Рынок коммерческой недвижимости Украины в первом полугодии 2020 года пережил один из самых сложных периодов в новейшей истории. ТРЦ до сих пор не оправились от падения потока посетителей, а множество ритейлеров сократили площади и отказались от планов по расширению. Состояние, в котором рынок вошел во второе полугодие, 
обсудило с консультантами и крупными игроками рынка.
Беспрецедентный нокдаун: обзор рынка коммерческой недвижимости Украины за 1 полугодие
Весной этого года торговые центры и ритейлеры оказались в самом страшном своем сне. Коронавирус закрыл всех по домам и ограничил работу торгово-развлекательных центров, заставив игроков корректировать свои стратегии.
Еще в начале года ряд ритейлеров планировали расширение своих сетей и открытие новых локаций в Киеве и регионах, но уже в марте все планы пришлось свернуть и перейти в режим жесткой экономии.
Рекордное падение покупательской активности и розничного товарооборота (-14,2% год к году в апреле), спровоцированное ситуацией с коронавирусом и карантином, заставило пересмотреть операционные расходы всех без исключения игроков сегмента.
Крупные торговые центры закрыли на замок административными методами уже к середине весны. Арендаторы тут же засыпали собственников ТРЦ и управляющие компании запросами об арендных каникулах, а те в свою очередь ждали помощи от правительства.
Хуже всего, вспоминает управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан, пришлось арендаторам из сфер неосновных товаров — они чаще других обращались с запросами об установлении плавающей арендной ставки в зависимости от достигнутых месячных продаж после карантина.
«Арендодатели соглашались на снижение арендной платы на 20-30% с начала года, в результате чего арендные ставки достигли уровня $60-80/кв. м/месяц в лучших торговых помещениях и $35-50 кв. м/месяц в остальных», — делится наблюдениями он.
Причем наибольшее падение арендных ставок было в центральных торговых центрах города, где посещаемость значительно снизилась в связи с карантином, а потребители закупали необходимые продукты в местных районных ТРЦ.
А вот формат небольших community и neighborhood-центров пострадал в минимальной степени благодаря наличию продовольственного якоря, который практически обеспечивал стандартную посещаемость, рассказывает операционный лидер Ceetrus Ukraine Анна Корягина.
Несмотря на то что после карантина открылись практически все арендаторы, товарооборот у большинства оставляет желать лучшего.
В первые месяцы после карантина, делится наблюдениями управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко, «выстрелил» сегмент fast-fashion. «С учетом отложенного спроса некоторые ритейлеры могли похвастаться рекордными продажами в сравнении с докарантинным периодом, но уже в июле товарооборот арендаторов демонстрирует умеренный спад», — пояснил он.
Неплохо идут дела у большинства операторов спортивных товаров, электроники и гаджетов, детских товаров и категории товаров для дома. По словам Корягиной, эти сегменты демонстрируют не существенный, но стабильный рост.
А вот неважно чувствуют себя киносети и операторы развлекательного сегмента, учитывая крайне низкие результаты работы после рестарта, рассказывает Носаченко. «Поскольку такие арендаторы являются якорными и формируют основные потоки посетителей в зоны их расположения, то снижение их посещаемости оказывает негативное влияние и на товарооборот соседних арендаторов», — убежден эксперт.
Чем крупнее рыба, тем ей легче пережить идеальный шторм. Так и с ритейлерами: крупные игроки с устойчивой бизнес-моделью, сформированной лояльностью, которые прошли цифровую трансформацию и вовсю развивали омниканальность до пандемии, сумели значительно быстрее приспособиться к новой реальности.
К примеру, в Retail Park Petrivka, по словам Анны Корягиной, некоторые операторы работали в формате click and collect, сеть Decathlon частично работала в формате drive на двух своих локациях.
С ослаблением карантина открылись практически все арендаторы, в том числе восстанавливается и развлекательный сегмент, хотя и в подвешенном состоянии, а трафик в основных ТЦ начал восстанавливаться. По словам игроков, он отвоевал себе порядка 55-60% показателей прошлого года.
Однако ситуация все еще остается сложной, и эксперты не исключают дальнейшего развития по стрессовому сценарию. А это вторая волна карантина, закрытые торговые центры, падение продаж, увеличение вакантности и прочие «прелести» мира посткороны.
Договоренности по скидкам и спецусловиям аренды, которые действуют сейчас, носят исключительно краткосрочный характер, убежден Носаченко.
«Глобально утверждать, на каком уровне остановится рынок, можно будет спустя два полноценных квартала работы разных сезонов. Именно тогда можно будет проанализировать стабилизацию ставок на определенном уровне, а пока делать выводы по этому поводу преждевременно», — считает управляющий директор Colliers International (Украина).
Новые ТРЦ в Киеве: когда будут и ждать ли теперь
В первом полугодии 2020 года объем конкурентного предложения в Украине вырос на 80,7 тыс. кв. м с введением в эксплуатацию ТРЦ Retroville, рассказывает Радомир Цуркан. До конца года, по словам эксперта, ожидается к выходу на рынок вторая очередь April Mall (50 тыс. кв. м).
Аналитики CBRE Ukraine прогнозируют в этом году замедление темпов строительства новых объектов после рекордных 178 тыс. кв. м, сданных в 2019 году, что было крупнейшим показателем нового предложения, вышедшего на рынок за последние 10 лет.
«А открытие ТЦ River Mall в 2019 году добавило качественный состав арендаторов к существующему предложению на левом берегу города, где сосредоточено всего 23% общего объема конкурентных торговых площадей», — делится наблюдениями Цуркан.
На стадии строительства, по словам Носаченко, находится 10 ТРЦ суммарной площадью более 741 тыс. кв. м. Их открытие запланировано в течение 2021 — 2023 годов. Эксперт не исключает, что в связи с пандемией и карантинными ограничениями сроки открытия некоторых из этих объектов, вероятно, могут перенести. А владельцы проектов, строительство которых еще не началось, и вовсе занимают выжидательную позицию.
Карантин в целом научил всех тотальной экономии. И в части финансовых ресурсов и операционных расходов, и в части оптимизации бизнес-моделей.
Сокращение арендуемых площадей для многих стало спасательным кругом. Торговые центры, по словам Носаченко, в перспективе будут больше концентрировать внимание на внедрении энергосберегающих инноваций, а арендаторы, вероятно, рассмотрят сокращение расходов на ремонт своих помещений, а также снижение темпов развития своих сетей.
Оптимизационные меры со стороны ритейлеров связаны, в том числе, с сокращением спроса на товары. Поведенческая модель покупателей, рассказывает управляющий партнер CBRE Ukraine, трансформировалась в кризисную, которая характеризуется отказом от дорогих и импульсных покупок и в целом стремлением к сознательному потреблению и экономии.
С отменой экономии, признают опрошенные эксперты, стал заметен значительный рост продаж по причине отложенного спроса. Украинцы, наконец, получили реальный шанс удовлетворить эмоциональный голод по привычному способу развлечений — шопингу.
Главные тренды на рынке торговой недвижимости — 2020
Социальное дистанцирование – один из главных трендов, продиктованных пандемией. Данная тенденция, по словам Цуркана, может повлечь за собой минимизацию контактности при совершении покупки, создание дополнительных возможностей для самообслуживания при возврате и обмене товара.
Из главного правила новой реальности вытекает и укрепление позиций e-commerce, и массовый переход многих ритейлеров на сторону омниканальности.
Переход в онлайн эксперты называют долгосрочной тенденцией и советуют не откладывать цифровую трансформацию своего бизнеса на потом.
Продвижение онлайн-торговли, поясняет управляющий партнер CBRE Ukraine, остается частью более масштабной омниканальной стратегии online-to-offline или click-and-mortar, в основе которой лежит одновременное развитие операционной деятельности физического ритейла и e-commerce. Таким образом покупатели пользуются преимуществами обоих каналов продаж: анализ и сравнение цен онлайн, быстрая доставка в отделение магазина или, при желании, физическая помощь консультанта.
Еще одной существенной тенденцией, которую повлек за собой карантин, Анна Корягина называет изменение восприятия физических магазинов исключительно как места для совершения транзакции.
«Мы говорим не только об увеличении зоны получения потребительского опыта, позиционировании магазина как дополнительной маркетинговой возможности, площадки для знакомства с ассортиментом, сокращении торговой площади, но и изменении логистической цепочки, где оnline и offline должны быть максимально взаимосвязаны», — убеждена операционный лидер Ceetrus Ukraine.
Карантин также дал толчок развитию таким форматам развлечений, как кинопоказы на крышах, автокинотеатры и даже кинотеатры на воде, рассказывает Носаченко. Киносети начали развивать онлайн-продажи, в том числе и несвойственных для сегмента товаров.
Пандемия, по его словам, только ускорила тренд развития ТРЦ как мест социализации с просторными галерейными зонами. А с учетом требований социальной дистанции и правил гигиены ТРЦ стали больше уделять внимания безопасности своих посетителей, что приучает всех нас к новому образу жизни.
Кстати, о нем. Введение новых протоколов гигиены в ТЦ для обеспечения безопасной и здоровой среды для персонала и клиентов уже стало необходимой обыденностью, чтобы завоевать лояльность и доверие клиента.
Речь, прежде всего, об усиленном режиме уборки с обязательной дезинфекцией помещений, обязательный температурный скрининг клиентов на входе, соблюдение масочного режима и физической дистанции, контроль числа сотрудников и покупателей в магазине, возможность бесконтактной оплаты.
Рынок уже столкнулся с серьезными переменами, но не все из них, по словам экспертов, так уж плохи. Напротив, некоторые тенденции сулят точки роста и новые возможности для тех, кто способен видеть перспективу. К примеру, Анна Корягина напоминает, что, помимо множества неудобств и сложностей, короновирус укрепил актуальность объектов смешанного назначения с новыми якорными составляющими, такими как жилье, офисы, наличие медицинского сервиса.
«Задача современного девелопера – создание community с уклоном на развитие цифровой площадки объекта, КСО, создание уникального клиентского опыта, а не просто объекта торговой недвижимости», — считает эксперт.
Согласен с коллегой и Радомир Цуркан. По его словам, заметным трендом на рынке торговой недвижимости, является функциональное перевоплощение ритейл-площадей под коворкинги и гибкие офисные пространства.
«Тенденция к аренде коворкинг-операторами площадей в торговых центрах становится более заметной — операторы все больше обращают внимание на такие проекты. Данная опция является взаимовыгодной, так как ТРЦ могут заполучить арендатора на длительный срок и в то же время привлечь резидентов таких офисных пространств в качестве потенциальных клиентов», — пояснил он.
Прогноз по рынку коммерческой недвижимости Украины — 2020: что будет до конца года
В начале карантина многие эксперты предполагали значительно более серьезные последствия, чем мы имеем на данный момент. И хотя, по сути, мы преодолели лишь первый раунд, общее настроение по рынку не такое пессимистическое, как ранее.
Так, по словам управляющего директора Colliers International (Украина) Александра Носаченко, показатель вакантности не демонстрирует стремительного роста. Эксперт не исключает возможного роста индикатора, связанного с оптимизацией бизнесов и закрытием ритейлерами нерентабельных локаций к концу 2020 – началу 2021 гг., но на данном этапе операторам требуется время для оценки убытков и перспектив дальнейшего развития.
Среди арендаторов, прогнозирует управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан, возможен рост интереса к привязке арендной ставки к обороту с целью подготовки к непредсказуемым влиянием продолжающегося кризиса, связанного с COVID-19, на посещаемость в торговых центрах.
Анна Корягина, операционный лидер Ceetrus Ukraine, среди дальнейших тенденций на рынке называет рост e-commerce, рост среднего чека при возможном сокращении частоты покупки, применение новых нестандартных каналов продаж («встроенные» видеомагазины по подписке, видеостриминг и т.д.), разумное потребление, изменение целевого назначения площадей.
«Торговые центры не смогут существовать в продолжительной перспективе только offline, в связи с чем понятие omnichannel landlord также войдет в украинский обиход», — убеждена она.
Носаченко не исключает, что после окончания действия ограничительных мероприятий все больше магазинов трансформируется, развивая выдачу заранее заказанного товара (click&collect). Это касается не только магазинов техники, которые активно развивали этот формат, но и фэшн, ювелирных операторов и даже фуд-зон.
Однако если количество случаев заболевания COVID-19 на местах будет расти, возможно падение розничного товарооборота в физических магазинах и еще больший рост сегмента e-commerce. Тем не менее, несмотря на активное развитие онлайн-платформ, львиная доля продаж приходится на офлайн-покупки.
Получается, что ритейлерам стоит надеяться на лучшее, но готовиться к худшему. А тем, кто не успел уйти в онлайн, давно пора начинать развивать инфраструктуру.
Вполне вероятно, что вторая волна коронавируса может иметь не менее неприятные последствия, даже с учетом того, что сегмент торговой недвижимости уже отчасти смирился с подобной возможностью.
Но, по словам управляющего директора Colliers International (Украина), не стоит вешать нос. «Как показывает опыт прошлых кризисов, ритейл как сегмент может самым первым показать драматическое падение, но он же в дальнейшем демонстрирует и стремительный рост, зависящий не только от покупательской способности, но и от потребительских настроений», — резюмирует он.
Читайте также
