Комерційні приміщення у складі ЖК стають новою дохідною стратегією українців. Відкрити свою справу там, де є цільова аудиторія, що зростає, підготовлено всі комунікації та продумано технічні характеристики приміщень, стає практичним вибором усе більшої частини українців. 
розпитало забудовників, як вони готують приміщення під бізнес у ЖК, а також дізналося про умови інвестування в комерційні об'єкти та терміни їхньої окупності.
Який бізнес відкрити в житловому комплексі: як забудовник обирає власників і орендарів
Щоб відкрити свою справу, потрібно врахувати безліч деталей, серед яких концепція і локація, а також підбір приміщення під бізнес є одними з першочергових пунктів. Проте турботу про пішохідні потоки, лояльну аудиторію, прохідність і видимість з вулиці можна отримати, що називається, навздогін, якщо звернути увагу на комерційні площі у складі житлових комплексів.
Сучасні житлові проєкти без повноцінної інфраструктури для життя нікому не потрібні, саме тому ще на етапі проєктування забудовник з досвідом гарненько вивчить попит і пропозицію в районі, познайомиться з портретом цільової аудиторії і навіть влізе в голову майбутньому мешканцю — висловлюючись фігурально, спробує вгадати його бажання і потреби щодо комфортного життя в комплексі.
З цим, до речі, не так вже і складно, якщо знати, кому і що ти продаєш. «Якщо ваша цільова аудиторія — сім'ї з дітьми, потрібно робити акцент на сімейних ресторанах, магазинах для дітей та підлітків, дитячих студіях розвитку, гуртках», — радить Лілія Півнева, заступник комерційного директора SAGA Development. Водночас у клубному будинку для заможних бізнесменів, за її словами, набагато важливіше передбачити бізнес-лаунжі, статусні ресторани, сервіси тільки для жителів.
«Якщо орієнтуєтеся на молодих фахівців, представників МСБ, варто передбачити коворкінг і демократичні кав'ярні», — ділиться досвідом вона.
У KAN Development підставою для підбору пулу орендарів і власників комерційної нерухомості для своїх комплексів також вважають інтереси жителів. Проєкти в портфелі забудовника побудовані на концепції нульового кілометра: передбачити й створити максимально широку інфраструктуру, яку потім наповнити якісним набором орендарів.
«Наші житлові комплекси вибирають безліч сімей та підприємців, які активно розвивають або хочуть відкрити свій перший бізнес. Тому спільно з архітекторами розробили широкий набір форматів приміщень — від зовсім невеликих лотів (~10 кв. м) до великих просторів з наявністю інженерних потужностей, достатніх для якісного функціонування (~200-300 кв. м).
Така концепція дає можливість створити найрізноманітніші приміщення як для професійних операторів будь-якого формату, так і для мешканців комплексу», — розповіли в компанії.
Сергій Кучер, генеральний директор компанії Edelburg Development, крім знайомства з потенційним інвестором, радить ретельно роздивитися місцевість. «Від місця розташування і площі ділянки забудови залежить формат, а отже, концепція з комерційною складовою», — переконаний він.
У портфелі компанії в Києві кілька комплексів бізнес-класу, у складі яких запроєктовані лаунж-зони на 400-700 кв. м, бізнес-зони для роботи і проведення переговорів, а також дитячий садочок. Крім того, є нарізка приміщень з різним цільовим призначенням. «Це будуть клініка, магазин формату «біля будинку», сімейний ресторан, салон краси, відділення банків та інші об'єкти побутових послуг», — розповідає забудовник.
Враховуючи локацію — центральний діловий район, Печерськ, — компанія також передбачила офісні площі від 50 кв. м. «Хто купує їх для розвитку свого бізнесу, а хтось розглядає як альтернативу квартирі під здачу в оренду», — ділиться Кучер.
Концепція ЖК — ще один критерій, на який орієнтуються забудовники. Інвестиційно-девелоперська компанія City One Development у своєму проєкті бізнес-класу в форматі «місто в місті» в Печерському районі від самого початку закладала фітнес-центр і СПА-салони, медичний центр, продовольчий супермаркет, спеціалізовані продовольчі магазини, салони краси та сервіси з надання різноманітних послуг, а також загальноосвітню школу і дитячий садочок повного дня.
Уже в процесі освоєння і заселення території комплексу з'явилися інші об'єкти інфраструктури як реакція на запит жителів. «Зараз, за нашими даними, на території ЖК понад 100 форматів інфраструктури – комерційних об'єктів», — розповіли в компанії.
Розташування ЖК впливає на комерційні об'єкти
І все ж, на думку директора департаменту комерційної нерухомості компанії «Інтергал-Буд» Олесі Скринник, локація визначає все. «Важливо не тільки те, де розташовується житловий комплекс, які об'єкти інфраструктури його оточують, але й те, яким чином всередині самого комплексу будуть сформовані транспортні потоки як автомобілів, так і пішоходів», — переконана експерт.
Найпростіший приклад, за її словами, це сусідство з великим магазином однієї з розкручених торговельних мереж. Формат продовольчого стріт-ритейлу розглядатиме максимальну площу до 100 кв. м, а це означає, що на під'їзді великого вантажного транспорту «можна заощадити».
«Щільність майбутніх мешканців також є дуже важливою, особливо якщо комплекс знаходиться в необжитому районі. Тоді потрібно враховувати, яка інфраструктура, передусім, є необхідною майбутнім мешканцям», — переконана Скринник.
Фактично забудовнику потрібно вивчити саму територію під забудову, її можливості, а також район: що там уже є по сусідству, а що може з'явитися в майбутньому. «Наприклад, новий торговельний центр, збудований на ділянці, що раніше була порожньою, стане «пилотягом» функцій для цього району та негативно вплине на потрібність і прибутковість закладів стріт-ритейлу», — попереджає Лілія Півнева.
У великих проєктах реновації промзон або перетворення цілих кварталів компанія замовляє просторові дослідження території, щоб виявити, які функції вже представлено на околицях, в якій кількості, у чому відчувається дефіцит, що необхідно заповнити, щоб оживити територію, підвищити її доступність і потрібність, розповідає заступник комерційного директора SAGA Development. Адже все це безпосередньо впливає на попит на житлові та комерційні приміщення в об'єкті.
Уряд розширив програму доступних кредитів для малого бізнесу
Результати досліджень обов'язково враховуються під час розробки концепції. Наприклад, дослідження околиць «Київпроєктом», які проводили в компанії, показали, що територія в центрі міста поруч з кількома театрами не використовується і навіть маргіналізується у вечірній час доби. А вдень відчувається дефіцит місць для дозвілля учнів сусідніх шкіл та паркування автомобілів. До того ж поблизу немає якісних продовольчих магазинів.
Під час розробки концепції нового проєкту взяли до уваги результати дослідження: передбачили паркінг, кількість місць в якому більше, ніж потрібно майбутнім резидентам будівлі, площу всередині кварталу з різними форматами активностей і цілий Food Lab з магазинами і ресторанами різних форматів.
Житлова та комерційна нерухомість у ЖК: як створити комфорт
Якщо забудовник ще на етапі концепції не продумав перспективу, найчастіше починаються проблеми з розмежуванням потоків. Жителям заселених ЖК, побудованих ще 5 років тому, найбільше дошкуляє те, що їхній приватний простір жодним чином не є захищеним від відвідувачів магазинів і об'єктів послуг, розташованих на території житлового комплексу.
Проте в сучасних новобудовах проблема розмежування потоків навіть не обговорюється. Під комерційні приміщення, розповідає Півнева, зазвичай відводяться перші два поверхи. Якщо йдеться про один будинок у центральній частині міста, то під комерцію може бути відведено 4-5 поверхів.
На першому, іноді другому поверхах розміщуються магазини, ресторани і кафе, салони краси, тобто заклади, для яких є важливими фасадні вітрини та оглядовість з вулиці. На рівні другого поверху можуть розташовуватися медичні установи, дитячі студії. Вони не потребують великих фасадних вікон, але для них теж є важливим окремий вхід. Вище – офіси, коворкінги.
«Важливо розділити входи у приміщення. Усі приміщення, що розташовані з боку зовнішнього фасаду, мають вхід з вулиці. Окремий вхід і ліфти є необхідними для офісних приміщень. Варто забезпечити можливість розвантаження магазинів і ресторанів з паркінгу таким чином, щоб не було конфліктів з мешканцями. Внутрішній двір має залишатися приватним простором жителів», — переконана вона.
Сергій Кучер згоден з думкою, що забудовнику важливо максимально зберегти приватність жителів. Це одне з ключових правил Edelburg Development. «Ще на стадії проєктування своїх комплексів ми врахували всі нюанси: розмежування потоків, пропускну систему, окремий вхід, блокування ліфтів, інженерні рішення щодо додаткової шумоізоляції, вентиляції», — ділиться досвідом забудовник.
Якщо йдеться про приміщення під ресторан з літньою терасою, це означає, що вона не повинна знаходитися під вікнами спалень, а бути ближче до «глухої» стіни, наполягає він.
А ось в концепції об'єктів KAN Development, навпаки, намагаються поєднати потоки всередині комплексу і створити добросусідську атмосферу. «Щоб жителі могли випити каву в затишній кав'ярні у будинку, потім зайти до продовольчого магазину, а ввечері — до спортзалу», — пояснили в компанії.
Однак частина комерційних приміщень у складі деяких проєктів компанії таки мають виходи на вулицю. Це дозволяє розмістити великі мережеві ресторани та сервісних операторів, які зможуть задовольнити потреби не тільки аудиторії ЖК, а й жителів усього району.
У компанії, крім іншого, настійно радять стежити за звукоізоляцією комерційних приміщень, щоб не порушувати комфорт мешканців.
І хоча забудовник може сумлінно відпрацювати питання інженерії, розведення потоків, організації вхідних груп і вітрин, він жодним чином не застрахований від людського фактора. Це може бути дрібне шкідництво або звичайне жлобство, але іноді буває так, що вітрини розбиваються, інженерія псується, виникають різноманітні тертя.
«Одним з факторів, з яким ми зіткнулися, стало паркування. Попри те що в комплексі передбачено підземний гостьовий паркінг і наземне паркування авто, багато з тих, хто користується інфраструктурою ЖК, не хочуть дотримуватися єдиних правил. Авто часто залишають у непередбачених для цього місцях, блокуючи доступи та в'їзди до парадних будинку, перегороджуючи пішохідні переходи», — розповіли в компанії.
Доводиться постійно проводити роботу з власниками комерційних приміщень, щоб клієнти бізнесів користувалися передбаченими паркувальними зонами, не створюючи проблем для мешканців.
Купити чи зняти нежитлове приміщення у ЖК: як забудовники вибирають пул орендарів і власників
Велика частина нежитлових приміщень у новобудовах на ринку не здається, а продається. І вже сам покупець (часто новосел ЖК) пропонує площу в оренду. Щоправда, забудовнику все одно потрібно пильнувати і брати участь у формуванні набору комерційної інфраструктури, інакше складно витримати єдину концепцію. Робоча схема «хто більше заплатить — той і орендар» себе вичерпала.
Інвестиційно-девелоперська компанія City One Development вирішила не вести управління комерцією і не займатися пошуком орендарів.
«Під час планування ЖК ми включаємо до проєкту ті чи інші функції, що засновані на споживчому очікуванні та клієнтському запиті майбутніх і нинішніх мешканців. Приміщення під різноманітні функції ми готуємо відповідно до його запланованого цільового призначення з урахуванням місця розташування, забезпечуємо необхідною інженерною підготовкою», — розповіли представники забудовника.
Проблем з продажем комерційних приміщень у продуманому і успішному проєкті у компанії немає. Майбутні власники приміщень оцінюють усе в комплексі: прогнозовані потоки клієнтів, готовність приміщення до цільового призначення, умови під'їзду, паркування тощо і на підставі цього приймають рішення.
Edelburg Development теж продає комерційні приміщення. Покупець таких площ, за словами Кучера, передусім, орієнтується на клас ЖК, кількість жителів, оточення.
«Власник є особою, яка зацікавлена в рентабельності свого бізнесу. Ті інфраструктурні об'єкти, які заявлені у нас як обов'язкова складова житлового комплексу, будуть передані у грамотне управління», — розповів забудовник.
У KAN Development розповіли, що комерційні приміщення в їхніх ЖК проєктуються з урахуванням розташування того чи іншого типу оператора в певному лоті. Тому систематизація, звичайно ж, починається з концепції комерційних приміщень, тобто tenant-mix. А на етапі реалізації просторів усі орендарі проходять ретельний відбір.
«На рішення впливає історія орендаря, популярність серед жителів, кількість відкритих магазинів, кафе тощо, а також запропоновані концепції, які будуть реалізовані в рамках інфраструктури комплексу. На підставі всіх наданих потенційним орендарем даних і ухвалюється рішення щодо його розміщення на території комплексу», — поділилися з в компанії.
У комплексах компанії «Інтергал-Буд», розповідає Скринник, переважно працюють з покупцями, але опція оренди також є доступною. Щоб залучити абсолютно всіх без винятку — і мережевих операторів, і потенційно цікаві нові об'єкти, забудовник розробив гнучкі фінансові умови купівлі, оренди і навіть оренди з викупом.
За словами заступника комерційного директора SAGA Development Лілії Півневої, забудовнику важливо працювати над тим, щоб формати закладів у безпосередній близькості не повторювалися, адже це невигідно ані бізнесу, ані девелоперу, ані жителю. Особливо це правило стосується сфери HoReCa.
У разі підбору орендаря, за словами експерта, обов'язково враховується призначення приміщення. Наприклад, приміщення під офіс легко можна адаптувати під творчу студію, галерею. Для магазинів і салонів краси потрібні інші характеристики: фасадні вітрини, пішохідні потоки, оглядовість і під'їзд з вулиці.
Для ресторану важливими є можливості організувати літній майданчик і вивантаження продуктів, розділити зони посадки і кухні, а також певні комунікації: каналізація К3 (з жировловлювачами), достатній обсяг електрики, спеціальні повітроводи для потужних витяжок.
«Усе це необхідно передбачати на етапі проєктування, бо об'єкт, який спочатку було запроєктовано під магазин, складно і дорого перепланувати під ресторан. Перепланувати ресторан під торгове приміщення простіше, але таке перепланування теж спричинить додаткові витрати, оскільки приміщення під ресторан коштує дорожче», — попереджає Півнева.
Прибутковість та окупність комерційних приміщень під бізнес у ЖК
Прибутковість комерційних об'єктів у складі ЖК безпосередньо залежить від перерахованих вище факторів. Локація, концепція, підбір власників і орендарів, продумані інженерні й технічні рішення, а також популярність ЖК серед покупців нерухомості разом з грамотно підібраною бізнес-стратегією безпосередньо вашого бізнесу можуть дати непогані плоди.
Прибутковість комерційних приміщень у середньому становить 10% річних, наводить цифри Півнева. Цей показник дуже залежить від зміни планів і строків розвитку району, зміни транспортної моделі, кон'юнктури ринку, а також купівельної спроможності району. Будь-який з цих факторів може мати як позитивний, так і негативний вплив.
Наприклад, середній коефіцієнт жителів на етапі заселення будинку – 2,56, але з часом він зростає, досягаючи максимуму на сьомому році існування житлового комплексу.
Транспортна модель також може по-різному позначатися на успіху бізнес-стратегії. «Наприклад, магазин у ЖК, побудований на пустирі, внаслідок відкриття нової станції метро може опинитися на перетині пішохідних потоків, що істотно поліпшить його прибутковість», — пояснює заступник комерційного директора SAGA Development.
Сприяє підвищенню доходності й поява поряд з об'єктом зупинки наземного громадського транспорту. «Ще один фактор – зміна руху вулицею з двостороннього на односторонній. У такому разі кількість клієнтів не змінюється, але знижується впізнаваність об'єкта. Якщо рух змінюється з одностороннього на двосторонній, впізнаваність відповідно підвищується», — ділиться досвідом експерт.
Що стосується термінів окупності, то вони є досить індивідуальними. Приміром, Сергій Кучер для об'єктів компанії Edelburg Development на Печерську називає 5-7 років і вважає, що головним бенефітом для бізнесменів буде аудиторія ЖК. «Тут завжди буде висока орендна ставка, яка може принести середню прибутковість від здачі в оренду близько 12-13% річних. Але конкретна цифра залежить від площі та якості продукту», — пояснює він.
У City One Development говорять про строк 7-8 років і нагадують, що все залежить як від самого ЖК і бізнесу, так і від ситуації на ринку і в економіці загалом
До того ж, за словами Кучера, якщо до березня поточного року бралися до уваги економічні показники, то зараз стало зрозуміло, що буває форс-мажор, який раніше навіть не був прописаний у договорах оренди (йдеться про пандемію).
Олеся Скринник, директор департаменту комерційної нерухомості «Інтергал-Буд», нагадує, що карантин вніс свої корективи в тренди комерційної нерухомості. І якщо ще недавно для багатьох бізнесів пріоритет полягав у тому, щоб виходити і розвиватися в торговельних центрах, то тепер в лідери виходять нежитлові приміщення в ЖК.
Багато бізнесів у карантин, за спостереженнями Скринник, не закривалися, а трансформувалися, знайшли нові ніші й формати роботи. Звичайно, карантинні орендні канікули подовжили термін окупності приміщень, проте це не відштовхнуло покупців від придбання нових приміщень. Тому експерт не прогнозує тенденцію до зниження цін на цьому ринку.
«Ціноутворення ж самої комерції на житло та оренду, безумовно, зазнає змін, але падіння на 50% не буде», — переконана вона.
Залежно від класу самого житлового комплексу вартість об'єктів відрізняється. Навіть у рамках проєкту, розповідає Скринник, ціна квадратного метра комерційних площ може варіюватися від 1,7 тис. у.о. до 3,5 тис. у.о., і це для проєктів у сегменті комфорт. «Якщо говорити про орендні ставки, то ситуація загалом є схожою: від 6 у.о. за кв. м до 25 у.о. залежно від приміщення», — наводить цифри вона.
