Арендная плата, форс-мажорные обстоятельства и карантин

адвокат, старший юрист юридической фирмы Hillmont Partners

Вопросам взаимосвязи введенного правительством Украины карантина и возможности применения форс-мажора сейчас посвящен большой объем контента в сети интернет.

Но очевидно, что абсолютное большинство распространяемой информации по этим вопросам является общей, не структурированной и не вызывает у бизнеса четкого понимания, адекватной оценки ситуации и плана действий.

Или даже наоборот – может вызвать неправильную оценку, некие ожидания от применения форс-мажора в будущем. Тем самым драгоценное время может быть упущено, а надлежащие меры своевременно не приняты.

Форс-мажор или карантин — не «панацея». Нужно доказывать причинную связь

Введение карантинных мер в значительной мере сказалось на правоотношениях аренды недвижимости. Свежепринятый «антикризисный закон» (Закон Украины № 540-IX принят парламентом 30 марта, подписан президентом 1 апреля 2020 года) призван навести порядок в отношениях между арендаторами и арендодателями в новых условиях. Ниже – обзор случаев, когда карантин несет юридические последствия для аренды, как это следует из анализа последних законодательных изменений.

Основное, что следует принять во внимание арендатору недвижимости, это то, что на основании введения карантина существует два разных по своей сути и процедуре юридических механизма:

(1). Форс-мажор

Для применения форс-мажора необходимо получить сертификат Торгово-промышленной палаты Украины. Он не освобождает от обязанности оплаты аренды, а освобождает от уплаты неустойки (штрафов, пени) за несвоевременное внесение арендной платы.

Сертификат ТПП не является безусловным практическим механизмом. Он является лишь документальным подтверждением, процессуальным инструментом, который может использоваться:

в переговорах с арендодателем по неприменению неустойки. В таком случае стороны урегулируют спор о неустойке во внесудебном, договорном порядке: либо заключают соответствующий договор (или обмениваются письмами), либо арендодатель не взыскивает неустойку (без какого-либо документального оформления);
в судебном процессе. Если арендодатель подал иск о взыскании с арендатора неустойки (и, как правило, арендной платы), сертификат может быть основанием для отказа судом в иске в части требований о взыскании неустойки.

Конечно, в случае применения механизма «освобождения от арендной платы», о котором пойдет речь ниже, нет необходимости применять «форс-мажор» и проходить процедуру получения сертификата ТПП.

Однако сертификат ТПП может служить доказательством наличия причинно-следственной связи (см. ниже). Вместе с тем отказ ТПП выдать сертификат не является доказательством или фактом невозможности применения механизма «освобождения от арендной платы».

(2). Освобождение от арендной платы (или ее уменьшение)

Этот механизм может быть задействован на основании требований ст. 762 Гражданского кодекса Украины и «антикризисного» закона № 540-IX.

«Антикризисный закон» не является абсолютной новеллой в части правоотношений аренды. И он фактически никак не влияет на отношения оплаты аренды (найма), которые существовали и ранее на основании Гражданского кодекса Украины. Право на освобождение от платы за аренду (или ее уменьшение) уже предусмотрено Гражданским кодексом.

В первой версии законопроекта парламент планировал внедрить существенное отличие содержания «антикризисного закона» от уже имеющейся нормы в Гражданском кодексе, которое заключается в одном термине:

имущество «не могло быть использовано» (Гражданский кодекс) – категоричная прямая формулировка, которая означает, что если имущество хоть как-то могло быть использовано, то применение этой нормы в суде может быть под большим вопросом;
«подвергается ограничениям в возможности использовать имущество» по назначению («антикризисный закон») – в этом выражении есть расширенное практическое содержание, ведь значительно большая часть бизнеса «подверглась ограничениям» в сравнении с той, которая категорически «не может использовать» арендованное недвижимое имущество по назначению.

Но в течение одного дня в эту норму проекта закона были внесены изменения. В результате парламент в «антикризисном законе» сослался на уже упомянутую статью Гражданского кодекса.

Это означает, что независимо от наличия факта карантина стороны аренды и суды будут руководствоваться нормой, которой определено обязательное наличие «невозможности» использования имущества для освобождения от арендной платы.

Следует принять во внимание наличие другой, вроде бы «спасительной» нормы Гражданского кодекса (ч. 4 ст. 762 ГК Украины), согласно которой «наниматель (арендатор) имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась».

Казалось бы, это как раз актуальная норма закона! Но ключевыми словами здесь являются «требовать уменьшения» арендной платы. В частности, «требовать» — у кого, каким образом?

Все бремя доказывания возлагается на истца – арендатора.

Закон, конечно же, прямого ответа не дает. Итак, требовать можно у арендодателя, а в случае отказа – инициировать длительный и «нестандартный» судебный процесс с исковым требованием о «принудительном» внесении изменений в договор в части арендной платы или прямого уменьшения арендной платы за определенный период.

Конечно, сложно будет доказать пропорцию или размер «уменьшения» возможности пользования арендованным имуществом и соответствующее уменьшение арендной платы. Все бремя доказывания возлагается на истца – арендатора.

Почему эти тезисы очень важны и как их можно применить на практике, давайте рассмотрим подробнее.

Как для применения форс-мажора, так и для временного освобождения от арендной платы (или ее уменьшения), нужно определиться с тем, существует ли причинно-следственная связь между карантином как перечнем ограничительных мер и невозможностью (уменьшением возможности) использовать арендованное помещение по назначению.

Ответ не так однозначен, как может показаться на первый взгляд. Напомню, что введенные карантином ограничения (Постановление Кабинета министров Украины № 211 от 11 марта 2020 года) полностью не запрещают хозяйственную деятельность, а только ту, которая «предусматривает принятие посетителей».

Поэтому для четкости понимания арендованные для бизнеса объекты недвижимости можно условно структурировать по следующим видам деятельности и причинно-следственной связи с «невозможностью» или «уменьшением возможности» пользоваться имуществом:

прямая и однозначная связь – те случаи, когда арендованное помещение (его целевое назначение) и бизнес с его использованием полностью и однозначно были связаны только с приемом посетителей или другими карантинными ограничениями. Например, фитнес-центры, хабы для проведения мероприятий в сфере культуры и искусства и т.д.;
косвенная, спорная, опосредованная связь – когда введенные карантином ограничения касались только одного из видов использования арендованного недвижимого имущества в деятельности предприятия, но не связаны с другими вариантами использования недвижимого имущества.

Например, работа ресторана не прекращена полностью: можно осуществлять производство, продажу еды без «приема посетителей». Или, кроме зала для клиентов, использование которого запрещено, можно использовать кухню, складские помещения и т.д.;

условная связь, совсем неоднозначная – когда бизнес понес значительные потери вследствие введенных ограничений и карантина, но арендованные предприятием помещения не используются для «приема посетителей» или не ограничены другими карантинными мероприятиями.

Например, это офисы, складские помещения и т.д. – никаких ограничений для их использования нет. Но появилось большое количество предприятий, бизнес которых также фактически остановился вследствие остановки бизнеса их контрагентов, которые, в свою очередь, уже действительно из-за карантина не имеют права осуществлять деятельность. Например, это поставщики (дилеры, оптовые торговцы) больших ритейловых сетей.

Окончательное применение этих норм, как всегда, будет осуществлено именно судом.

Для детального исследования и дальнейшего доказывания в суде таких причинных связей будет необходим анализ каждой отдельной ситуации. Будут иметь значение не только логическое обоснование или «понимание бизнеса», но и детали содержания документов, договоров, актов выполненных работ и так далее.

Именно на основании документов и доказательств суд будет делать вывод о том, какой была «цель аренды» и целевое назначение недвижимого имущества, доказана ли «невозможность» использования или «ограничения» в использовании арендованного имущества.

«Антикризисный закон» в части регулирования отношений аренды фактически никак не изменил существующее законодательство и не расширил возможности применения случаев освобождения от арендной платы.

Большинство случаев – это когда арендаторы «испытывают ограничения» в возможности использования арендованных помещений (или иного имущества); гораздо меньше случаев, когда присутствует полная «невозможность пользоваться» имуществом.

Но окончательное применение этих норм, как всегда, будет осуществлено именно судом и именно на основании предоставленных сторонами документов и доказательств.

Подводя итоги, могу рекомендовать арендаторам сделать следующее:

провести анализ документов и доказательств касательно отношений аренды имущества и деятельности предприятия – в частности, целевого назначения помещений, доказательности причинно-следственной связи невозможности или ограничений (уменьшения возможности) их использования с связи с конкретными карантинными мероприятиями;
провести переговоры с арендодателем, изменить правоотношения аренды на основании упомянутых норм закона, внести необходимые изменения в договор. Обновленный договор будет полезным также для бухгалтерского учета в целях формализации изменения арендной платы и затрат/доходов сторон арендных правоотношений;
в случае отказа арендодателя оформить изменения в отношениях аренды арендатору следует готовиться к суду. Речь идет о том, чтобы арендатор начал принимать меры по документированию имеющихся фактов и разработал стратегию защиты своих прав в судебном порядке.