Коммерческие помещения в составе ЖК становятся новой доходной стратегией украинцев. Открыть свое дело там, где есть растущая целевая аудитория, подготовлены все коммуникации и продуманы технические характеристики помещений, становится практичным выбором все большей части украинцев. 
расспросило застройщиков, как они готовят помещения под бизнес в ЖК, а также узнало об условиях инвестирования в коммерческие объекты и сроках окупаемости.
Какой бизнес открыть в жилом комплексе: как застройщик выбирает собственников и арендаторов
Чтобы открыть свое дело, нужно учесть множество деталей, среди которых концепция и локация, а также подбор помещения под бизнес — одни из первоочередных пунктов. Однако заботу о пешеходных потоках, лояльной аудитории, проходимости и видимости с улицы можно получить, что называется, вдогонку, если обратить внимание на коммерческие площади в составе жилых комплексов.
Современные жилые проекты без полноценной инфраструктуры для жизни никому не нужны, именно поэтому еще на этапе проектирования застройщик с опытом хорошенько изучит спрос и предложение в районе, познакомится с портретом целевой аудитории и даже влезет в голову будущему жильцу — выражаясь фигурально, попытается предугадать его желания и потребности по части комфортной жизни в комплексе.
С этим, кстати, не так уж сложно, если знать, кому и что ты продаешь. «Если ваша целевая аудитория — семьи с детьми, акцент нужно делать на семейных ресторанах, магазинах для детей и подростков, детских развивающих студиях, кружках», — советует Лилия Пивнева, заместитель коммерческого директора SAGA Development. В то время как в клубном доме для состоятельных бизнесменов, по ее словам, куда важнее предусмотреть бизнес-лаунжи, статусные рестораны, сервисы только для жителей.
«Если ориентируетесь на молодых специалистов, представителей МСБ, стоит предусмотреть коворкинг и демократичные кофейни», — делится опытом она.
В KAN Development основанием для подбора пула арендаторов и собственников коммерческой недвижимости для своих комплексов также считают интересы жителей. Проекты в портфеле застройщика построены на концепции нулевого километра: предусмотреть и создать максимально широкую инфраструктуру, которую затем наполнить качественным набором арендаторов.
«Наши жилые комплексы выбирают множество семей и предпринимателей, которые активно развивают или хотят открыть свой первый бизнес. Поэтому совместно с архитекторами разработали широкий набор форматов помещений — от совсем небольших лотов (~10 кв. м) до крупных пространств с наличием инженерных мощностей, достаточных для качественного функционирования (~200-300 кв. м).
Такая концепция дает возможность создавать самые разнообразные помещения как для профессиональных операторов любого формата, так и для жильцов комплекса», — рассказали в компании.
Сергей Кучер, генеральный директор компании Edelburg Development, помимо знакомства с потенциальным инвестором, советует тщательно осмотреться на местности. «От месторасположения и площади участка застройки зависит формат, а следовательно, концепция с коммерческой составляющей», — убежден он.
В портфеле компании в Киеве несколько комплексов бизнес-класса, в составе которых запроектированы лаунж-зоны по 400-700 кв. м, бизнес-зоны для работы и проведения переговоров, а также детский сад. Кроме того, есть нарезка помещений с разным целевым назначением. «Это будут клиника, магазин в формате «у дома», семейный ресторан, салон красоты, отделения банков и другие объекты бытовых услуг», — рассказывает застройщик.
Учитывая локацию — центральный деловой район, Печерск, — компания также предусмотрела офисные площади от 50 кв. м. «Кто-то покупает их для развития своего бизнеса, а кто-то рассматривает как альтернативу квартире под сдачу в аренду», — делится Кучер.
Концепция ЖК — еще один критерий, на который равняются застройщики. Инвестиционно-девелоперская компания City One Development в своем проекте бизнес-класса в формате «город в городе» в Печерском районе изначально закладывала фитнес-центр и SPA-салоны, медицинский центр, продовольственный супермаркет, продовольственные специализированные магазины, салоны красоты и сервисы по предоставлению разнообразных услуг, а также общеобразовательную школу и детский сад полного дня.
Уже в процессе освоения территории и заселения комплекса появились другие объекты инфраструктуры как реакция на запрос жителей. «Сейчас, по нашим данным, на территории ЖК более 100 форматов инфраструктуры – коммерческих объектов», — поделились в компании.
Как расположение ЖК влияет на коммерческие объекты
И все же, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости компании «Интергал-Буд» Олеси Скринник, локация определяет все. «Важно не только то, где располагается жилой комплекс, какие объекты инфраструктуры его окружают, но и то, каким образом внутри самого комплекса будут сформированы транспортные потоки как автомобилей, так и пешеходов», — убеждена эксперт.
Самый простой пример, по ее словам, это соседство с крупным магазином одной из раскрученных торговых сетей. Значит, формат продуктового стрит-ритейла будет рассматривать максимальную площадь до 100 кв. м, что в свою очередь означает, что на подъезде крупного грузового транспорта «можно сэкономить».
«Плотность будущих жителей также очень важна, особенно если комплекс находится в необжитом районе. Тогда нужно учитывать, какая инфраструктура прежде всего потребуется будущим жильцам», — убеждена Скринник.
Фактически застройщику нужно изучить саму территорию под застройку, ее возможности, а также район: что там уже имеется по соседству, а что может появиться в будущем. «Например, новый торговый центр, построенный на ранее пустовавшем участке, станет «пылесосом» функций для этого района и отрицательно повлияет на востребованность и доходность заведений стрит-ритейла», — предупреждает Лилия Пивнева.
В крупных проектах реновации промзон или преобразования целых кварталов компания заказывает пространственные исследования территории, чтобы выявить, какие функции уже представлены в окрестностях, в каком количестве, в чем ощущается дефицит, что необходимо восполнить, чтобы оживить территорию, повысить ее доступность и востребованность, рассказывает заместитель коммерческого директора SAGA Development. Ведь все это непосредственно влияет на спрос на жилые и коммерческие помещения в объекте.
Результаты исследований обязательно учитываются при разработке концепции. Например, исследования окрестностей «Киевпроектом», которые проводили в компании, показали, что территория в центре города рядом с несколькими театрами не используется и даже маргинализируется в вечернее время суток. А днем чувствуется дефицит мест для досуга учеников близлежащих школ и парковки автомобилей. К тому же в округе нет качественных продовольственных магазинов.
При разработке концепции нового проекта приняли во внимание результаты исследования: предусмотрели паркинг, количество мест в котором больше, чем потребуется будущим резидентам здания, площадь внутри квартала с разными форматами активностей и целый Food Lab с магазинами и ресторанами разных форматов.
Жилая и коммерческая недвижимость в ЖК: как создать комфорт
Если застройщик еще на этапе концепции не продумал перспективу, чаще всего начинаются проблемы с разграничением потоков. Жителей заселенных ЖК, построенных еще 5 лет назад, больше всего донимает то, что их частное пространство никоим образом не защищено от посетителей магазинов и объектов услуг, расположенных на территории их жилого комплекса.
Однако в современных новостройках проблема разграничения потоков, пожалуй, даже не обсуждается. Под коммерческие помещения, рассказывает Пивнева, обычно отводятся первые два этажа. Если речь идет об одном доме в центральной части города, под коммерцию может быть отведено 4-5 этажей.
Первый, иногда второй этажи занимают магазины, рестораны и кафе, салоны красоты, то есть заведения, для которых важны фасадные витрины и просматриваемость с улицы. На уровне второго этажа могут располагаться медицинские учреждения, детские студии. Они не нуждаются в больших фасадных окнах, но для них тоже важен отдельный вход. Выше – офисы, коворкинги.
«Важно разделить входы в помещение. Все помещения, расположенные по внешнему фасаду, имеют вход с улицы. Отдельный вход и лифты необходимы для офисных помещений. Необходимо обеспечить возможность разгрузки магазинов и ресторанов из паркинга так, чтобы не было конфликтов с жильцами. Внутренний двор должен оставаться приватным пространством жителей», — убеждена она.
Сергей Кучер согласен с мнением, что застройщику важно максимально сохранить приватность жителей. Это одно из ключевых правил Edelburg Development. «Еще на стадии проектирования своих комплексов мы учли все нюансы: разграничение потоков, пропускную систему, отдельный вход, блокировку лифтов, инженерные решения по дополнительной шумоизоляции, вентиляции», — делится опытом застройщик.
Если речь идет о помещении под ресторан с летней террасой, значит, она не должна находиться под окнами спален, а быть ближе к «глухой» стене, утверждает он.
А вот в концепции объектов KAN Development, наоборот, стараются соединить потоки внутри комплекса и создать добрососедскую атмосферу. «Чтобы жители могли выпить кофе в уютной кофейне у дома, потом зайти в продовольственный магазин, а вечером — в спортзал», — пояснили в компании.
Однако часть коммерческих помещений в составе некоторых проектов компании имеют выход на улицу. Это позволяет разместить более крупные сетевые рестораны и сервисных операторов, которые смогут удовлетворить потребности не только аудитории ЖК, а и жителей всего района.
В компании, помимо прочего, настоятельно советуют следить за звукоизоляцией коммерческих помещений, чтобы не нарушать комфорт жильцов.
И хотя застройщик может на совесть отработать вопросы инженерии, разведения потоков, организации входных групп и витрин, он никак не застрахован от человеческого фактора. Это может быть мелкое вредительство или настоящее жлобство, но порой бывает так, что витрины разбиваются, инженерия убивается, возникают разнообразные трения.
«Одним из факторов, с которым мы столкнулись, стала парковка. Несмотря на то что в комплексе предусмотрен подземный гостевой паркинг и наземные автопарковки, многие из тех, кто пользуется инфраструктурой ЖК, не хотят соблюдать единые правила. Авто часто оставляют в непредусмотренных для этого местах, блокируя доступы и въезды к парадным дома, перегораживая пешеходные переходы», — рассказали в компании.
Приходится постоянно проводить работу с собственниками коммерческих помещений, чтобы клиенты бизнесов пользовались предусмотренными парковочными зонами, не создавая проблем для жителей.
Купить или снять нежилое помещение в ЖК: как застройщики выбирают пул арендаторов и собственников
Большая часть нежилых помещений в новостройках на рынке не сдается, а продается. И уже сам покупатель (часто новосел ЖК) предлагает площадь в аренду. Правда, застройщику все равно нужно держать ухо востро и принимать участие в формировании набора коммерческой инфраструктуры, иначе сложно выдержать единую концепцию. Рабочая схема «кто больше заплатит — тот и арендатор» себя изжила.
Инвестиционно-девелоперская компания City One Development решила не вести управление коммерцией и не заниматься поиском арендаторов.
«При планировании ЖК мы включаем в проект те или иные функции, основанные на потребительском ожидании и клиентском запросе будущих и нынешних жильцов. Помещения под разнообразные функции мы готовим в соответствии с его планируемым целевым назначением, с учетом месторасположения, обеспечиваем необходимой инженерной подготовкой», — рассказали представители застройщика.
При этом проблем с продажей коммерческих помещений в продуманном и успешном проекте у компании нет. Будущие собственники помещений оценивают все в комплексе: прогнозируемые потоки клиентов, готовность помещения под целевое назначение, условия подъезда, парковки и т. д. и на основании этого принимают решения.
Edelburg Development тоже продает коммерческие помещения. Покупатель таких площадей, по словам Кучера, в первую очередь ориентируется на класс ЖК, количество жителей, окружение.
«Собственник — лицо, заинтересованное в рентабельности своего бизнеса. Те инфраструктурные объекты, которые заявлены у нас как обязательная составляющая жилого комплекса, будут переданы в грамотное управление», — рассказал застройщик.
В KAN Development рассказали, что коммерческие помещения в их ЖК проектируются с учетом расположения того или иного типа оператора в определенном лоте. Поэтому систематизация, конечно же, начинается с концепции коммерческих помещений, то есть tenant-mix. А на этапе реализации пространств все арендаторы проходят тщательный отбор.
«На решение влияет история арендатора, популярность среди жителей, количество открытых магазинов, кафе и т. д., а также предложенные концепции, которые будут реализованы в рамках инфраструктуры комплекса. На основании всех предоставленных потенциальным арендатором данных и принимается решение по поводу его размещения на территории комплекса», — поделились с в компании.
В комплексах компании «Интергал-Буд», рассказывает Скрынник, преимущественно работают с покупателями, но опция аренды также доступна. Чтобы привлечь абсолютно всех без исключения — и сетевых операторов, и потенциально интересные новые объекты, застройщик разработал гибкие финансовые условия покупки, аренды и даже аренды с выкупом.
По словам заместителя коммерческого директора SAGA Development Лилии Пивневой, застройщику важно работать над тем, чтобы форматы заведений в непосредственной близости не повторялись, ведь это невыгодно ни бизнесам, ни девелоперу, ни жителям. Особенно это правило касается сферы HoReCa.
При подборе арендатора, по словам эксперта, обязательно учитывается назначение помещения. Например, помещение под офис можно легко адаптировать под творческую студию, галерею. Для магазинов и салонов красоты нужны другие характеристики: фасадные витрины, пешеходные потоки, просматриваемость и доступность с улицы.
Для ресторана важны возможности организовать летнюю площадку и выгрузку продуктов, разделить зоны посадки и кухни, а также определенные коммуникации: канализация К3 (с жироулавливателями), достаточный объем электричества, специальные воздуховоды для мощных вытяжек.
«Все это необходимо предусматривать на этапе проектирования, потому что объект, изначально запроектированный под магазин, сложно и дорого перепланировать под ресторан. Перепланировать ресторан под торговое помещение проще, но такая перепланировка тоже повлечет дополнительные расходы, поскольку помещения под ресторан изначально стоят дороже», — предупреждает Пивнева.
Доходность и окупаемость коммерческих помещений под бизнес в ЖК
Доходность коммерческих объектов в составе ЖК напрямую зависит от перечисленных выше факторов. Локация, концепция, подбор собственников и арендаторов, продуманные инженерные и технические решения, а также популярность ЖК среди покупателей недвижимости вместе с грамотно подобранной бизнес-стратегией непосредственно вашего бизнеса могут дать неплохие плоды.
Доходность коммерческих помещений в среднем составляет 10% годовых, приводит цифры Пивнева. Этот показатель очень зависим от изменения планов и сроков развития района, изменения транспортной модели, конъюнктуры рынка, а также покупательской способности района. Любой из этих факторов может оказывать как положительное, так и отрицательное влияние.
К примеру, средний коэффициент жителей на этапе заселения дома – 2,56, но со временем он растет, достигая максимума на седьмом году существования жилого комплекса.
Транспортная модель также может по-разному сказываться на успехе бизнес-стратегии. «Например, магазин в ЖК, построенном на пустыре, в результате открытия новой станции метро может оказаться на пересечении пешеходных потоков, что существенно улучшит его доходность», — поясняет заместитель коммерческого директора SAGA Development.
Способствует повышению доходности и появление рядом с объектом остановки наземного общественного транспорта. «Еще один фактор – изменение движения по улице с двустороннего на одностороннее. В таком случае количество клиентов не меняется, но снижается узнаваемость объекта. Если движение меняется с одностороннего на двустороннее, узнаваемость соответственно повышается», — делится опытом эксперт.
Что касается сроков окупаемости, то они достаточно индивидуальны. К примеру, для объектов компании Edelburg Development на Печерске Сергей Кучер приводит 5-7 лет и считает, что главным бенефитом для бизнесменов будет аудитория ЖК. «Здесь всегда будет высокая арендная ставка, которая может принести среднюю доходность от сдачи в аренду около 12-13% годовых. Но конкретная цифра напрямую зависит от площади и качества продукта», — поясняет он.
В City One Development говорят о сроке 7-8 лет и напоминают, что все зависит как от самого ЖК и бизнеса, так и от ситуации на рынке и в экономике в целом.
Причем, по словам Кучера, если до марта текущего года брались во внимание экономические показатели, сейчас стало понятно, что бывает форс-мажор, который ранее даже не был прописан в договорах аренды (речь идет о пандемии).
Олеся Скринник, директор департамента коммерческой недвижимости «Интергал-Буд», напоминает, что карантин внес свои коррективы в тренды коммерческой недвижимости. И если еще недавно для многих бизнесов приоритет заключался в том, чтобы выходить и развиваться в торговых центрах, то теперь в лидеры выходят нежилые помещения в ЖК.
Многие бизнесы в карантин, по наблюдениям Скринник, не закрывались, а трансформировались, нашли новые ниши и форматы работы. Сами же карантинные арендные каникулы удлинили срок окупаемости помещений, однако это не оттолкнуло покупателей от приобретения новых помещений. Поэтому эксперт не прогнозирует тенденцию к снижению цен на этом рынке.
«Ценообразование же в самой коммерции на жилье и аренду, конечно, претерпит изменения, но падения на 50% не будет», — убеждена она.
В зависимости от класса самого жилого комплекса стоимость объектов отличается. Даже в рамках проекта, рассказывает Скринник, цена квадратного метра коммерческих площадей может варьироваться от 1,7 тыс. у.е. до 3,5 тыс. у.е., и это для проектов в сегменте комфорт. «Если говорить об арендных ставках, то ситуация в целом похожая: от 6 у.е. за кв. м до 25 у.е. в зависимости от помещения», — приводит цифры она.
Читайте также
