В умовах підвищеної турбулентності на ринку нерухомості багато хто цікавиться: чому девелопер не може добудувати той чи інший об'єкт? Причин може бути безліч. Хто ж допоможе інвестору розібратися?
За прикладами довгобудів далеко ходити не доводиться. З компанією «Бориспільміськбуд», яка добудовувала комплекс після першого девелопера, влітку 2018 з незрозумілих причин розірвали договір оренди на землю.
Не врахували тільки «дрібниці»: житлова частина проекту повністю добудована, отримані навіть сертифікати про введення в експлуатацію, а забудовник не тільки за свій рахунок в якості пайової участі проклав нові комунікації, але і продовжує щомісяця платити суму оренди за землю. Як то кажуть: раптом муніципалітет одумається. Але поки що з цим туго.
Скажу більше: минулого тижня віднедавна відомий на всю країну секретар місцевого виконкому Ярослав Годунок в черговий раз безпідставно заблокував отримання ордерів на 5 квартир для Нацгвардії та 6 квартир для ДСНС, які за тендером придбали житло для співробітників.
А починалося все в далекому 2003 році як класична піраміда: компанія «Агробудпереробка», яка згодом, звісно ж, збанкрутувала, продала людям дві третини квартир в будинку, який зовсім не планувала добудовувати.
У 2013 році компанія «Бориспільміськбуд» на відкритому аукціоні викупила активи у збанкрутілої компанії разом із недобудованим житловим об'єктом і заявила про ініціативу повернути людям їхні квартири.
Це був ЖК зі ступенем готовності 18%, зараз III, IV,V, VI черги будівництва, а це як раз житло, введені в експлуатацію. Останні два роки компанія і інвестори підписували договори про врегулювання майнових відносин. Інвесторам пропонують доплатити і отримати квартири, які вони купували ще у 2005-2007 році у компанії, яка давно не існує і гроші нікому повертати не збирається.
Зазвичай такі доплати не перевищують $100 за квадратний метр і є реальним шансом залагодити ситуацію. Покупець нарешті отримує квартиру, яку колись йому обіцяли, а новий забудовник хоча б якось компенсує свої витрати. Адже одна справа заходити в об'єкт, де умовно продано всього третину квартир, а дві третини новий девелопер може продавати сам, а інша справа добудовувати ось такий проблемний об'єкт.
Виходить, що завершенню будівництва заважає місцева влада. А страждають у першу чергу інвестори.
Це одна з можливих причин появи довгобудів. Але є й інші.
Найпоширеніші причини довгобудів
Фінансові проблеми у забудовника. Через відсутність попиту на квартири в не найбільш ліквідному проекті продовжувати будівництво просто немає коштів, або забудовник перекидає гроші з одного проекту в інший, який користується більшою популярністю. Як варіант, підвести можуть підрядники з постачанням матеріалів або техніки. В цьому випадку врятувати ситуацію можуть грамотні фахівці з технагляду або зміна підрядників.
Відсутність дозвільної документації або проблеми з їх отриманням. Тут можуть бути як порушення з боку девелопера, так і корупційна складова. Якщо не брати до уваги ті випадки, коли забудовник просто збирає гроші і не планує добудувати будинок, то у таких об'єктів, як правило, є майбутнє. Як варіант, на об'єкт може зайти інший девелопер, якому цей проект здасться фінансово цікавим. Це може бути як взаємовигідне партнерство, так і продаж. Грамотний аудит, перевірені підрядники, правильно налаштована рекламна кампанія і чесність з потенційним покупцем — і ЖК знайде свою цільову аудиторію.
Фінансова піраміда. З найбільш відомих випадків – спадщина пана Войцеховського і «УКО-Сіті-Груп». Понад 40 незавершених будівництв по Києву, у деяких все ще існують сірі схеми продажу і заманювання довірливих покупців. Серед тих проектів, які на слуху, ЖК «Деміївський квартал», ЖК «Східна Брама», ЖК «Синьоозерний». У цих об'єктів все дуже погано: самовільно захоплені забудовником земельні ділянки, які дуже часто взагалі не були призначені під житлову забудову, відсутність офіційних дозволів і технічних умов на підключення до комунікацій і як наслідок – практично нульові шанси на отримання права власності на квартиру.
Розбиратися в цих питаннях часто доводиться інвесторам. Але добре було б, щоб і новостворене Міністерство розвитку громад і територій допомагало їм це робити. Це стане тестом на профпридатність для його керівництва. Саме воно повинне розбиратися в тому, як захистити інвесторів від недобросовісних девелоперів, усувати корупційні ризики, змінювати застарілі будівельні норми. Тому що все це дуже заважає і стопорить проекти.
