Послаблення карантину неоднозначно позначилося на ринку нерухомості: в одних компаніях зростає частка продажів, а дехто відверто пасе задніх. 
з’ясувало, що відбувається з вартістю квадратного метра на первинному ринку і яким є прогноз цін від забудовників на перспективу.
Ціни на нерухомість у Києві опинилися на роздоріжжі
Середня вартість квадратного метра в травні, за даними ЛУН, зросла протягом місяця лише на 100 грн, або 0,4% — до 25,1 тис. грн.
За рік вартість квадрата збільшилася на 1,1 тис. грн, або на 4,6% — до 24 тис. грн. Мінімальна середня ціна на новобудови в столиці в травні 2020 року зросла на 500 грн, або 2,9% — до 17,5 тис. грн. А за рік цей показник підскочив на 1,2 тис. грн, або 7,4%.
У розмові з кілька потужних гравців на ринку житла Києва зізналися, що до кінця травня, попри поступове відновлення попиту на їхні проєкти, вони не могли собі дозволити підіймати цінник на свої ЖК.
«Спочатку потрібно стабілізувати попит, конвертувати теплих лідів у реальних покупців, а потім говорити про зростання ціни. Зрозуміло, що це невигідно й обертається втратами прогнозованого доходу, проте стратегічно важливо підтримати покупця, який потім від твого продукту не відмовиться», — поділилися думками в одній з компаній.
Уже в червні, за нашою інформацією, щонайменше 5 столичних компаній планують підвищення цін у своїх новобудовах пропорційно готовності будинків чи зростанню реального попиту на об’єкт. Водночас переважна більшість об’єктів старого масмаркету, так званий комфорт минулого зразка, поки що перебуває на роздоріжжі.
Дехто й досі не може оговтатися від падіння продажів на 60-70%, до того ж основна аудиторія цих девелоперів поки що відклала купівлю житла. За таких умов цим гравцям навряд чи вдасться сильно підвищити ціну, а ось демпінгувати вони можуть залюбки.
«Справжній комфорт-клас зараз не може коштувати в Києві менш як $700-800 за кв. м, якщо ми говоримо про багатофункціональну інфраструктуру, продуману концепцію публічних і приватних просторів, унікальну архітектуру та якість будівництва. Хіба що заощаджувати на основних матеріалах: керамоблоці, утеплювачі, облицюванні фасадів, віконних конструкціях, а також будувати гетто», — пояснив один з опитаних девелоперів.
Динаміка цін на нерухомість у Києві
Помилковою є думка про те, що середньозважена ціна квадратного метра в центрі Києва чи районах столиці допоможе зрозуміти, на яку суму інвестицій у нерухомість варто розраховувати.
Купити квартиру в новобудові зазвичай означає сформувати пул проєктів, підібравши ЖК за якісними характеристиками: район, локація, концепція та інфраструктура, клас, діапазон цін квадратного метра, вимоги до планування, благоустрою тощо. І вже потім аналізувати співвідношення ціна/якість у кожному проєкті вашого шорт-листа.
Середні ціни — це лише дороговказ, який не враховує, що навіть в одному сегменті існують розбіжності в ціновій політиці від комплексу до комплексу і від компанії до компанії.
Спільними у ціноутворенні для забудовників є лише однакові статті витрат: вартість будівельно-монтажних робіт, робочої сили. А ось решта пунктів є дуже індивідуальними.
Діапазон цін у новобудовах столиці в травні за районами був у межах від 19 тис. грн/кв. м до 48,7 тис. грн/кв. м або від $710 до $1820, якщо говорити про ціни на нерухомість у доларах.
Найдорожче житло традиційно на Печерську, де сконцентровано нерухомість бізнес- та еліт-класу, найдешевше — у спальних масивах Деснянського та Дарницького районів.
Довгостроковий прогноз цін на нерухомість у Києві
У приватній розмові опитані девелопери зізнаються, що планування ціноутворення наразі зазнало змін. Насамперед, зараз як ніколи є помітною орієнтація на платоспроможний попит: є покупець, який зацікавлений у новобудові, а також динаміка будівництва, що дозволяє апелювати до підвищення цін, тож відбувається перегляд вартості квадратного метра.
Причому з огляду на неоднозначну й нестабільну ситуацію в економічному секторі, зокрема наслідки коронакризи та виходу з карантину, навіть самі девелопери погоджуються: жодних злетів середніх цін — лише поступове зростання.
Прогноз цін на нерухомість, за даними опитаних компаній, наступний: можливе зростання середньої ціни до кінця року в діапазоні від 2-4% до 6-7% залежно від курсу валют, ситуації на ринку будматеріалів, економічного клімату в країні та супутніх факторів.
Проте у популярних поліфункціональних комплексах, в яких, крім житла, є акцент на сервісну, розважальну, торгову, рекреаційну, медичну складову, зростання ціни безпосередньо залежатиме від попиту, обсягів продажу, динаміки будівництва об’єкта та репутації забудовника.
Представники опитаних компаній є доволі стриманими щодо прогнозу цін для цих комплексів: йдеться про зростання у межах 10-12% або до 15% нинішньої вартості до кінця року за сприятливих умов (стабільний попит з боку покупців, сприятлива економічна ситуація, виконання девелоперами планів будівництва).
Вплинути на динаміку цін можуть й обсяги будівництва, які мають дві суттєві загрози. По-перше, економічні труднощі внаслідок карантину. По-друге, робота Державної архітектурно-будівельної інспекції, що практично паралізована: вона майже не видає дозволів на будівництво і не вводить будинки в експлуатацію.
Наприклад, за даними Держстату, за перший квартал 2020 року в Києві ввели в експлуатацію лише 88,2 тис. кв. м житла, хоча зазвичай цей показник є втричі більше. Водночас, за підрахунками ЛУН і ЛУН Місто, забудовники встигли побудувати 397 тис. кв. м житла. Тобто 308,8 тис. кв. м фактично «зависли у повітрі» через паралізовану ДАБІ. Надалі це може вилитися в серйозну проблему для українського ринку нерухомості.
