На столичному ринку нерухомості змішалися в купу коні, люди й залпи тисячі гармат: під личиною стурбованих містян і небайдужих до долі Києва «активістів» діють організовані групи вимагачів, які знецінюють голос реальних жителів районів і громадськості. 
c експертами ринку розбиралося в причинах і наслідках проплачених мітингів проти забудовників, у тому, як насправді оцінити законність будівництва, що робити з вимагачами та чим подібні показові виступи загорожують галузі.
Будемо гранично відверті: причини всіх основних бід київського ринку нерухомості потрібно шукати в недосконалості законодавчої бази та відсутності чітких правил гри, коли критерії категорії «законно» є зрозумілими для всіх.
Взяти хоча б відсутність продуманого й узгодженого Генплану і паралізовану роботу Державної архітектурно-будівельної служби, що позначається на роботі всіх без винятку компаній. Іноді зібраний пакет документів зависає в ДАБІ місяцями, а збудований і готовий до здачі будинок ніяк не потрапить до черги на введення в експлуатацію.
Хаос і плутанина підживлюють нечесних на руку людей. З одного боку, прогалини в законодавстві дозволяють деяким компаніям порушувати правила, накладаючи відбиток на реноме всього будівельного бізнесу, з іншого — у такій ситуації абсолютно ніхто не застрахований від вимагань і «спецпропозицій» від рекетирів, які користуються моментом.
«Це цілий бізнес, який заснований на банальному рекеті з нальотами на будівельні майданчики та ініціюванням судових позовів, які можуть затягнуться на роки і застопорити будівництво. У всіх девелоперів починається печія, коли їм хтось говорить про так званих активістів.
«Коли я за кордоном розповідаю партнерам про подібні ситуації, на мене дивляться великими круглими очима. Там ця історія закінчилася б дуже швидко двома речами: судовою справою і арештом», — розповідає генеральний директор компанії Edelburg Development Сергій Кучер.
Кому потрібні проплачені мітинги проти будівництв Києва
Щоб зрозуміти, хто ці люди і які цілі переслідують, досить поспостерігати за акціями протестів протягом останніх, скажімо, 3-5 років на майданчиках Києва. По-перше, нерідко можна побачити на відео одних і тих самих осіб, які кочують від будівництва до будівництва. По-друге, почути дуже схожі гасла та звинувачення, які сиплються без розбору за принципом «може-таки приклеїться».
Як розповів Євген Єрмоленко, керівник юридичного департаменту компанії «Інтергал-Буд», зараз, за різними оцінками, в Києві існує понад 20 таких груп, які під егідою громадських організацій чи окремих політичних сил влаштовують атаки на забудовників. Останній рік, за його оцінками, з огляду на зміну політичних еліт, ситуацію з «Укрбудом» і паралізовану роботу ДАБІ, став просто ідеальним тереном для наживи псевдоактивістів.
«Мета їхніх візитів зазвичай пов'язана або з відстоюванням чиїхось бізнес-інтересів на земельну ділянку, або з відпрацюванням приватного замовлення щодо знищення бренду забудовника.
Трапляються, звісно, і приклади звичайного безпринципного рекету, коли люди просто заробляють на блокуванні будівництв, створенні репутаційних ризиків і перешкоджанні нормальному робочому процесу на майданчику», — розповідає він.
Забудовники настільки звикли до подібних атак, що вже знають активістів в обличчя і можуть за складовими розібрати кожний окремий випадок. Наприклад, Олеся Перчак, заступниця директора з комерційних питань ІБК «Обрій», наводить кілька поширених типів псевдоактивістів.
Перший — це псевдоактивісти-політики. «Вони активізуються напередодні політичних ротацій або зміни влади й прагнуть набрати вагу в очах електорату. Тож цілком прогнозованим є те, що до 25 жовтня 2020 року – дня місцевих виборів в Україні — вони пройдуться з гаслами всіма будівельними майданчиками столиці», — вважає експерт.
Другий тип — псевдоактивісти-«бізнесмени». Вони приходять до забудовника просити грошей за відсутність скандалів, а методи «діалогу» заповзятливі комерсанти обирають за принципом «на війні всі засоби є хорошими»: знесення парканів, пікети, блокування будівництва, замовні статті в пресі тощо.
«З особистого багаторічного досвіду роботи на ринку нерухомості я можу з упевненістю сказати, що це дійсно цілі формування з певною структурою та штатом людей, яких можна зустріти не на одному майданчику. Вони ходять на мітинги, як на роботу. Змінюються лише цілі – будівельні об'єкти, забудовники та сценарії», — резюмує Перчак.
Загалом опитані експерти називають описані вище типажі в різних обличчях. Причому, за словами представника великого київського девелопера, явним маркером таких «протестів» часто служить ступінь готовності будинку.
«Зазвичай професійні творці проблем включаються на етапі зведення коробки, коли вже є готовою певна кількість поверхів, у проєкт вкладено пристойну кількість грошей, а продажі відкрито, тобто вже взято зобов'язання перед інвесторами, які купили квартири.
Саме тоді, на думку вимагачів, удар може бути найболючішим і позначиться як на термінах будівництва, так і на залученні нових покупців», — розповідає джерело.
Коли ж протест виникає на самому початку будівництва, буквально під час заходження на майданчик, найчастіше йдеться не про вимагання з боку псевдогромадських діячів, а про захист ними чужих бізнес-інтересів. Власне, той, чиї інтереси вони представляють, і оплачує всі «вистави».
«Банальний приклад: хтось накинув оком на ділянку (і це зовсім не обов'язково повинен бути інший забудовник), але не зміг домовитися з власником. Але втратити цю ділянку дуже не хочеться, особливо якщо існує перспектива її забудови.
Коли почнуть рости будинки, процес назад уже не повернути. Тому й залучаються професійні мітингувальники – їхнє завдання не просто створити проблеми забудовнику, а зробити об'єкт максимально токсичним і вичавити забудовника з дільниці, поки він не встиг нічого зробити», — ділиться джерело .
Суспільно-політичний протест є найгнучкішим, швидше, навіть гібридним. У своїх конкретних проявах він може містити в собі й вимагання, й захист чиїхось домагань. Однак його відмінною рисою є спроба заробити собі репутацію борця з будівництвами нібито в інтересах жителів міста. Потім цю репутацію дуже сподіваються конвертувати в реальні голоси на місцевих виборах і підтримку електорату.
Скільки коштують акції протесту проти забудовників
До переліку компаній, які піддавалися нападкам, потрапляли практично всі відомі девелопери столиці. Акції протестів можуть тривати від декількох годин до місяців. У кращому разі це гасла, плакати та крики. У гіршому — псують техніку, паркани і роблять все, щоб зупинити будівництво або затягнути роботи на майданчику.
Незалежно від мети псевдоактивістів, за словами Єрмоленка, вони завжди рано чи пізно озвучують свій прейскурант за припинення театру. Цінник на те, щоб майданчику дали спокій, за останній рік виріс у рази.
«Якщо 2019-го за припинення мітингів у середньому вимагали від скромних $20 до $200 тис., то тепер озвучують суми щонайменше у $300-600 тис. Якщо ж це великий забудовник і ліквідний проєкт у центрі, ціна зростає ще в 3-5 разів», — поділився він.
І навіть якщо забудовник не погоджується на відкати, розповідає керівник юридичного департаменту «Інтергал-Буд», і намагається вирішити все в правовому полі, існує великий ризик отримати збитки внаслідок простою на майданчику, втрати техніки, огорожі, будматеріалів, які нерідко піддаються атакам під час цих акцій і пікетів.
«Я вже мовчу про репутаційні ризики, бо в інформаційному шумі, який часто теж проплачений рейдерами й створюється навколо подібного інциденту, звичайному покупцеві квартири іноді складно розібратися в ситуації», — нарікає Єрмоленко.
Сценарій для акції протестів може бути обрано будь-який. Він продиктований здебільшого загальною ситуацією в країні, трендами та болями суспільства, а також історією ринку або конкретного забудовника.
Наприклад, якщо у 2014-2015 роках до 90% акцій протестів залучалися чоловіки у військовій формі, які називали себе учасниками АТО, хоча насправді не мали нічого спільного з захисниками України, то 2019-го прийшла мода на «стурбованих інвесторів», які не хочуть повторення долі «Укрбуду». Примітно, що часто обличчя цих ошуканих інвесторів мелькають від будівництва до будівництва та від забудовника до забудовника.
Якщо препарувати будь-яку організовану групу протестувальників проти будівництв, ви побачите її кістяк — це професійні протестувальники, представники громадських організацій, створених з конкретною метою. Здебільшого ці люди обізнані в юридичних питаннях, знайомі з недосконалістю українського законодавства й кочують від будівництва до будівництва.
Ваги їм додає підтримка масовки — це люди, які беруть на себе крики, плакати, пікети, отримуючи оплату відрядно. Окремою кастою тут виступає група силової підтримки — ті, хто застосовує фізичну силу за призначенням.
Їхня функція, за словами Олесі Перчак, є простою: знести паркан, підпалити кран або шини, заблокувати будівництво тощо, тобто завдати додаткової фінансової шкоди забудовнику або, можливо, фізичної його представнику.
«І тут виступає наступна група – це ті, «хто вирішує питання». Тобто існує ціла галузь, представники якої за певну суму беруться за розв'язання будь-яких питань забудовників, що зрештою лягає на плечі кінцевого споживача у вигляді додаткової ціни за квадратний метр нерухомості», — пояснює вона.
Якщо протестувальники підготуються, їм може пощастити зібрати нечисленну групу реальних місцевих мешканців, які налаштовані проти будівництва. Зазвичай серед них завжди є ті, кому не «заходить» проєкт нового ЖК, навіть якщо весь пакет дозвільної документації на руках, усе чинно, законно й благородно.
Але, за словами опитаних забудовників, з реальними місцевими жителями завжди можна домовитися. Забудовник може піти на поступки, взяти на себе розв'язання якогось питання з благоустрою району: парку, скверу, нових комунікацій, якими зможуть користуватися всі без винятку. Так, це додаткові витрати, зате добросусідські взаємини та плюс до репутації.
«Вирішити» проблему з пікетом або акцією пропонують переважно декількома шляхами. Найпоширеніший — заплатіть нам ось таку-то суму, щоб ми пішли. Але наразі забудовник переважно не йде на переговори з вимагачами.
«Особисто я не знаю жодного забудовника в столиці, який 2020 року стане відкуповуватися від таких неприємностей. Ця практика залишилася далеко позаду. Зокрема як неробоча: якщо «корова доїться», за одними вимагачами одразу прийдуть інші. Крім того, такі «протести» зазвичай не тривають довше ніж кілька місяців – залучення масовки вимагає стабільної оплати», — ділиться спостереженнями джерело .
Водночас будь-які акції протесту можуть призвести до неприємних наслідків: чим більше шуму, тим більше шансів для залучення умовних «міських божевільних», які чи то від нудьги, чи то через незнання ситуації приєднуються до благої, на їхню думку, справи. Але без координаторів, які їх «підігрівають», і проплаченого кістяка масовки вони також швидко втрачають інтерес до процесу.
Другий варіант — віддати квадратними метрами або квартирами. «Щонайменше це дві квартири або еквівалент їхньої вартості, а максимум обмежується тільки жадібністю й нахабством псевдоактивістів», — розповідає джерело.
Третій — піти з дільниці, поступитися, відмовитися від своїх інтересів.
Нерідко метою вимог є саме відстоювання чиїхось політичних інтересів і відпрацювання замовлення, але «в процесі» виконавці починають шукати шляхи додаткового заробітку.
Хтось може відкрито приходити до забудовника й називати суми, інші ж воліють діяти обхідними шляхами.
Десь 2005 року, згадує Перчак, з'явилася така нормативно-законодавча вимога, як узгодження проєктів із громадськістю. Так зване «громадське обговорення». Тільки бізнес-структури, чого гріха таїти, переважно намагалися обходити ці «громадські обговорення».
Проблема в тому, що сьогодні ніхто й уяви не має, що таке громадське обговорення та яким воно має бути, щоб усі сторони визнали, що обговорення відбулося й принесло результат.
«Ми уявляємо собі процес обговорення чого-небудь з громадськістю у вигляді зали, наповненої людьми, які кричать один на одного, або у вигляді круглого столу з якимись людьми, частина з яких є нібито експертами, а друга частина начебто представляє інтереси якоїсь з незліченних верств громадськості.
А тут з'явилася ціла група компаній з надання подібних послуг. Відповідно на противагу їм з'явилися структури, які почали свою бурхливу діяльність нібито на захист громадськості. І всі ці революційні моменти тільки посилювали ці напрямки», — пояснює експерт.
Як розпізнати проплачений мітинг
Ніхто не заперечує, що місцеві жителі дійсно можуть бути занепокоєні новим будівництвом і виступати проти незаконного будівництва.
«Це можливо в тому разі, якщо забудовник порушив закон або ж не провів достатню роз'яснювальну роботу щодо своїх планів на ділянці. Коли працюєш з позиції права, дієш чесно та відкрито, ставиш собі за мету поліпшити інфраструктуру мікрорайону і водночас налагоджуєш стосунки з жителями найближчих будинків, допомагаючи їм упорядковувати територію навколо, нерозуміння можна вирішити досить швидко. Тому, я вважаю, важливо оцінювати успішність девелопера не тільки за кількістю зданих квартир, але і якістю середовища для життя, яке він створює», — упевнений Єрмоленко.
Крім того, за словами Сергій Кучера, жителі району можуть активно виступати проти будівництва, аргументуючи це збільшенням навантаження на наявну інфраструктуру з появою нового ЖК. Однак потрібно піти від приватного до загального й усвідомити, що доти, доки в Києві не буде ухвалено Генеральний план, розв'язати подібні проблеми нереально.
Вирішити всі болі району коштом девелопера не вийде. Тут доречно говорити про плани розвитку міста, програми державно-приватного партнерства та перспективи Києва.
Повернімося ж до реальних випадків порушень законодавства з боку забудовника. Якщо у девелопера відсутня дозвільна документація на будівництво або її оформлено з порушенням законодавства, варто адресувати запит до компетентних дозвільних органів з метою організувати перевірку.
Зазвичай перевірити дозвільну документацію у відкритих джерелах не важко. Плюс забудовники, які цінують свою репутацію, викладають усі документи на своїх офіційних сайтах.
Ретельна експертиза та затвердження проєктної документації, а також підписи компетентних органів, які відповідають за видачу дозвільної документації, покликані страхувати від порушень будівельних норм.
Не потрібно бути Колумбом, щоб розуміти, що присікатися в наших реаліях можна до будь-чого. По-перше, робота ДАБІ щодо видачі документації, яка є паралізованою, відчутно б'є по ринку. По-друге, людський фактор та корупційні ризики в дозвільних органах поки викорінити ще нікому не вдалося.
Проплачений мітинг, як би добре його не було зрежисовано, можна легко розпізнати за декількома відмінними рисами. Насамперед, це одні й ті ж самі особи та громадські організації, які виступають на різних будівництвах.
Формальний привід для протестів зазвичай однаковий: незаконне будівництво, забудовник купив документи. Хоча знову ж таки перевірити документацію можна у відкритих джерелах. Питання «купив чи ні» потрібно адресувати відповідним органам. Якщо ж підстав розпалювати конфлікт начебто немає, то, коли йдеться про псевдоактивістів, їх неодмінно вигадають.
Другий характерний нюанс — інфошум, який створюється навколо ситуації з певною конотацією. Одразу ж вішаються ярлики, сиплються звинувачення, поширюються чутки, які девелоперу потрібно спростовувати.
Олеся Перчак, заступниця директора з комерційних питань ІБК «Обрій», не приховує, що псевдоактивісти завдають шкоди не тільки забудовнику та потенційним покупцям, але й жителям району.
«За цим рухом реальні активісти не можуть бути почутими, адже за будь-якої спроби донести свою позицію вони автоматично потрапляють під визначення псевдоактивісти, яке приклеюється до будь-якого прояву всіх тих, хто виступає проти будівництва», — переконана вона.
А це означає, що відстоювати свою думку, стикаючись з незаконним будівництвом, їм стає дуже складно. Зокрема, якщо забудовник, який грає не за правилами, підключає адміністративний ресурс. На щастя, якщо порівнювати ринок сьогодні з тим, що ми мали ще 3 роки тому, кількість таких будівельних компаній помітно зменшилася.
«Якщо раптом є якісь питання щодо законності видачі дозвільної документації або детальних планів території, вони мають повне право звертатися до Державної інспекції містобудування, Департаменту земельних ресурсів Києва та до інших органів, які погоджують проєктну документацію», — радить Єрмоленко.
Але в тому разі, якщо дозвільну документацію оформлено належним чином, порушень немає й будівництво не містить небезпеки для району, забудовник має всі підстави виконувати роботи на ділянці.
Як діяти забудовнику в разі вимагання: поради юриста
Сергій Гребенюк, партнер юридичної фірми «Астерс», нагадує, що вимагання за припинення мітингу в Україні є злочином, а отже, захищати свої права можна і треба шляхом залучення правоохоронних органів.
Але саме з цим, за словами девелоперів, у нас складніше за все. «Усі розмови про бізнес-клімат та інвестиційну привабливість, принаймні щодо житлового будівництва, існують десь у теоретичній площині, фактично не виходячи в поле практичного застосування.
За рідкісним винятком: якщо будівництво ведеться, наприклад, на землях МВС», — визнає представник компанії-забудовника в розмові з .
А ключовою проблемою протестів, за його словами, про яку незаслужено рік за роком забувають, є цілковите дистанціювання правоохоронців.
«Так, поліція приїжджає, але завжди стоїть десь збоку, відсторонено спостерігаючи за процесом. Мовляв, це ваші особисті проблеми, ви й розбирайтеся самі. Хоча за такої позиції ті ж хуліганство, вандалізм, проникнення на приватну територію та перешкоджання господарській діяльності, та ще й у складі організованої групи, не перестають бути злочинами.
У цьому розумінні правоохоронна система зовсім не готова захищати бізнес і приватні інвестиції громадян», — пояснює він.
Однак юристи наполегливо рекомендують залучати до розв'язання питань правоохоронні органи — таким чином можна зафіксувати факт правопорушення або ж відсутність реакції на нього.
Якщо говорити про деталі, уточнює Сергій Гребенюк, то відповідальність за вимагання передбачена статтею 189 Кримінального кодексу України.
Трактування вимагання, згідно із законом, це вимога (1) передачі чужого майна, або (2) права на майно, або (3) здійснення будь-яких дій майнового характеру з погрозою (1) насильства над потерпілим або його близькими родичами, (2) обмеження прав, свобод або законних інтересів цих осіб, (3) пошкодження чи знищення їхнього майна або майна, що перебуває в їхньому віданні чи під їхньою охороною, або (4) розголошення відомостей, які потерпілий чи його близькі родичі бажають зберегти в таємниці.
«Таким чином, за наявності одного пункту з переліку вимог та одного – з переліку загроз можна говорити про факт вимагання. Важливо розуміти, що цей злочин вважається вчиненим з моменту пред'явлення вимоги (супроводжується загрозою), а тому реалізації загроз для звернення до органів чекати не потрібно», — уточнює юрист.
Проте складним для такого типу справ є саме доказ факту вимагання. Прихований запис розмови, за словами експерта, найімовірніше, буде визнано неприпустимим доказом у суді – правомірно він може здійснюватися тільки із залученням правоохоронних органів.
Тому ідеальним варіантом є їхнє оперативне залучення, якщо є розуміння, що такий інцидент є можливим. Водночас запис може бути визнано припустимим, якщо, наприклад, його було зроблено випадково (наприклад, запис відбувся на камеру, яка записує зі звуком цілодобово і є наліпка, що ведеться відеоспостереження).
«Звичайно, у більшості випадків завчасна співпраця з правоохоронними органами або випадкова камера – це малоймовірний сценарій, і в момент приходу вимагачів «ґрунту» для фіксації порушення немає.
У такому разі варто спробувати залучити до розмови більше людей – наприклад, уточнити, що всі переговори ви проводите разом з асистентом / заступником / ключовою особою за одним із напрямів», — радить Гребенюк. Це допоможе розширити доказову базу показаннями свідків, якщо прихований запис визнають неприпустимим.
Важливо вивести злочинців на максимально можливі конкретні загрози та фрази під різними кутами. Наприклад, це можна робити через різного роду уточнення. Подібні висловлювання потім можуть стати предметом окремої експертизи: чи містили вони погрози та вимоги.
Як боротися з проплаченими мітингами: рецепт забудовників
Абсолютно всі компанії, з якими розмовляло , погодилися, що найдієвіший спосіб боротьби з псевдоактивістами — не вестися й не платити. Але це не розв'язує проблему в корені. Кожен із забудовників сприймає проблему по-своєму, а корінь зла бачить у відсутності законодавчої бази та бездіяльності правоохоронних органів.
Розв'язати проблему рейдерських атак на забудовників, за словами Сергій Кучера, можна тільки правовим методом. «Питання в тому, щоб система нарешті запрацювала. У нас так звані активісти займаються вандалізмом: зносять паркани, псують майно забудовника, не пускають робітників на будівництво, організовують провокації, розганяють абсурдну інформацію у жовтій пресі й з допомогою ботів у соціальних мережах. І все це тому, що відчувають безкарність», — переконаний забудовник.
За його словами, поки у нас правоохоронці будуть в одній зв'язці з рекетирами, девелоперам залишається або платити, або впродовж року-двох брати участь у судових розглядах, які негативно позначаються на репутації компанії й уже профінансованому будівництві.
«На рівні держави це питання потрібно вирішити якомога швидше, інакше ситуація тільки погіршиться. Потрібно два-три гучних приклади притягнення до відповідальності, які закінчаться посадкою в тюрму. Упевнений, усе одразу заспокоїться», — вважає Кучер.
На думку ще одного джерела , якщо будівництво є законним, ніякі горлопани не зможуть цього змінити. Але це важливо донести до широкої громадськості через журналістів і до місцевих жителів, яких намагаються обдурити.
«А це невдячна робота, особливо коли дії псевдоактивістів є агресивними. Велика спокуса сказати «у мене все законно, я нікому нічого не винен» і теж відповісти агресією, винайнявши охоронців-спортсменів. Але саме така картинка протестувальникам і потрібна», — попереджає він.
Якщо ж є проблеми за юридичною частиною, краще й поготів спрямувати зусилля на їхнє якомога швидше вирішення. «Різні органи можуть влаштувати такі проблеми, які не порівняти навіть із найсерйознішим протестом», — переконаний він.
Олеся Перчак визнає, що їхня компанія, зіткнувшись з псевдоактивістами, вибрала для себе відкритий діалог як єдино вірний метод протидії.
«Ми розповідаємо про нашу ситуацію, про погрози, пишемо листи до відповідних органів. Спасибі нашим інвесторам — вони не злякалися, а навпаки, згуртувалися й готові дати відсіч», — ділиться досвідом заступниця директора з комерційних питань ІБК «Обрій».
Сам собою конфлікт «громадськість проти бізнесу» експерт вважає парадоксальним. «Він тягне з бізнесу кілотонни грошей, з громадськості – останні нерви, а вигоду отримують виключно окремі особистості», — пояснює Перчак.
Звідси, за її словами, втрата хороших проєктів і можливостей розвитку ринку, оплата кінцевим споживачем усіх витрат на боротьбу з активістами або ж, що ще гірше, зупинення будівництва і скелет недобудови біля вашого будинку з цілим пулом негативних наслідків, адже забудовник просто фізично не може добудувати об'єкт.
А все через те, впевнений Єрмоленко, що на ринку немає єдиних правил гри для всіх учасників через недосконалість законодавчої бази та дієвих механізмів протистояння рейдерам.
«Саме тому настільки важливою є реформа містобудівного сектора й чіткі, зрозумілі механізми контролю за ринком девелопменту, які б перешкоджали порушенням як з боку несумлінних забудовників, так і захищали чесних гравців від корупційних схем рейдерських атак», — резюмує він.
Читайте також
