Магазини та послуги. Скільки коштують нежитлові приміщення в новобудовах

Автор

Вікторія Берещак

Перші поверхи в новобудовах здебільшого вже давно не є житловими. Там розташовуються магазини, салони краси, медичні клініки та різноманітні сервіси. Їхня мета — забезпечити максимально різноманітну інфраструктуру, надавати послуги й продавати товари місцевим жителям. Про ціни, а також про те, як придбати або орендувати нежитлове приміщення в новобудові, дізналося з перших рук.

Чому бізнесу вигідно купити або орендувати приміщення в новобудові

Цокольні поверхи столичних новобудов — головний плацдарм для повномасштабної битви концепцій, яка зав'язалася на ринку житлової нерухомості. За умов обмеженого попиту, який істотно менше за пропозицію, забудовники почали робити ставку на те, що ще 5 років тому вважали примхою: концепцію, мікс-формат нерухомості, грамотне планування громадського та приватного простору, розмежування потоків і створення максимально різноманітної інфраструктури, яка відповідатиме вимогам найвибагливіших жителів.

Саме тому в сегменті комерційної нерухомості у складі житлових комплексів, за словами Олесі Скринник, директора департаменту комерційної нерухомості компанії «Інтергал-Буд», наразі відбувається жорсткий перегляд форматів.

«Ще пару років тому на перших поверхах можна було побачити квартири, але останнім часом усі забудовники намагаються врахувати необхідність забезпечення мешканців комплексу різноманітною багатофункціональною інфраструктурою і ще на момент проєктування визначитися з функціональним призначенням приміщень», — розповіла експерт.

Це, на думку Скринник, дозволяє провести правильну інженерну підготовку самих приміщень, що допоможе в майбутньому розміщувати в комплексах потрібні людям інфраструктурні об'єкти.

Щоб створити концептуальну інфраструктуру в ЖК, уже на етапі проєктування девелопер проводитиме аналіз локації, вивчатиме навколишню інфраструктуру, прогнозуватиме потреби майбутніх мешканців і на підставі цього плануватиме функціональне наповнення комерційної частини комплексу, розповіли в компанії Daytona Development Company.

«Таким чином, створюватимуться приміщення цільового призначення з максимально корисною площею, вже оснащені інженерними мережами, під'їзними шляхами, паркувальними місцями тощо з урахуванням майбутньої сфери діяльності», — впевнені в компанії.

Концептуальний підхід до організації ЖК, на думку фахівців Daytona Development Company, забезпечить для бізнесу цільову аудиторію з певним статусом і потребами, а також дозволить уникнути непродуманої конкурентної боротьби за виживання (три салони в одному ЖК). А вихід на вулицю з активним трафіком дозволить залучити додаткових клієнтів з сусідніх будинків і при цьому жодним чином не позначиться на приватності мешканців комплексу.

Як зміниться стрит-ритейл у ЖК через коронавірус

Коронавірус і карантин, які відправили безліч бізнесів у нокаут, уже змінили ринок комерційної нерухомості. Тому не дивно, що істотні пертурбації чекають і на сегмент нежитлових приміщень у складі новобудов.

Насамперед, впевнена Скринник, ринок зіткнеться з переглядом площ. «До коронакризи був попит на нежитлові приміщення під бізнес до 100 кв. м і більше, тепер зацікавленість зміщується до менших лотів. Золотий стандарт — 50 кв. м, площа, що підходить практично для всього», — розповідає експерт.

Попри те що збільшилася частина запитів на мікроформати 10-20 кв. м, директор департаменту комерційної нерухомості компанії «Інтергал-Буд» радить інвесторам наперед думати про ергономіку приміщень. Кожному, хто хоче відкрити власну справу, доведеться організувати робочий простір, який відповідатиме всім нормам і вимогам.

«По-перше, це санітарна зона — мінімум 2,5 кв. м. По-друге, на кожне робоче місце повинно припадати не менш ніж 4,5 кв. м корисної площі, навіть якщо людина просто сидить або стоїть на місці. По-третє, якщо ви щось готуватимете, потрібно два підключення до води, промислової каналізації й окремий вентиляційний канал», — перераховує вимоги Скринник.

До того ж не можна проминати складські зони: продукти й товари десь потрібно зберігати. «Найменша площа, на яку варто розраховувати, — 35-40 кв. м», — радить вона.

Ще однією важливою зміною на ринку, переконані в Daytona Development Company, стане перехід від продажу комерційних приміщень до довгострокової оренди під управлінням девелопера або керуючої компанії.

«Девелопер зможе формувати й підтримувати пул потрібних жителям інфраструктурних об'єктів, а орендар, у разі проблем з бізнесом, зможе оперативно згорнути свою мережу або змінити локацію. Вигідно обом сторонам», — пояснили представники забудовника.

Подібні формати співпраці на ринку вже є. Приміром, «Інтергал-Буд», розповідає Скринник, одним з перших запропонував оренду комерційних приміщень від забудовника, щоб якомога швидше залучити інфраструктурні об'єкти до своїх ЖК.

«Якщо бізнес дає соціальне благо майбутнім мешканцям комплексу, ми готові надати приміщення в оренду. Для всіх інвесторів у комерційну нерухомість компанія розробила гнучкі фінансові умови: оренда, оренда з подальшим викупом і розстрочка», — розповіла вона.

Скільки коштує оренда/купівля нежитлових приміщень у новобудовах Києва

Історично так склалося, що комерційна нерухомість дорожча за житлову. Це обумовлено тим, що підготовка з інженерії тут зовсім інша. Потрібно забезпечити більший запас потужності електроенергії, кратність подачі й відведення води, а системи вентиляції та опалення можуть відрізнятися.

Також на вартість квадратного метра в нежитлових приміщеннях на перших поверхах, за словами Олесі Скринник, впливає безліч чинників: район, локація, розташування будинку в складі ЖК, пішохідний трафік, інтереси жителів та інше.

«Для комерційної нерухомості є параметр, який набагато важливіший, ніж ціна, — це розташування. Від того, як швидко люди зможуть знайти вас, залежатиме і вартість, і термін окупності капіталовкладень. Ціна квадратного метра в середньому може бути як $1,7 тис., так і доходити до $3-5 тис. за квадрат, і це далеко не межа», — поділилася з експерт.

Орендні ставки, як і ціна, залежать від класу об'єкта і трафіка. Мінімальні ставки, розповідає Скринник, будуть від $8-10/кв. м.

Але для заробітку в сегменті комерційної нерухомості, на думку експертів, потрібен досвід та експертиза. Крім того, інвестор повинен бути хорошим стратегом. Перш ніж купувати або орендувати торгове приміщення, слід продумати всі найдрібніші деталі свого проєкту й перспективи розвитку ЖК, в якому ви влаштувалися.

Адже може так статися, що внаслідок довгострокових перспектив розвитку проєкту комплексного освоєння території трафік через рік знизиться або перед вашим будинком виросте новий і закриє від потенційних покупців. Це точно позначиться на рівні прибутковості об'єкта, а отже, і на його ліквідності.