Рынок коммерческой недвижимости в регионах сейчас как никогда похож на Дикий Запад, где в роли злого шерифа выступил карантин. Падение покупательской активности, неопределенность в сегменте ритейла, сокращение офисных площадей — это лишь малая часть того, что ждет рынок коммерческой недвижимости после завершения карантина. О том, что происходит в сегменте офисов, складов, коммерции в регионах на данный момент, 
узнало у экспертов и игроков рынка коммерческой недвижимости.
Офисы, ритейл, склады — ключевые тенденции и тренды в коммерческой недвижимости
Главными последствиями продолжительного карантина стали закрытые торговые центры, сложности для многих ритейл-операторов, сокращение офисных площадей, а порой и отказ арендаторов от объектов.
Оценить реальные убытки и ущерб для сегментов коммерческой недвижимости в регионах довольно сложно. Во-первых, даже в лучшие времена чувствовалась острая нехватка качественных объектов. Во-вторых, карантинные ограничения могли отличаться от города к городу, как и договоренности между арендаторами и собственниками. Где-то бизнесу шли на уступки и соглашались на арендные каникулы, а кто-то не мог договориться.
Опрошенные эксперты едины во мнении, что пока сложно понять, какие убытки на самом деле получили региональные рынки. По словам Станислава Иванова, директора департамента оценки и консалтинга CBRE Ukraine, пока лишь можно констатировать, что во всех регионах ритейл пострадал существенно, офисы — ощутимо, а склады понесли наименьший ущерб из всех. Полное восстановление, по оптимистичным прогнозам, ожидается к концу текущего года.
«Если сравнивать Киев и Львов, то мы видим схожие тенденции. Невосполнимых потерь как тенденции в целом не наблюдаем. Украина очень адаптивна к ударам, трансформации внутри сегментов ожидаемы и необратимы, но не смертельны.
Без стимуляции и поддержки со стороны государства малый и средний бизнес страдает гораздо больше: закрываются кафе, рестораны, небольшие магазины, офисы компаний B2С с недиверсифицированными портфелями клиентов, особенно компании по предоставлению услуг. Кроме того, в регионах кризис отразится и на малых офисных и торговых юнитах», — убежден аналитик.
Торговая недвижимость, если брать во внимание разнонаправленные векторы деятельности и сегментированность операторов, смогла быстрее и лучше других адаптироваться к новым реалиям. Рестораны, кафе и кафетерии по максимуму постарались переориентироваться на доставку и вынос.
Убытки, разумеется, все равно несли все: период карантина, откровенно признавались в разговоре с львовские и одесские рестораторы, заставил исчерпать жировые запасы на 50-90% в зависимости от того, как шли дела.
Стрит-ритейл в торговых комплексах чувствовал себя удобоваримо, хотя тут многое зависело от густонаселенности района, проходимости локации, сегмента, в котором работает объект. Продовольственным магазинам и аптекам было куда лучше, чем объектам сферы услуг.
Хуже всего пришлось арендаторам торговых центров, которые на протяжении всего карантина оставались закрытыми. Карантин внес существенные корректировки и в поведенческие привычки украинцев. Если раньше развлечением выходного дня был поход в ТРЦ на шопинг, то за три месяца изоляции ситуация изменилась.
По данным Катерины Весны, руководителя департамента консалтинговых и агентских услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, посещаемость торгово-развлекательных центров в крупных областных городах снизилась более чем на 20% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Похожая динамика наблюдается и с товарооборотом арендаторов.
«С июня оба показателя демонстрируют постепенный рост. Поскольку насыщенность качественными торговыми площадями в регионах относительно невысокая, то подобная ситуация характерна для большинства торговых объектов», — делится наблюдениями эксперт.
В Киеве, по словам Весны, на протяжении двух предыдущих недель ТРЦ вышли на уровень порядка 80-85% посещаемости в аналогичный период 2019 года. Сейчас такие цифры демонстрируют лучшие ТРЦ в городе. Объекты, которые еще до карантина утратили популярность, испытывают снижение посещаемости почти в два раза.
Любопытно, что на момент смягчения карантинных ограничений в торговых центрах существенного изменения вакантности и уровня арендных ставок не было.
Несмотря на масштабный локдаун и некую неопределенность для торговой недвижимости, карантинные ограничения не оказали существенного влияния на новое строительство в сфере торговой недвижимости.
«Темпы строительства торговых центров, заявленных к открытию в 2021 году, остаются стабильными. Во втором квартале этого года открылась часть ТРЦ Retroville в Киеве, которая включает гипермаркет Novus и строительный магазин Leroy Merlin, а также прикассовую зону. В Днепре на днях состоялось открытие новой очереди ТРЦ Appolo (10 000 кв. м)», — пояснила Весна.
Офисный рынок в регионах выходит из карантина с урезанием арендуемых площадей, а также ужесточением требований компаний к организации безопасного рабочего пространства. Речь не только о тщательной влажной уборке и дезинфекции, но и о распределении потоков внутри здания, пересмотре расстояния между рабочими столами, уходе от переоцененной концепции открытых пространств.
Сокращение занимаемых площадей, по данным Ярослава Горбушко, директора департамента рынков капитала CBRE Ukraine, происходит в большинстве своем из-за перехода корпоративных клиентов на формат работы work from home. Именно домашний офис очень сильно спутал карты рынку офисной недвижимости в регионах.
«Например, некоторые проекты во Львове, которые запланированы на 2020-2021 гг., отложили свои планы по открытию, так как спрос на данные объекты формируется со стороны IТ-сегмента, а большинство IТ-компаний во время карантина перешли на удаленный режим и отложили планы по расширению», — рассказал эксперт.
Дмитрий Омельчук, коммерческий директор DELTA Ukraine, среди причин, которые вынуждают компании уходить из бизнес-центров, называет проедание бюджетов за период карантина, проседание доходов и неопределенность ситуации с COVID-19.
«Для некоторых содержание офисов становится невыгодным, а вопросы, когда закончится карантин и будет ли вторая волна коронавируса, остаются открытыми. Ситуация заставляет бизнес быть более предусмотрительным, сокращать операционные затраты и создавать новую поведенческую модель», — считает он.
Именно поэтому, уверен эксперт, меняется спрос на функционал и организацию офисного пространства: спрос сосредоточен вокруг гибких и безопасных офисов.
«Гибкость, адаптивность и безопасность — вот новые тренды в сегменте офисной недвижимости. Как арендодатель, так и собственник компании обязаны в первую очередь разработать необходимые правила безопасности для сотрудников. Социальная дистанция еще долгое время будет одним из ее критериев», — считает Омельчук.
В некоторых регионах, не исключает эксперт, возможен рост заинтересованности к аренде коворкингов. Причину можно искать в переходе на работу из дома большей части сотрудников и, как следствие, отсутствие необходимости снимать большие лоты.
Если для торговой и офисной недвижимости карантин стал очевидным злом и выходом из зоны комфорта, то логистическая недвижимость, по сути, получила реальный шанс для роста и развития. Но, конечно, при условии, что логистический центр был построен с учетом последних трендов в сегменте.
По словам Омельчука, самыми главными драйверами роста в сегменте складской недвижимости остаются диджитализация и использование робототехники, Urban Logistics и Light Industrial, а также доставка «последней мили».
Последняя позволяет как можно быстрее доставить товар конечному потребителю, что в условиях развития омниканальности ритейлеров и популярности онлайн-продаж становится существенным конкурентным преимуществом. Покупатель хочет получить доставку через день, и ритейлер выбирает склад, оценивая перспективу логистики.
А вот тренд «зеленого строительства» в сегменте, разводит руками Омельчук, у нас в регионах пока не прижился. Несмотря на все бенефиты и стратегическую важность подобных решений, отечественные девелоперы пока не решаются его внедрять. Заняться этим может иностранный инвестор.
Что будет с рынком коммерческой недвижимости в регионах
Подобный вопрос, конечно, выбивает почву из-под ног даже у опытных консалтинговых компаний и непосредственных игроков рынка с опытом прохождения кризиса. Однако в нынешних реалиях то, как будет развиваться ситуация дальше, а также какими будут последствия адаптивного карантина, прогнозировать не берется никто.
В торговой недвижимости, рассказывает руководитель департамента консалтинговых и агентских услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Катерина Весна, ожидаем незначительного увеличения вакантности в Киеве за счет слабых проектов по итогам второго квартала. Также будут пересмотрены фиксированные коммерческие условия для большинства арендаторов в сторону понижения.
«Из-за закрытых развлекательных зон и заведений питания, а также продления адаптивного карантина до 31 июля 2020 года рассчитывать на быстрое восстановление и возвращение показателей к уровню докарантинного периода не приходится», — поясняет аналитик.
Вместе с тем, спешит заверить Весна, есть и позитивные прогнозы для торговых объектов в Украине. Так, в силу ограничений на перелеты, меры безопасности, введенные в разных странах, и требования 14-дневной самоизоляции международная мобильность граждан в летний период 2020 года снизится.
Это, поясняет аналитик, позволит избежать сезонного снижения продаж, а такие туристические города, как Одесса, Львов, Ивано-Франковск, Ужгород и Полтава, могут даже почувствовать улучшение продаж. Но с оговоркой, что уровень заболеваемости в больших городах не потребует повторного закрытия торговых центров.
Ярослав Горбушко, директор департамента рынков капитала CBRE Ukraine, прогнозирует, что таких строгих мер безопасности, как в апреле/мае уже быть не должно, даже при второй волне. «Бизнес достаточно сильно пострадал — все это понимают и надеются, что ситуация не будет ухудшаться, так как люди и бизнес уже адаптировались», — считает эксперт.
В ритейле, убежден Горбушко, остается открытым вопрос о том, каким будет будущее у развлекательной части ТРЦ и фуд-кортов — при вспышке вируса их закрывают первыми и открывают последними. По мнению аналитика, ритейлеры пересмотрят планы по расширению, закроют менее прибыльные точки, также, как мы уже можем наблюдать, будет происходить переориентация физической торговли на формат e-commerce.
А частные предприниматели, не исключает директор департамента рынков капитала CBRE Ukraine, будут закрывать свой бизнес на время или навсегда.
«Если говорить об арендных ставках, следует ожидать их снижения и роста вакантности по всем рынкам. Что касается будущего предложения, то прогнозируемые докризисные объемы однозначно будут сокращены», — резюмирует он.
