О том, как чувствует себя сегмент коммерческой недвижимости в составе ЖК столицы, какую модель управления подобными объектами выбирают девелоперы и за какими форматами будущее, 
пообщалось с экспертами рынка.
В условиях кризиса лагерь инвесторов в коммерческую недвижимость в составе ЖК разделился: кто-то занял выжидательную позицию и повременил со сделкой, а кто-то, напротив, увидел в коммерции в составе ЖК выгодную бизнес-модель и даже спасательный круг. Разумеется, все решения принимаются с оглядкой на жильцов.
Встроенные помещения разного функционального предназначения, по оценкам участников рынка, занимают от 7 до 15% общей площади объекта. Однако застройщики все чаще реализуют свои объекты с оглядкой на будущих жильцов и закладывают значительно большие объемы коммерческих площадей.
Лилия Пивнева, заместитель коммерческого директора SAGA Development по продаже коммерческой недвижимости, рассказывает, что в отдельных объектах компании доля коммерческих помещений достигает 40%, а в некоторых mixed-use проектах (как, например, Andriyivsky City Space на Подоле) коммерческая функция является доминирующей. Это распределение зависит от результатов исследования, которое проводится на самом начальном этапе работы над проектом.
И компаний, которые уделяют коммерции должное внимание, на рынке становится все больше. Сегодня мало выделить пару тысяч квадратных метров на первых этажах. В некоторых проектах девелопер проектирует отдельные торговые центры с кинотеатрами (ЖК White Lines) и фуд-кортами, продумывает в составе жилого проекта офисные центры (ЖК Intergal City) и публичные пространства вроде конференц-залов, коворкингов, патио-зон.
По мнению Олеси Скринник, директора департамента коммерческой недвижимости компании «Интергал-Буд», принимая решение о наполнении ЖК инфраструктурой, застройщик прежде всего тщательно изучает уже сложившуюся инфраструктуру района: чего не хватает, какой арендатор был бы интересен целевой аудитории.
Затем он занимается разработкой основных транспортных потоков в комплексе: как будут двигаться автомобили и пешеходы, какие возможности есть у локации.
Все это, поясняет эксперт, позволяется составить функциональную карту ЖК, а следовательно, распределить функциональное зонирование по коммерческим помещениям.
«Если посмотреть на соотношение целевого предназначения, то 40% — это streetretail, 20% — HoReCa, 25% — сфера услуг, 10% — фармация. На оставшиеся 5% приходятся офисы», — отмечает Скринник.
Однако единой выверенной формулы решения вопроса, как девелоперу заложить максимальное количество нужных функций еще на этапе планирования ЖК, не существует, предупреждает заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрий» Олеся Перчак.
Это, по ее словам, авторский девелоперский коктейль, успешность которого зависит от профессионализма команды. «Факторов же, влияющих на процентное соотношение площадей, множество — от самой локации, текущего окружения ЖК до сегмента жилья, популярности комплекса и т.п.», — перечисляет эксперт.
При этом следует отдать должное девелоперам: многие из них еще на этапе планирования комплекса изучают и анализируют потребности рынка коммерческих помещений.
Прежде всего речь идет об архитектурных и конструктивных особенностях, таких как витринные окна, высокие потолки, энергоэффективность, изолированные входы, правильные подъездные пути, грамотно расположенные разгрузочные окна, места для вывески, система вентиляции и специализированные инженерные коммуникации.
Немаловажной также является и стратегия формирования и управления пулом коммерческих помещений. Иными словами, к кому попало бизнес идти не хочет, ему важны теплые, комфортные условия, неконфликтные, усиливающие и подсвечивающие его концепцию соседи.
Востребованный формат
В 2020 году коммерческая недвижимость получила хороший удар под дых, столкнувшись с масштабным локдауном. Одна часть бизнесов и процессов ушли в офлайн, вторая переориентировалась на формат «бери с собой», а некоторые ниши вроде сегмента бьюти-услуг были вынуждены простаивать вплоть до снятия жестких ограничений.
По словам Перчак, одним из заметных последствий коронавируса стало уменьшение покупательской активности в отношении объектов коммерческого назначения наряду с тенденцией стабильно высокого спроса на жилье. «На коммерческую недвижимость сформировался отложенный спрос, который, вероятно, начнет реализовываться, например, при благоприятном колебании курса валют», — убеждена она.
Лилия Пивнева же, напротив, отмечает, что со стартом бизнес-сезона и выходом страны из глубокой самоизоляции интерес инвесторов к коммерческим помещениям в составе жилых комплексов сохраняется, а где-то даже усиливается. Этому способствует отсутствие альтернативы в виде банковских депозитов (ставки по ним продолжают снижаться) и недвижимости за рубежом (из-за закрытых границ).
Если концепция, локация, позиционирование совпали с ожиданиями бизнеса, то к моменту сдачи дома и его заселения, как правило, больше половины коммерческих площадей распроданы.
Кстати, коронавирус помог некоторым определиться и сместил ориентиры с долгосрочной аренды на покупку. Владение помещением снимает вопросы арендной платы и арендных каникул на случай форс-мажоров, позволяет распоряжаться метрами по своему усмотрению и эффективно управлять ими.
«Коммерческой недвижимостью в составе жилых комплексов все чаще интересуется средний и крупный бизнес, который раньше предпочитал арендовать помещения. В частности, сейчас мы в процессе заключения сделки о покупке коммерческого помещения в одном из объектов SAGA Development крупной сетью супермаркетов; несколько крупных компаний тоже приобрели помещения и планируют размещать там свои офисы», — поделилась Пивнева.
Со степенью готовности объекта растет и количество заинтересованных покупателей и арендаторов помещений. В ЖК на финальной стадии в этом году инвестируют намного охотнее, рассказывают застройщики.
«Инвесторы в коммерческую недвижимость стремятся снизить риски за счет покупки помещений, на которые уже заключены договоры с арендаторами. При этом они чаще соглашаются на доходность ниже желаемой при условии, что она прогнозируемая, а бизнес арендатора устойчив», — уверена заместитель коммерческого директора SAGA Development по продаже коммерческой недвижимости.
Наиболее востребованными, по словам игроков рынка, являются коммерческие помещения площадью 50-120 кв. м, но и помещения большего размера неплохо продаются. Цены очень разнятся и зависят от многих составляющих: уровня трафика, расположения, конструктивных особенностей помещений и т.п.
В целом диапазон цен по рынку — в среднем от $800 до $2 тыс. В центральном деловом районе и объектах бизнес-класса стоимость квадрата в коммерческих помещениях может достигать и $3,5 тыс. При этом, конечно, важна высокая степень готовности к сдаче и распроданность квартир.
Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, девелоперы практикуют и рассрочку на коммерческие помещения, и выгодные индивидуальные условия, и дисконты под желаемых арендаторов, и свои условия аренды. Арендные ставки в коммерческих помещениях в составе ЖК колеблются в среднем от $5 до $15 за кв. м в сегменте комфорт+.
Сбросить балласт
Если раньше девелопер стремился поскорее распродать коммерческие помещения и выдохнуть, то сейчас нередки случаи, когда они остаются в управлении самой компании.
По словам Перчак, существуют три основные стратегии по формированию и управлению пулом коммерческих помещений в составе ЖК. Первая: оставить в собственном пользовании и управлении, создав при этом свои подразделения для выполнения соответствующих бизнес-функций. Вторая: привлечь специализирующуюся на управлении компанию. Третья: реализовать/продать все площади.
«Логично, что первые две стратегии дают возможность большего влияния и контроля, а также поле для вариативности в выработке компромиссных решений в вопросах комбинации коммерческих функций», — говорит эксперт.
Третья же стратегия, с одной стороны, кажется проще: продал и забыл. Однако именно она еще на ранних стадиях проектирования предполагает максимальное понимание того, какой микс коммерции будет востребован.
«Ведь продав одно помещение с определенным функционалом, сложно переубедить собственника изменить назначения объекта, даже если бизнес-модель сулит эффект синергии в соединении с функционалом соседнего помещения», — поясняет заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрий».
Третью стратегию, как правило, выбирают на объектах, которые стратегически не длительны, либо, как в случае с «Парковым кварталом «Місто квітів», когда объект реализуется в партнерстве.
«В другом же нашем проекте — ЖК UNO City House — параллельно с продажей объектов коммерческой недвижимости мы также рассматриваем для себя стратегию самостоятельного управления, в частности, площадями, расположенными на первом этаже здания», — делится планами Перчак.
У SAGA Development, рассказывает Лилия Пивнева, две основные стратегии работы с коммерческой недвижимостью. Первая и пока доминирующая – это продажа коммерческих помещений с предоставлением инвестору полного спектра услуг по операционному управлению и подбору арендатора.
Для этого запустили сервис SAGA Rent, в рамках которого либо подбирают арендатора для уже купленного инвестором помещения, либо сначала подбирают арендатора, а потом продают помещение с уже готовым бизнесом и понятной доходностью от аренды. Это позволяет снизить риски простоя помещения или выбора арендатора, бизнес которого противоречит концепции ЖК, поясняет она.
«Вторая стратегия, которую мы реализуем в наших новых проектах, – это сдача в аренду помещений, которые остаются в нашей собственности. Это позволяет нам подобрать сильные «якорные» инфраструктурные единицы, которые помогают генерировать дополнительный поток пользователей», — пояснила Пивнева.
Оставить помещения для сдачи в аренду в основном могут позволить себе крупные девелоперы либо те, у кого есть навыки управления, рассказывает Олеся Скринник. В проектах компании «Интергал-Буд» застройщик взял на себя функцию по заполнению коммерческих помещений и тщательно подходит к выбору собственников и арендаторов.
Основная задача — собрать разные форматы и удовлетворить потребности будущих жильцов с максимальной пользой для бизнесов. Компания предлагает гибкие условия покупки, а также аренды в своих объектах.
Участники рынка отмечают, что пул собственников и арендаторов бизнеса обычно совпадает с аудиторией ЖК. При выборе места для бизнеса важно обращать внимание на целевое предназначение помещения, функционал, инженерные коммуникации, особенности расположения.
Как правило, по словам Пивневой, основные опасения инвестора при выборе коммерческих помещений связаны с тем, что он:
- не понимает, сколько времени ему придется искать арендатора на помещение, с кем он будет вести поиск и во сколько это обойдется;
- не понимает, сколько времени арендатор будет находиться на ремонтных каникулах (в период, на протяжении которого арендатор делает ремонт помещения, он не платит за аренду или платит по сниженной ставке);
- не понимает, какую доходность будет давать помещение из-за того, что рынок очень динамичен и показатели быстро меняются.
Покупка недвижимости, на которую уже подписан договор аренды и есть арендатор со стабильным бизнесом, как раз и позволяет нивелировать упомянутые риски и связанные с ними опасения. На данный момент это один из оптимальных вариантов для инвестора.
Читайте также
