«Або так, або ні»: чи звільняються орендарі від орендної плати на час карантину?

Ольга Кучмієнко
член Асоціації правників України, адвокатка, к.ю.н., юристка Bombardier Transportation Sweden AB

Карантинний закон сповнений загадкових норм — ми продовжуємо їх аналізувати. Ще у вигляді законопроєкту він дав надію бізнесу на звільнення від орендних платежів на час карантину. Та чи здійсниться вона тепер?


Одного дня ми планували з батьками поїхати на пікнік. Я була ще маленька, дуже чекала на нього, але погода псувалася. Я запитала тата: «Правда ж, завтра не буде дощу?» Тато зробив дуже серйозне обличчя і відповів: «Або буде, або ні».

Мене тоді цей жарт дуже звеселив! А от орендарі навряд чи звеселяться після того, як законодавець пообіцяв «звільнити наймача від орендної плати» на період карантину, а надав тільки можливість звільнення від орендної плати. Це означає, що орендодавець або буде звільнений від орендної плати, або… ні.

Telegram Logo

Чи означає це, що всі орендарі, в яких виникли проблеми, мають бути звільнені від орендної плати?

Не зовсім. Проєкт закону № 3275 дав надію бізнесу на звільнення від орендних платежів на час карантину, сформулювавши норму так: «…наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу». Водночас остаточна редакція Закону № 540-IX сформульована в стилі жарту з дитинства «або так, або ні»: «… наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Поворот, звичайно, цікавий, але він стає ще цікавішим, якщо прочитати ч.6 статті 762 ЦК, яка з 2004 року незмінно звучить наступним чином: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає».

Google News Logo Підписуйтесь на нас в Google News!

Це означає, що ч.6 ст. 762 ЦК давно вже захищала орендарів, навіть без «героїчних» спроб законодавця покращити їхнє становище. А от після внесених змін орендодавці отримали аргумент для зловживань, адже виглядає так, ніби навіть за наявності обставин «за які орендар не відповідає», вони можуть і не звільнити орендаря від орендної плати.

Чи матимуть орендодавці реальні шанси зловживати цією зміною?

Час покаже. Утім, ми гадаємо, що орендарям не потрібно аж так сильно непокоїтися. По-перше, норма дійсно невдала — про це вже слушно висловилося багато колег-юристів. Але в нагоді стане системне тлумачення норми, принцип сумлінності і заборона зловживання правом.

Тому в орендарів є всі шанси уникнути негативних наслідків такого «подарунку-порятунку» від законодавця.

По-друге, на практиці вже є випадки, коли орендар та орендодавець домовились про зменшення орендної плати або про використання завдаткового платежу для погашення оплати за поточний місяць.

Як себе зараз поводить держава як орендар у таких випадках?

Наразі позитивно. Наприклад, Фонд державного майна України анонсував звільнення/часткове звільнення від сплати орендних платежів. Така стратегія відповідає світовій практиці. Наприклад, у Швеції, де офіційно карантин не введено, держава рекомендувала зменшити орендну плату на 50%, а в деяких випадках сама компенсує 50%.

Які обставини є такими, за які орендар не відповідає?

Це можуть бути форс-мажор, істотна зміна обставин тощо. Тобто все те, що навіть з урахуванням підприємницького ризику орендар не міг передбачити.

У березні кожне друге слово в мережі було форс-мажор. Чи можна розцінити карантин як форс-мажор для орендодавця?

Закон № 530-IX від 17 березня 2020 року відніс карантин до обставин непереборної сили, що є підставою для звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов’язань. Багато людей сприйняли цю норму як панацею та вирішили, що вона звільняє від обов’язку щодо виконання договірних зобов’язань під час карантину.

Люди сприйняли бажане за дійсне.

Юристи кинулися пояснювати, що закон надав можливість визнати карантин підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору. Але це не відбувається автоматично і не означає, що можна припинити виконувати договори!

Адекватність стає все важливішою якістю в звичайному житті та бізнесі.

Карантин, встановлений Кабінетом міністрів України, може бути визнаний форс-мажором у кожному окремому випадку. Тому особи, які хочуть скористатися цією «панацеєю», повинні довести, що порушення зобов’язань (умов договору) сталося або станеться внаслідок запроваджених обмежень. Тільки тоді бажане може стати дійсним.

Можна сказати, що форс-мажор у всіх індивідуальний?

Важливо знову не потрапити в пастку бажаного і дійсного. Форс-мажором є тільки ті обставини, які об’єктивно заважають виконати обов’язки саме вам. Об’єктивними обставинами є заборони, які були встановлені карантином, запровадженим Кабінетом міністрів.

Очевидно, що ситуація у ресторану та офісу IT-компанії різна. Якщо перший загалом не може продавати свої послуги, то у другого в більшості випадків прибуток не впаде саме через те, що працівники фізично виконують ту саму роботу в іншому місці.

Чи є універсальний рецепт дій орендаря за таких обставин?

Універсальних рецептів не існує, але ми б рекомендували домовлятися з орендодавцем з урахуванням таких кроків:

а) Обґрунтувати об’єктивну неможливість використання орендованого приміщення саме для вас у зв’язку з карантинними обмеженнями.

б) Обрати варіант послаблень:

  1. Звільнення від сплати орендної плати без урахування комунальних платежів.
  2. Зменшення орендної плати.
  3. Звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов’язань. Варіант залежить від ступеню впливу карантинних обмежень на діяльність орендаря в приміщенні та відносин з орендодавцем.

в) Зафіксувати досягнуті домовленості в додатковій угоді до договору оренди з метою уникнення непорозумінь у майбутньому.

Передусім, важливо пам’ятати, що карантин і криза закінчаться, а в очі своїм партнерам доведеться дивитися і після цього. Адекватність стає все важливішою якістю в звичайному житті та бізнесі. Тому панікувати не варто, навіть якщо законодавчі ініціативи досягають не того результату, на який ми сподіваємося. Залишайтеся здоровими і позитивними!


Автори: Ольга Кучмієнко, член Асоціації правників України, адвокатка, к.ю.н., юристка Bombardier Transportation Sweden AB;

Анна Іванченко (А.І.), член Асоціації правників України адвокатка, старша юристка ТОВ «АК «МЛГруп».

The Page Logo
У вас є цікава колонка для The Page?
Пишіть нам: [email protected]

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора

Коментарі

Всі новини