Орендна плата, форс-мажорні обставини і карантин

Сергій Крижов
Адвокат, старший юрист юридичної фірми Hillmont Partners

Питанням взаємозв’язку введеного урядом України карантину і можливості застосування форс-мажору зараз присвячений великий обсяг контенту в мережі інтернет.

Але очевидно, що абсолютна більшість поширюваної інформації з цих питань є загальною, не структурованою і не викликає у бізнесу чіткого розуміння, адекватної оцінки ситуації та плану дій.

Чи навіть навпаки – може викликати неправильну оцінку, певний розрахунок на застосування форс-мажору в майбутньому. Отже, дорогоцінний час може бути згаяний, а належні заходи своєчасно не вжиті.


Форс-мажор чи карантин – не «панацея». Треба доводити причинний зв'язок

Запровадження карантинних заходів значною мірою позначилося на правовідносинах оренди нерухомості. Свіжоухвалений «антикризовий закон» (Закон України № 540-IX прийнятий парламентом 30 березня, підписаний президентом 1 квітня 2020 року) покликаний навести лад у взаєминах між орендарями та орендодавцями в нових умовах. Нижче – огляд випадків, коли карантин несе юридичні наслідки для оренди, що випливає з аналізу останніх законодавчих змін.

Основне, що варто взяти до уваги орендарю нерухомості, це те, що на підставі запровадження карантину існує два різні за своєю суттю і процедурою юридичні механізми:

(1). Форс-мажор

Для застосування форс-мажору необхідно отримати сертифікат Торгово-промислової палати України. Він не звільняє від обов’язку оплати оренди, а лише звільняє від оплати неустойки (штрафів, пені) за несвоєчасне внесення орендної плати.

Остаточне застосування цих норм, як завжди, буде здійснено саме судом.

Сертифікат ТПП не є безумовним практичним механізмом. Він є лише документальним підтвердженням, процесуальним інструментом, що може використовуватися:

  • у переговорах з орендодавцем щодо незастосування неустойки. У такому разі сторони врегульовують спір про неустойку у позасудовому, договірному порядку: або укладають відповідний договір (чи обмінюються листами), або орендодавець не здійснює стягнення неустойки (без будь-якого документального оформлення);
  • у судовому процесі. Якщо орендодавець подав позов про стягнення з орендаря неустойки (і, зазвичай, орендної плати), то сертифікат може бути підставою для відмови судом у позові в частині вимог про стягнення неустойки.

Звичайно, в разі застосування механізму «звільнення від орендної плати», про який йдеться нижче, немає потреби застосовувати «форс-мажор» і проходити процедуру отримання сертифікату ТПП. Але сертифікат ТПП може бути доказом наявності причинно-наслідкового зв’язку (див. нижче). Водночас відмова ТПП видати сертифікат не є доказом чи фактом неможливості застосування механізму «звільнення від орендної плати».

(2). Звільнення від орендної плати (чи її зменшення)

Цей механізм може бути задіяний на підставі вимог ст. 762 Цивільного кодексу України та «антикризового» закону № 540-ІХ.

«Антикризовий закон» не є абсолютною новелою в частині правовідносин оренди. І він фактично ніяк не впливає на відносини оплати оренди (найму), які існували й раніше на підставі Цивільного кодексу України. Право на звільнення від плати за оренду (чи її зменшення) вже було передбачене Цивільним кодексом.

У першій версії законопроєкту парламент планував впровадити суттєву відмінність змісту «антикризового закону» від уже наявної норми в Цивільному кодексі, що міститься в одному терміні:

  • майно «не могло бути використане» (Цивільний кодекс) – категоричне пряме формулювання, яке означає, що якщо майно хоч якось могло бути використане, то застосування цієї норми в суді може бути під великим сумнівом;
  • «зазнає обмежень у можливості використовувати майно» за його призначенням («антикризовий закон») – цей вираз має розширений практичний зміст, адже значно більша частина бізнесу «зазнала обмежень», аніж та, що категорично «не може використовувати» орендоване нерухоме майно за призначенням.

Але впродовж одного дня в цю норму проєкту закону були внесені зміни. У підсумку в «антикризовому законі» парламент послався на вже згадувану статтю Цивільного кодексу. Це означає, що незалежно від наявності факту карантину сторони оренди і суди керуватимуться нормою, якою визначено обов’язкову наявність «неможливості» використання майна для звільнення від орендної плати.

Слід взяти до уваги наявність іншої, нібито «рятівної» норми Цивільного кодексу (ч. 4 ст. 762 ЦК України), за якою «наймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася».

Здавалося б, саме це актуальна норма закону! Але ключовими словами тут є «вимагати зменшення» орендної плати. Зокрема, «вимагати» – у кого, яким чином? Закон, звичайно ж, прямої відповіді не дає. Тож вимагати можна в орендодавця, а в разі відмови – ініціювати тривалий і «нестандартний» судовий процес із позовною вимогою про «примусове» внесення змін у договір у частині орендної плати чи пряме зменшення орендної плати за певний період.

Звісно, складно буде довести пропорцію чи розмір «зменшення» можливості користування орендованим майном і відповідне зменшення орендної плати. Увесь тягар доведення покладається на позивача – орендаря.

Увесь тягар доведення покладається на позивача — орендаря.

Чому ці тези є дуже важливими і як їх можна застосувати на практиці, давайте розглянемо в деталях.

Як для застосування форс-мажору, так і для тимчасового звільнення від орендної плати (чи її зменшення), потрібно визначитися з тим, чи існує причинно-наслідковий зв’язок між карантином як переліком обмежувальних заходів і неможливістю (зменшенням можливості) використовувати орендоване приміщення за його призначенням.

Відповідь не є такою однозначною, як може здатися на перший погляд. Нагадаю, що введені карантином обмеження (Постанова Кабінету міністрів України № 211 від 11.03.2020) не повністю забороняють господарську діяльність, а лише ту, що «передбачає приймання відвідувачів».

Тому для чіткості розуміння орендовані для бізнесу об’єкти нерухомості можна умовно структурувати за видами діяльності і причинно-наслідковим зв’язком із «неможливістю» чи «зменшенням можливості» користуватися майном:

  • прямий і однозначний зв'язок – ті випадки, коли орендоване приміщення (його цільове призначення) і бізнес з його використанням повністю і однозначно були пов’язані лише з прийманням відвідувачів або іншими карантинними обмеженнями, визначеними законодавством. Наприклад, фітнес-центри, заклади культури тощо;
  • непрямий, спірний, опосередкований зв'язок – коли введені карантином обмеження стосувалися лише одного з видів використання орендованого нерухомого майна в діяльності підприємства, але не пов’язані з іншими варіантами використання нерухомого майна.

Наприклад, роботу ресторану не припинено повністю: можна здійснювати виробництво, продаж їжі без «приймання відвідувачів». Або, окрім залу для клієнтів, використання якого заборонено, можна використовувати кухню, складські приміщення тощо;

  • умовний зв'язок, зовсім неоднозначний – коли бізнес зазнав значних втрат внаслідок введених обмежень, карантину, але орендовані підприємством приміщення не використовуються для «приймання відвідувачів» чи не обмежені іншими карантинними заходами.

Наприклад, це офіси, складські приміщення тощо – жодних обмежень для їхнього використання немає. Але з’явилася велика кількість підприємств, бізнес яких фактично також зупинився внаслідок зупинення бізнесу їхніх контрагентів, які зі свого боку вже дійсно через карантин не мають права здійснювати діяльність. Наприклад, це постачальники (дилери, оптові торговці) великих ритейлових мереж.

Для детального дослідження і подальшого доведення в суді таких причинних зав’язків потрібен аналіз кожної окремої ситуації. Матимуть значення не лише логічне обґрунтування чи «розуміння бізнесу», але й деталі змісту документів, договорів, актів виконаних робіт тощо.

Саме на підставі документів і доказів суд робитиме висновок про те, якою була «мета оренди» і цільове призначення нерухомого майна, чи доведена «неможливість» використання або «обмеження» у використанні орендованого майна.

«Антикризовий закон» у частині регулювання відносин оренди фактично ніяк не змінив існуюче законодавство і не розширив можливість застосування випадків звільнення від орендної плати. Більшість випадків – це коли орендарі «зазнають обмежень» у можливості використання орендованих приміщень (чи іншого майна), аніж коли існує повна «неможливість користуватися» майном. Але остаточне застосування цих норм, як і завжди, буде здійснене саме судом і саме на підставі поданих сторонами документів і доказів.

Підсумовуючи, можу рекомендувати орендарям вдатися до наступних дій:

  • здійснити аналіз документів і доказів щодо відносин оренди майна та діяльності підприємства – зокрема, цільового призначення приміщень, доведеності причинно-наслідкового зв’язку неможливості чи обмежень (зменшення можливості) їхнього використання внаслідок конкретних карантинних заходів;
  • провести переговори з орендодавцем, змінити правовідносини оренди на підставі згаданих норм закону, внести необхідні зміни до договору. Оновлений договір буде корисним також у бухгалтерському обліку з метою формалізації зміни орендної плати і витрат/доходів сторін орендних правовідносин;
  • у разі відмови орендодавця оформити зміни у відносинах оренди орендарю слід готуватися до суду. Йдеться про те, аби орендар почав вживати заходів з документування наявних фактів і розробив стратегію захисту своїх прав у судовому порядку.
The Page Logo
У вас є цікава колонка для The Page?
Пишіть нам: kolonka@thepage.ua

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора

Коментарі

Всі новини

Головне за вихідні від The Page

Найважливіші новини бізнесу за 24 травня в щоденній підписці від The Page. З нами ви не пропустите нічого з того що дійсно заслуговує на увагу

В Ізраїлі вперше розпочався суд над чинним прем'єр-міністром країни

В Єрусалимі розпочався судовий процес по трьох справах проти прем'єр-міністра Ізраїлю Біньяміна Нетаньяху. Його звинувачують в корупції, обмані громадської довіри. Чинний глава ізраїльського уряду вперше опинився на лаві підсудних, повідомив «Інтерфакс».

Одеський стадіон «Чорноморець» продали з 17-ї спроби. Ціна впала на мільярд

Відбувся аукціон з продажу стадіону «Чорноморець». Його продали з 17-ї спроби за 193 млн грн. Про це повідомило одеське видання «Думскаz» з посиланням на інформацію Фонду гарантування вкладів фізосіб.