту введення будинку в експлуатацію та його заселення зазвичай більш як половину комерційних площ розпродано.
До речі, коронавірус допоміг декому визначитися і змістив орієнтири з довгострокової оренди на купівлю. Володіння приміщенням знімає питання щодо орендної плати та орендних канікул у разі форс-мажорів, дає змогу розпоряджатися метрами на свій розсуд і ефективно управляти ними.
«Комерційною нерухомістю в складі житлових комплексів усе частіше цікавиться середній і великий бізнес, який раніше надавав перевагу оренді приміщень. Зокрема, зараз ми в процесі укладення угоди про купівлю комерційного приміщення в одному з об'єктів SAGA Development великою мережею супермаркетів; кілька великих компаній теж придбали приміщення і планують розміщувати там свої офіси», — поділилася Півнева.
Зі ступенем готовності об'єкта зростає й кількість зацікавлених покупців і орендаторів приміщень. У ЖК на фінальній стадії цього року інвестують набагато охочіше, розповідають забудовники.
«Інвестори в комерційну нерухомість прагнуть знизити ризики завдяки купівлі приміщень, щодо яких уже укладено договори з орендарями. Водночас вони частіше погоджуються на прибутковість нижче за бажану за умови, що вона є прогнозованою, а бізнес орендаря є стійким», — упевнена заступниця комерційного директора SAGA Development з продажу комерційної нерухомості.
Найбільш популярними, за словами гравців ринку, є комерційні приміщення площею 50-120 кв. м, але і приміщення більшого розміру непогано продаються. Ціни дуже різняться й залежать від багатьох складників: рівня трафіку, розташування, конструктивних особливостей приміщень тощо.
Загалом діапазон цін на ринку — у середньому від $800 до $2 тис. У центральному діловому районі та об'єктах бізнес-класу вартість квадрата в комерційних приміщеннях може сягати й $3,5 тис. Водночас, звісно, важливими є високий ступінь готовності до введення в експлуатацію та розпроданість квартир.
З огляду на ситуацію, що склалася на ринку, девелопери практикують і розстрочку на комерційні приміщення, і вигідні індивідуальні умови, і дисконти під бажаних орендарів, і свої умови оренди. Орендні ставки в комерційних приміщеннях у складі ЖК коливаються в середньому від $5 до $15 за кв. м у сегменті комфорт+.
Скинути баласт
Якщо раніше девелопер прагнув швидше розпродати комерційні приміщення і видихнути, то зараз нерідкими є випадки, коли вони залишаються в управлінні самої компанії.
За словами Перчак, є три основні стратегії щодо формування й управління пулом комерційних приміщень у складі ЖК. Перша: залишити у власному користуванні та управлінні, створивши водночас свої підрозділи для виконання відповідних бізнес-функцій. Друга: залучити компанію, що спеціалізується на управлінні. Третя: реалізувати/продати всі площі.
«Логічно, що перші дві стратегії дають можливість більшого впливу й контролю, а також поле для варіативності у виробленні компромісних рішень у питаннях комбінації комерційних функцій», — говорить експерт.
Третя ж стратегія, з одного боку, здається простішою: продав і забув. Однак саме вона ще на ранніх стадіях проєктування передбачає максимальне розуміння того, який мікс комерції матиме попит.
«Адже продавши одне приміщення з певним функціоналом, складно переконати власника змінити призначення об'єкта, навіть якщо бізнес-модель обіцяє ефект синергії в поєднанні з функціоналом сусіднього приміщення», — пояснює заступниця директора з комерційних питань ІБК «Обрій».
Третю стратегію зазвичай вибирають на об'єктах, які є стратегічно нетривалими, або, як у випадку з «Парковим кварталом «Місто квітів», коли об'єкт реалізується в партнерстві.
«В іншому ж нашому проєкті — ЖК UNO City House — паралельно з продажем об'єктів комерційної нерухомості ми також розглядаємо для себе стратегію самостійного управління, зокрема, площами, що розташовані на першому поверсі будівлі», — ділиться планами Перчак.
У SAGA Development, розповідає Лілія Півнєва, дві основні стратегії роботи з комерційною нерухомістю. Перша й поки домінівна — це продаж комерційних приміщень із наданням інвестору повного спектра послуг з операційного управління й підбору орендаря.
Для цього запустили сервіс SAGA Rent, у рамках якого або підбирають орендаря для вже купленого інвестором приміщення, або спочатку підбирають орендаря, а потім продають приміщення з уже готовим бізнесом і зрозумілою прибутковістю від оренди. Це дозволяє знизити ризики простою приміщення або вибору орендаря, бізнес якого суперечить концепції ЖК, пояснює вона.
«Друга стратегія, яку ми реалізуємо в наших нових проєктах, — це надання приміщень в оренду, які залишаються в нашій власності. Це дає нам змогу підібрати сильні «якірні» інфраструктурні одиниці, які допомагають генерувати додатковий потік користувачів», — пояснила Півнєва.
Залишити приміщення для надання в оренду можуть дозволити собі переважно великі девелопери або ті, у кого є навички управління, розповідає Олеся Скринник. У проєктах компаннії «Інтергал-Буд» забудовник узяв на себе функцію щодо заповнення комерційних приміщень і ретельно підходить до вибору власників і орендарів.
Основне завдання — зібрати різні формати й задовольнити потреби майбутніх мешканців із максимальною користю для бізнесів. Компанія пропонує гнучкі умови купівлі, а також оренди у своїх об'єктах.
Учасники ринку зазначають, що пул власників і орендарів бізнесу зазвичай збігається з аудиторією ЖК. Під час вибору місця для бізнесу важливо звертати увагу на цільове призначення приміщення, функціонал, інженерні комунікації, особливості розташування.
Зазвичай, за словами Півнєвої, основні побоювання інвестора під час вибору комерційних приміщень пов'язані з тим, що він:
- не розуміє, скільки часу йому доведеться шукати орендаря на приміщення, з ким він вестиме пошук і в скільки це обійдеться;
- не розуміє, скільки часу орендар перебуватиме на ремонтних канікулах (у період, протягом якого орендар робить ремонт приміщення, він не сплачує за оренду або платить за зниженою ставкою);
- не розуміє, яку прибутковість даватиме приміщення через те, що ринок дуже динамічний і показники швидко змінюються.
Купівля нерухомості, щодо якої вже підписано договір оренди та є орендар зі стабільним бізнесом, саме й дає змогу нівелювати згадані ризики та пов'язані з ними побоювання. Наразі це один з оптимальних варіантів для інвестора.
Читайте також
