На столичном рынке недвижимости смешались в кучу кони, люди и залпы тысячи орудий: под личиной обеспокоенных горожан и небезразличных к судьбе Киева «активистов» действуют организованные группы вымогателей, которые обесценивают голос реальных жителей районов и общественности. 
c экспертами рынка разбиралось в причинах и следствиях проплаченных митингов против застройщиков, в том, как на самом деле оценить законность стройки, что делать с вымогателями и чем подобные показательные выступления чреваты для отрасли.
Будем предельно откровенны: причины всех основных бед киевского рынка недвижимости нужно искать в несовершенстве законодательной базы и отсутствии четких правил игры, когда критерии категории «законно» понятны всем.
Взять хотя бы отсутствие продуманного и согласованного Генплана и парализованную работу Государственной архитектурно-строительной службы, что сказывается на работе всех без исключений компаний. Иногда собранный пакет документов зависает в ГАСИ месяцами, а построенный и готовый к сдаче дом никак не попадет в очередь на введение в эксплуатацию.
Хаос и неразбериха подпитывают нечестных на руку людей. С одной стороны, прорехи в законодательстве позволяют некоторым компаниям нарушать правила, накладывая отпечаток на реноме всего строительного бизнеса, с другой — в сложившейся ситуации абсолютно никто не застрахован от вымогательств и «спецпредложений» от рэкетиров, которые пользуются моментом.
«Это целый бизнес, который основан на банальном рэкете с налетами на стройпллощадки и инициированием судебных исков, которые могут затянутся на годы, стопоря стройку. У всех девелоперов начинается изжога, когда им кто-то говорит о так называемых активистах.
«Когда я за рубежом рассказываю партнерам о подобных ситуациях, на меня смотрят большими круглыми глазами. Там эта история закончилась бы очень быстро двумя вещами: судебным делом и арестом», — рассказывает генеральный директор компании Edelburg Development Сергей Кучер.
Кому нужны проплаченные митинги против строек Киева
Чтобы понять, кто эти люди и какие цели преследуют, достаточно понаблюдать за акциями протестов в течение последних, скажем, 3-5 лет на площадках Киева. Во-первых, нередко можно увидеть на видео одни и те же лица, кочующие от стройки к стройке. Во-вторых, услышать очень схожие лозунги и обвинения, которые сыплются без разбору по принципу «авось приклеится».
Как рассказал Евгений Ермоленко, руководитель юридического департамента компании «Интергал-Буд», сейчас, по разным оценкам, в Киеве существует свыше 20 таких групп, которые под эгидой общественных организаций или отдельных политических сил устраивают атаки на застройщиков. Последний год, по его оценкам, учитывая смену политических элит, ситуацию с «Укрбудом» и парализованную работу ГАСИ, стал просто идеальным поприщем для наживы псевдоактивистов.
«Цель их визитов обычно связана либо с отстаиванием чьих-то бизнес-интересов на земельный участок, либо с отрабатыванием частного заказа по уничтожению бренда застройщика.
Случаются, конечно, и примеры обычного беспринципного рэкета, когда люди просто зарабатывают на блокировании строек, создании репутационных рисков и препятствовании нормальному рабочему процессу на площадке», — рассказывает он.
Застройщики настолько привыкли к подобным атакам, что уже знают активистов в лицо и могут по составляющим разобрать каждый отдельный случай. К примеру, Олеся Перчак, заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрій», приводит несколько наиболее распространенных типов псевдоактивистов.
Первый — это псевдоактивисты-политики. «Они активизируются накануне политических ротаций или смены власти и стремятся набрать вес в глазах электората. Так что вполне прогнозируемо, что до 25 октября 2020 года – дня местных выборов в Украине — они пройдутся с лозунгами по всем строительным площадкам столицы», — считает эксперт.
Второй тип — псевдоактивисты-«бизнесмены». Они приходят к застройщику просить денег за отсутствие скандалов, а методы «диалога» предприимчивые коммерсанты выбирают по принципу «на войне все средства хороши»: снос заборов, пикеты, блокирование стройки, заказные статьи в прессе и т.д.
«Из личного многолетнего опыта работы на рынке недвижимости я могу с уверенностью сказать, что это действительно целые формирования с определенной структурой и штатом людей, которых можно встретить не на одной площадке. Они ходят на митинги, как на работу. Меняются лишь цели – строительные объекты, застройщики и сценарии», — резюмирует Перчак.
В целом опрошенные эксперты называют описанные выше типажи в разных обличьях. Причем, по словам представителя крупного киевского девелопера, явным маркером таких «протестов» часто служит степень готовности дома.
«Обычно профессиональные создатели проблем включаются на этапе возведения коробки, когда готово определенное количество этажей, в проект вложено приличное количество денег, а продажи открыты, то есть уже взяты обязательства перед инвесторами, купившими квартиры.
Именно тогда, по мнению вымогателей, удар может быть больнее всего и отразиться как на сроках строительства, так и на привлечении новых покупателей», — рассказывает источник.
Когда же протест возникает в самом начале строительства, буквально при заходе на площадку, речь чаще всего идет не о вымогательстве со стороны псевдообщественников, а о защите ими чужих бизнес-интересов. Собственно, тот, чьи интересы они представляют, и оплачивает все представление.
«Банальный пример: кто-то имеет виды на участок (и это вовсе не обязательно должен быть другой застройщик), но не смог договориться с собственником. Но упустить этот участок очень не хочется, особенно если существует перспектива его застройки.
Когда начнут расти дома, процесс вспять уже не повернуть. Поэтому и привлекаются профессиональные митингующие – их задача не просто создать проблемы застройщику, а сделать объект максимально токсичным и выдавить застройщика с участка, пока он не успел толком ничего сделать», — делится источник .
Общественно-политический протест наиболее гибкий, скорее, даже гибридный. В конкретных своих проявлениях он может включать в себя и вымогательство, и защиту чьих-то притязаний. Однако отличительной его чертой является попытка заработать себе репутацию борца со стройками якобы в интересах жителей города. Затем эту репутацию очень надеются конвертировать в реальные голоса на местных выборах и поддержку электората.
Сколько стоят акции протеста против застройщиков
В число компаний, которые подвергались нападкам, попадали практически все известные девелоперы столицы. Акции протестов могут длиться от нескольких часов до месяцев. В лучшем случае это лозунги, плакаты и крики. В худшем — портят технику, заборы и делают все, чтобы остановить стройку или затянуть работу на площадке.
Независимо от цели псевдоактивистов, по словам Ермоленко, они всегда рано или поздно озвучивают свой прейскурант за прекращение театра. Ценник на то, чтобы площадку оставили в покое, за последний год вырос в разы.
«Если в 2019-м за прекращение митингов в среднем требовали от скромных $20 до $200 тыс., то теперь озвучивают суммы в $300-600 тыс. минимум. Если это крупный застройщик и ликвидный проект в центре, цена возрастает еще в 3-5 раз», — поделился он.
И даже если застройщик не соглашается на откаты, рассказывает руководитель юридического департамента «Интергал-Буд», и пытается решить все в правовом поле, велик риск получить убытки за счет простоя на площадке, урона технике, забору, стройматериалам, которые нередко подвергаются атакам в момент этих акций и пикетов.
«Я уже молчу о репутационных рисках, потому что в информационном шуме, часто тоже проплаченном рейдерами, который создается вокруг подобного инцидента, простому покупателю квартиры иногда сложно разобраться в ситуации», — сетует Ермоленко.
Сценарий для акции протестов может быть выбран любой. Он продиктован, как правило, общей ситуацией в стране, трендами и болями общества, а также историей рынка или конкретного застройщика.
К примеру, если в 2014-2015 годах к 90% акций протестов привлекались мужчины в военной форме, которые называли себя участниками АТО, хотя на деле не имели ничего общего с защитниками Украины, то в 2019-м пришла мода на «обеспокоенных инвесторов», которые не хотят повторения судьбы «Укрбуда». Примечательно, что часто лица этих обманутых инвесторов мелькают от стройки к стройки и от застройщика к застройщику.
Если препарировать любую организованную группу протестующих против строек, вы увидите ее костяк — это профессиональные протестующие, представители общественных организаций, созданных с конкретной целью. Как правило, эти люди подкованы в юридических вопросах, знакомы с несовершенством законодательства и кочуют от стройки к стройке.
Вес им придает поддержка массовки — это люди, которые берут на себя крики, плакаты, пикеты, получая оплату сдельно. Отдельной кастой тут выступает группа силовой поддержки — те, кто применяет физическую силу по назначению.
Их функция, по словам Олеси Перчак, проста: снести забор, поджечь кран или шины, заблокировать стройку и т.п. То есть нанести дополнительный финансовый урон застройщику или, возможно, физический его представителю.
«И тут выступает следующая группа – это те, «кто решает вопросы». То есть существует целая отрасль, представители которой за определенную сумму берутся за решение любых вопросов застройщиков, что в итоге ложится на плечи конечного потребителя в виде допцены за квадратный метр недвижимости», — поясняет она.
Если протестующие подготовятся, им может повезти собрать немногочисленную группу реальных местных жителей, которые против стройки. Как правило, всегда есть те, кому не «заходит» проект нового ЖК, даже если весь пакет разрешительной документации на руках, все чинно, законно и благородно.
Но, по словам опрошенных застройщиков, с реальными местными жителями всегда можно договориться. Застройщик может пойти на уступки, взять на себя решение какого-то вопроса по благоустройству района: парка, сквера, новых коммуникаций, которыми смогут пользоваться все без исключения. Да, это дополнительные затраты, зато добрососедские взаимоотношения и плюс к репутации.
«Решить» проблему с пикетом или акцией предлагают, как правило, несколькими путями. Самый распространенный — заплатите нам вот такую-то сумму, чтобы мы ушли. На данный момент в подавляющем большинстве случаев застройщик не идет на переговоры с вымогателями.
«Лично мне не известен ни один застройщик в столице, который в 2020 году станет откупаться от таких неприятностей. Эта практика осталась далеко позади. В том числе как нерабочая: если «корова доится», за одними вымогателями тут же придут другие. Кроме того, такие «протесты» обычно не длятся дольше пары месяцев – привлечение массовки требует стабильной оплаты», — делится наблюдениями источник .
В то же время любые акции протеста чреваты последствиями: чем больше шума, тем больше шансов для привлечения условных «городских сумасшедших», которые то ли от скуки, то ли по незнанию ситуации присоединяются к благому, по их мнению, делу. Но без подогревающих координаторов и проплаченного костяка массовки они тоже быстро теряют интерес к процессу.
Второй вариант — отдать квадратными метрами или квартирами. «Минимум – это две квартиры или эквивалент их стоимости, а максимум ограничивается только жадностью и наглостью псевдоактивистов», — рассказывает источник.
Третий — уйти с участка, уступить его, отказаться от своих интересов.
Нередко цель требований — как раз отстаивание чьих-то политических интересов и отрабатывание заказа, но «в процессе» исполнители начинают искать пути дополнительного заработка.
Кто-то может открыто приходить к застройщику и называть суммы, другие же предпочитают действовать окольными путями.
Где-то в 2005 году, вспоминает Перчак, появилось такое нормативно-законодательное требование, как согласование проектов с общественностью. Так называемое «громадське обговорення». Только бизнес-структуры в своем большинстве, чего греха таить, старались обходить эти «громадські обговорення».
Проблема в том, что сегодня никто понятия не имеет, что такое общественное обсуждение и каким оно должно быть, чтобы все стороны признали, что обсуждение состоялось и принесло результат.
«Мы представляем себе процесс обсуждения чего-либо с общественностью в виде зала, заполненного орущими друг на друга людьми, или в виде круглого стола с какими-то людьми, часть которых как бы является экспертами, а вторая часть вроде бы представляет интересы какого-то из бесчисленных слоев общественности.
А тут появилась целая группа компаний по предоставлению подобных услуг. Соответственно в противовес им появились структуры, которые начали свою бурную деятельность якобы в защиту общественности. И все эти революционные моменты только усиливали эти направления», — объясняет эксперт.
Как распознать проплаченный митинг
Никто не отрицает, что местные жители действительно могут быть обеспокоены новым строительством и выступать против незаконной стройки.
«Это возможно в том случае, если застройщик нарушил закон или же не провел достаточную разъяснительную работу о своих планах на участке. Когда работаешь с позиции права, действуешь честно и открыто, ставишь перед себой цель улучшить инфраструктуру микрорайона и при этом налаживаешь отношения с жителями ближайших домов, помогая им благоустраивать территорию вокруг, непонимание можно уладить достаточно быстро. Поэтому, я считаю, важно оценивать успешность девелопера не только по количеству сданных квартир, но и качеству среды для жизни, которую он создает», — уверен Ермоленко.
Кроме того, по словам Сергей Кучера, жители района могут активно выступать против строительства, аргументируя это увеличением нагрузки на существующую инфраструктуру с появлением нового ЖК. Однако нужно уйти от частного к общему и осознать, что до тех пор, пока в Киеве не будет принят Генеральный план, решить подобные проблемы нереально.
Решить все боли района за счет денег девелопера не получится. Здесь впору говорить о планах развития города, программах государственно-частного партнерства и перспективах Киева.
Вернемся же к реальным случаям нарушений законодательства со стороны застройщика. Если у девелопера отсутствует разрешительная документация на стройку или она оформлена с нарушением законодательства, стоит адресовать запрос в компетентные разрешительные органы с целью организовать ее проверку.
Обычно проверить разрешительную документацию в открытых источниках не составляет особого труда. Плюс застройщики, которые дорожат своей репутацией, выкладывают все документы на своих официальных сайтах.
Тщательная экспертиза и утверждение проектной документации, а также подписи компетентных проверяющих органов, которые отвечают за выдачу разрешительной документации, призваны страховать от нарушений строительных норм.
Не нужно быть Колумбом, чтобы понимать, что придраться в наших реалиях можно ко всему. Во-первых, парализованная работа ГАСИ по выдаче документации ощутимо бьет по рынку. Во-вторых, человеческий фактор и коррупционные риски в разрешительных органах пока еще никому искоренить не удалось.
Проплаченный митинг, как бы хорошо он ни был срежиссирован, можно легко распознать по нескольким отличительным чертам. Прежде всего, это одни и те же лица и общественные организации, которые выступают на разных стройках.
Формальный повод для протестов обычно один и тот же: незаконное строительство, застройщик купил документы. Хотя опять же проверить документацию можно в открытых источниках. Вопрос «купил или нет» нужно адресовать соответствующим органам. Если же оснований разжигать конфликт вроде бы нет, то в случае с псевдоактивистами их обязательно выдумают.
Второй отличительный нюанс — инфошум, который создается вокруг ситуации с определенной коннотацией. Сразу же вешаются ярлыки, сыплются обвинения, распространяются слухи, которые девелоперу нужно опровергать.
Олеся Перчак, заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрій», не скрывает, что псевдоактивисты наносят урон не только застройщику и потенциальным покупателям, но и жителям района.
«За этим движением реальные активисты не могут быть услышаны, так как при любой попытке донести свою позицию, они автоматически попадают под определение псевдоактивисты, которое приклеивается к любому проявлению выступающих против стройки», — убеждена она.
А это значит, что отстаивать свое мнение, сталкиваясь с незаконной стройкой, им становится очень сложно. В частности, если застройщик, который играет не по правилам, подключает административный ресурс. К счастью, если сравнивать рынок сегодня с тем, что мы имели еще 3 года назад, число таких строительных компаний заметно уменьшилось.
«Если вдруг есть какие-то вопросы к законности выдачи разрешительной документации или детальным планам территории, они имеют полное право обращаться в Государственную инспекцию градостроительства, в Департамент земельных ресурсов Киева и в другие органы, которые согласовывают проектную документацию», — советует Ермоленко.
Но в том случае, если разрешительная документация оформлена надлежащим образом, нарушений нет и стройка не несет опасности для района, застройщик имеет все основания выполнять работы на участке.
Как действовать застройщику в случае вымогательства: советы юриста
Сергей Гребенюк, партнер юридической фирмы «Астерс», напоминает, что вымогательство за прекращение митинга является в Украине преступлением, а значит, защищать свои права можно и нужно путем привлечения правоохранительных органов.
Но с этим-то как раз, по словам девелоперов, у нас сложнее всего. «Все разговоры о бизнес-климате и инвестиционной привлекательности, по крайней мере применительно к жилому строительству, существуют где-то в теоретической плоскости, фактически не выходя в поле практического применения.
За редким исключением: если строительство ведется, например, на землях МВД», — признает представитель компании-застройщика в разговоре с .
А ключевая проблема протестов, по его словам, о которой незаслуженно год за годом забывают, – это полнейшее дистанцирование правоохранителей.
«Да, полиция приезжает, но всегда стоит где-то в сторонке, отстраненно наблюдая за процессом. Мол, это ваши личные проблемы, вы и разбирайтесь сами. Хотя из-за такой позиции те же хулиганство, вандализм, проникновение на частную территорию и препятствование хозяйственной деятельности, да еще и в составе организованной группы, не перестают быть преступлениями.
В этом смысле правоохранительная система совершенно не готова защищать бизнес и частные инвестиции граждан», — поясняет он.
Однако юристы настоятельно рекомендуют привлекать к решению вопросов правоохранительные органы: таким образом можно зафиксировать факт правонарушения или же отсутствие реакции на него.
Если говорить о деталях, уточняет Сергей Гребенюк, то ответственность за вымогательство предусмотрена статьей 189 Уголовного кодекса Украины.
Трактование вымогательства, согласно закону, это требование (1) передачи чужого имущества, или (2) права на имущество, или (3) осуществление любых действий имущественного характера с угрозой (1) насилия над потерпевшим или его близкими родственниками, (2) ограничение прав, свобод или законных интересов этих лиц, (3) повреждение или уничтожение их имущества или имущества, находящегося в их ведении или под их охраной, или (4) разглашение данных, которые потерпевший или его близкие родственники желают сохранить в тайне.
«Таким образом, при наличии одного пункта из перечня требований и одного – из перечня угроз, можно говорить о факте вымогательства. Важно понимать, что это преступление считается совершенным уже с момента предъявления требования (сопровождаемого угрозой), а поэтому реализации угроз для обращения в органы ждать не нужно», — уточняет юрист.
Однако сложным для такого типа дел является как раз доказательство самого факта вымогательства. Скрытая запись разговора, по словам эксперта, наиболее вероятно, будет признана недопустимым доказательством в суде – правомерно она может осуществляться только с привлечением правоохранительных органов.
Поэтому идеальным вариантом является их оперативное привлечение, если есть понимание, что такой инцидент возможен. В то же время запись может быть признана допустимой, если, например, она была сделана случайно (к примеру, запись произошла на камеру, которая записывает со звуком круглосуточно и есть стикер, что ведется видеонаблюдение).
«Конечно, в большинстве случаев заблаговременное сотрудничество с правоохранительными органами или случайная камера – маловероятный сценарий, и в момент прихода вымогателей «почвы» для фиксации нарушения нет.
В таком случае стоит попытаться привлечь к разговору больше людей – к примеру, уточнить, что все переговоры вы проводите вместе с ассистентом / заместителем / ключевым лицом по одному из направлений», — советует Гребенюк. Это поможет расширить доказательную базу показаниями свидетелей, если скрытую запись признают недопустимой.
Важно вывести вымогателей на максимально возможные конкретные угрозы и фразы под разными углами. Например, это можно делать через разного рода уточнения. Подобные высказывания потом могут стать предметом отдельной экспертизы: содержали ли они угрозы и требования.
Как бороться с проплаченными митингами: рецепт застройщиков
Абсолютно все компании, с которыми беседовало , согласились, что самый действенный способ борьбы с псевдоактивистами — не вестись и не платить. Но это не решает проблемы в корне. Каждый из застройщиков воспринимает проблему по-своему, а корень зла видит в отсутствии законодательной базы и бездействии правоохранительных органов.
Решить проблему рейдерских атак на застройщиков, по словам Сергей Кучера, можно только правовым методом. «Вопрос в том, чтобы система наконец заработала. У нас так называемые активисты занимаются вандализмом: сносят заборы, портят имущество застройщика, не пускают рабочих на стройку, организовывают провокации, разгоняют абсурдную информацию в желтой прессе и с помощью ботов в социальных сетях. И все потому, что чувствуют безнаказанность», — убежден застройщик.
По его словам, пока у нас правоохранители будут в одной связке с рэкетирами, девелоперам остается либо платить, либо год-два участвовать в судебных разбирательствах, которые негативно сказываются на репутации компании и уже профинансированной стройке.
«На уровне государства этот вопрос нужно решить как можно скорее, иначе ситуация только усугубится. Нужно два-три громких примера привлечения к ответственности, которые закончатся посадкой в тюрьму. Уверен, все сразу успокоится», — считает Кучер.
По мнению еще одного источника , если строительство законное, никакие горлопаны не смогут этого изменить. Но это важно донести широкой общественности через журналистов и местным жителям, которых пытаются облапошить.
«А это неблагодарный труд, особенно когда действия псевдоактивистов агрессивны. Велик соблазн сказать «у меня все законно, я никому ничего не должен» и тоже ответить агрессией, наняв охранников-спортсменов. Но именно такая картинка протестующим и нужна», — предупреждает он.
Если же есть проблемы по юридической части, тем более лучше направить усилия на их как можно более скорое решение. «Различные органы могут устроить такие проблемы, которые не сравнить даже с самым серьезным протестом», — убежден он.
Олеся Перчак признает, что их компания, столкнувшись с псевдоактивистами, выбрала для себя открытый диалог в качестве единственно верного метода противодействия.
«Мы рассказываем о нашей ситуации, об угрозах, пишем письма в соответствующие органы. Спасибо нашим инвесторам — они не испугались, а, наоборот, сплотились и готовы дать отпор», — делится опытом заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрій».
Сам по себе конфликт «общественность против бизнеса» эксперт считает парадоксальным.«Он тянет из бизнеса килотонны денег, из общественности – последние нервы, а выгоду получают исключительно отдельные личности», — поясняет Перчак.
Отсюда, по ее словам, потеря хороших проектов и возможностей развития рынка, оплата конечным потребителем всех затрат на борьбу с активистами или же, что еще хуже, остановка строительства и скелет недостроя у вашего дома с целым пулом негативных последствий, так как застройщик просто физически не может достроить объект.
А все потому, уверен Ермоленко, что на рынке нет единых правил игры для всех участников из-за несовершенства законодательной базы и действенных механизмов противостояния рейдерам.
«Именно поэтому так важна реформа градостроительного сектора и четкие, понятные механизмы контроля за рынком девелопмента, которые бы препятствовали нарушениям как со стороны недобросовестных застройщиков, так и защищали честных игроков от коррупционных схем и рейдерских атак», — резюмирует он.
Читайте также
