Коронавирус спутал карты абсолютно всему миру, ударил по стабильным экономикам стран Запада и США, заметно прошелся по украинской, взвинтил курс доллара до максимума последних нескольких лет и посеял панику в обществе. Рынок недвижимости тоже попал под раздачу: сложнее всего отелям, офисам и торговым объектам, а вот у логистических центров и складов появился реальный шанс.
По данным компании Colliers International (Ukraine), на всех рынках региона ЕМЕА (Европа (в том числе Россия), Ближний Восток и Африка. — Ред.) большинство игроков занимают выжидательную позицию.
«Хотя термины восстановления в Европе пока спрогнозировать достаточно сложно, положительные новости от наших коллег из региона APAC (Азиатско-Тихоокеанский регион), которые на 6-8 недель опережают европейский регион, заключаются в том, что они видят признаки улучшения ситуации», — рассказали 
в компании.
Мобильность в регионе все еще достаточно низкая, однако трудоспособное население постепенно приступает к работе, карантин заканчивается.
Согласно сдержанному оптимистичному прогнозу, во второй половине 2020 года может произойти восстановление экономики в Азиатско-Тихоокеанском регионе.
Для Украины подобных позитивных новостей пока нет. В условиях карантина бизнес привыкает жить в новой экономической реальности: кто-то вынужденно останавливает производство и свою деятельность в целом, другие переформатируются. Рынок коммерческой недвижимости столкнулся с рядом трудностей. Вот наиболее глобальные из них.
Во-первых, удар по доходам торгово-развлекательных и бизнес-центров, которые остановились из-за карантина. Остановка работы, по сути, всего ритейла, кроме продовольственных сетей, фармацевтики и медицинских услуг, которые работают в ограниченном режиме.
Во-вторых, невозможность отдельных бизнесов уйти в онлайн (к примеру, бьюти-услуги) полностью парализует работу. Тут либо нужно искать новые ниши и трансформироваться (доставка косметики, определенные мастер-классы по безопасному уходу за собой дома), либо затягивать пояса и надеяться на лучшее.
В-третьих, вопрос арендной платы. С одной стороны, трудности застали врасплох и подстегнули арендаторов, которые ринулись договариваться, а где-то даже выбивать дисконты и спецусловия. С другой, мы понимаем, что для арендодателей это время в убыток, поскольку платить за коммунальные услуги и технико-инженерную эксплуатацию здания нужно.
И, наконец, будущее экономики, которое сейчас спрогнозировать просто сложно. Все еще всерьез опасаются дефолта, падения курса гривны и существенного роста инфляции.
Вместе с тем COVID-19 и карантин развернули на 180 градусов некоторые тренды на рынке коммерческой недвижимости и усилили отдельные из них.
Офисы
По данным компании Colliers International (Ukraine), на большинстве европейских рынков динамика подписания новых соглашений приостановилась. В то же время новые соглашения/продления существующих договоров согласовываются на более короткие периоды, чем обычно. Компании, представляющие туристическую отрасль, авиаперевозки, энергетику, ритейл, а также некоторые операторы коворкинга понесли наибольшие убытки и вынуждены максимально оптимизировать свои операционные расходы.
«Во время переговоров с арендодателями все решается в индивидуальном порядке с учетом многих параметров, в частности, воздействия карантинных мероприятий на бизнес, уровня текущих арендных ставок, фактического использования офисных помещений и связанной с ними инфраструктуры, условий конкретного договора аренды и прочего», — рассказали эксперты.
Однако следует отметить, что многие крупные международные корпорации и компании из наименее уязвимых для кризиса секторов не приостанавливают свои проекты.
Ритейл
После ослабления ограничительных мер в Китае вследствие замедления распространения COVID-19 ритейл, по данным аналитиков Colliers International (Ukraine), начал восстанавливаться. В течение года рынок ждет нормализация ситуации, а европейские ритейлеры сейчас крайне озабочены практически обвалившимися продажами весенних коллекций.
«На некоторых рынках действует мораторий на разрыв арендных сделок в период карантина, а арендодатели предлагают арендные каникулы для своих арендаторов. Крупные ритейлеры, такие как H&M, Primark, Adidas, ищут возможности прекратить арендные платежи в магазинах, которые пришлось закрыть», — пояснили в компании.
Киев ввел арендные каникулы для бизнеса. Перед этим стало известно о том, что ТРЦ Dream Town не будет начислять арендную плату арендаторам в период карантина, а вчера об этом же заявили и в ТРЦ Ocean Plaza в Киеве.
Да и Верховная Рада освободила арендаторов от платы за пользование имуществом с момента начала карантина.
Складская недвижимость
По данным компании CBRE Ukraine, в Украине сейчас происходит переформатирование потребительского рынка в сторону осуществления покупок онлайн. Сегодня наибольшим спросом пользуются компании из сфер продовольственного ритейла, фармацевтической дистрибуции и сегмента e-commerce.
Так, продовольственный ритейл и его логистика сегодня переживают «пик» продаж — по информации от игроков рынка, сейчас продажи на 40-50% выше, чем в новогодний сезон, который обычно является пиковым.
Аналитики компании считают, что эта тенденция будет идти на спад, ведь покупательная способность потребителя в условиях кризиса будет снижаться, а потребительская корзина становиться более бюджетной.
Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, отмечает: на рынке складской недвижимости сегодня наблюдается дополнительный спрос именно от продовольственных ритейлеров, фармацевтических компаний и e-commerce.
«Такие компании ищут дополнительные площади сроком на ближайшие 6-12 месяцев. Например, недавно «Арт-завод «Платформа» бесплатно предоставил онлайн-ритейлеру Rozetka помещение площадью 10 тыс. кв. м для использования под склад», — поделилась новостями рынка эксперт.
По ее данным, е-commerce операторы в основном не нуждаются в больших площадях, ведь товары на складах не задерживаются на длительное хранение, а сразу фасуются для доставки потребителям под заказ на дом. Дополнительно растет спрос на услуги логистических операторов, обслуживающих все вышеуказанные сектора.
Сокирко считает, что как раз е-commerce будет стимулировать спрос на формат так называемых складов в пределах города (incity warehouses, urban warehouses).
На протяжении 2020 года могут быть заключены сделки по приобретению бывших промышленных объектов в городе для переоборудования под складские помещения, поскольку на рынке уже есть несколько примеров приобретения таких объектов с целью складского редевелопмента.
«Что касается существующих складских проектов на стадии девелопмента, то пока строительство не отменяют, а запланированное новое предложение должно выйти на рынок в заявленные сроки», — убеждена аналитик.
По прогнозам эксперта, игроки на рынке будут пытаться воспользоваться моментом паники и ухудшением экономической ситуации для приобретения земельных участков под девелопмент своих built-to-suit проектов по более льготными или сниженным ценам.
В Colliers International (Ukraine) отметили, что некоторые производственные компании заняли более активную позицию в борьбе с вирусом путем перепрофилирования производственных линий, чтобы помочь обеспечить медицинские учреждения масками, дезинфицирующими средствами и даже медоборудованием.
Девелопмент
Дефицит квалифицированной рабочей силы, уверены аналитики компании Colliers International (Ukraine), повлияет на сроки введения новых объектов в эксплуатацию и на строительную отрасль в целом. Особенно это касается рынков, в основном привлекавших рабочую силу из других стран. Например, строительная отрасль Польши, в которой работает более 400 тыс. работников и которая составляет 8% ВВП.
Однако отрасль столкнулась с тем, что рабочие возвращаются в свои страны на период карантина. Каждый пятый из них — украинец. Девелоперы в Украине, по мнению аналитиков, пока не готовы принимать долгосрочных решений, соблюдая тактику наблюдения и выжидания.
Строительство некоторых текущих проектов торговой недвижимости частично приостановлено. Часть девелоперов готовы финансировать консалтинг и проектирование новых направлений.
«Что касается проектов офисной недвижимости на стадии строительства — ощутимо возрос интерес арендодателей к системным арендаторам с устойчивым бизнесом, которые даже в условиях возможного кризиса и карантина не переносят сроки и не останавливают планы переезда в новые помещения», — отметили в компании Colliers International (Ukraine).
Читайте также
