Фото: KAN Development
Для українського ринку нерухомості 2019-й був дуже складним: спочатку вибори, потім непередбачувана поведінка курсу гривні. У більшості девелоперів просіли продажі. Підкосила ринок і ситуація з «Укрбудом», що для багатьох девелоперів житла стала справжнім тестом на виживання. Ігор Ніконов, засновник компанії KAN Development, розповів 
, що буде з цінами на нерухомість 2020-го і як покупцеві не помилитися з вибором забудовника. Ми поговорили про болі ринку, новий Генплан столиці та перспективи Києва стати «розумним містом» в епоху цифрових технологій.
Про ринок, бізнес-моделі, спільний котел і «Укрбуд»
«Девелопер не повинен забирати свої гроші, поки не ввів чергу в експлуатацію»— Що сталося з «Укрбудом» насправді?
– Фінансовим підходом багатьох забудовників, у тому числі і «Укрбуду», є збір грошей з усіх будівництв в «один котел». А далі зібрані гроші використовуються на будівництво існуючих об'єктів, купівлю і початок нових. А також на інші потреби, в тому числі власні. Як правило, у розрахунку на добудову об'єкта залишаються кошти, які можуть бути отримані після реалізації всіх квартир за існуючою середньою ціною квадратного метра за планової собівартості.
Але що робити, якщо собівартість зросла (а це відбувається практично кожен квартал) або курс гривні піднявся (при цьому собівартість у доларі зросла, а продажна ціна впала)? Я вже не кажу про те, що для такої компанії катастрофа, якщо продажі зупиняться. А це може статися, якщо хтось, наприклад, почав займатися чорним піаром проти забудовника, та ще й масовано, або проєкт застарів, і на ринку його «з'їли» конкуренти, або ще з якихось причин. І ось тоді девелопер повинен залізти в кишеню і дістати раніше зароблені гроші. А зробити це іноді практично неможливо. По-перше, вони можуть бути витрачені, а по-друге, у багатьох проєктах кілька партнерів і скинутися повинні всі. При слові «скинутися» я завжди посміхаюся, розуміючи, наскільки це важко реалізувати на практиці.
Ще треба враховувати, що багатьох охопила гігантоманія, і вони беруть і беруть нові проєкти. А грошей на їх реалізацію немає, і доводиться з котловану продавати за дуже низькою ціною, яка може бути нижчою за кінцеву собівартість.
Я не раз запитував у моїх колег, яка у них собівартість квадратного метра того чи іншого проєкту, і мене жахали їхні відповіді. За їхніми словами, вони будують набагато дешевше, ніж ми, але, в кінцевому підсумку, перевіряючи кожну позицію, я заспокоювався, бачачи те, що багато хто з них просто не рахує кінцевий бюджет (що теж дуже небезпечно) і тримає себе у «теплій ванні» (подібні розмови ми вели і з «Укрбудом»).
Усі ці фактори можуть призвести до того, що сталося з «Укрбудом». До того ж багато хто вважав, що ця компанія — державна корпорація. А це не так.
Аби не було подібних ситуацій, кожен власник або партнер девелоперської компанії повинен бути відомий. Також необхідно на законодавчому рівні заборонити девелоперам забирати гроші, доки об'єкт не добудований — нехай вони лежать у якомусь одному уповноваженому банку. Увів чергу в експлуатацію, закінчив будівництво — можеш забрати свою маржу або використовувати її на іншому об'єкті, як сам вважаєш за потрібне.
Другий нюанс — повинна бути особиста гарантія девелопера за будови, як у банку. Він офіційно бере гроші у людей і повинен відповідати за взяті на себе зобов'язання.
— Якщо проблеми «Укрбуду» — це наслідок перехресного фінансування та продажу з котловану, то це гіпотетично чекає й на інших київських забудовників. Адже гравці у нас активно використовують ці принципи.
– Дивіться: зона ризику, чесно кажучи, є у всіх. Якщо в якийсь момент ринок впаде (зрозумійте правильно, може бути будь-що, адже ми живемо в Україні), легко нікому не буде. У нашій компанії заборонено брати кошти з одного проєкту до його закінчення і використовувати на іншому. І ми точно знаємо, де взяти гроші, аби добудувати об'єкти, в яких щось було продано інвесторам. У нас є резерви, сформовані під кожен проєкт.
Якщо людина купила квартиру в проєктах під девелопментом KAN, вона її отримає.
— Спочатку говорили про дві компанії, які готові підхопити портфель «Укрбуду», потім на горизонті з'явився «Київміськбуд». Чого раптом?
– Наскільки мені відомо, з цього приводу навіть засідала РНБО, і не один раз. Це питання державне — справжній ризик дестабілізації в країні. Президент поставився до нього досить серйозно і правильно. Це єдина корпорація, яка спроможна, отримавши, можливо, якісь пільги від міста чи держави — чи то пільгове оподаткування або преференції при підключенні до мереж та оформленні дозвільної документації — вирішити проблеми «Укрбуду». Це єдине правильне рішення в даній ситуації. Адже допомога держави якійсь комерційній структурі виглядала б дивно.
До речі, я говорив про це мерові ще два місяці тому і радив йти до президента вирішувати це питання. Бо я розумію: якщо тисячі людей вийдуть з мітингами, повірте, ми забудемо і про ринок землі, і про все інше. Пригадуючи історію «Еліта-Центр», я розумів, що у випадку з «Укрбудом» може бути справжня катастрофа.
— Ви б взялися добудовувати ці проєкти?
– Ні. У нас взагалі різні концепції і бачення ринку. Я намагаюся взагалі не лізти у точкову забудову. Якщо вже і беруся за подібну історію, то намагаюся створити цілий комплекс послуг і сервісів.
— Якою має бути бізнес-модель здорового забудовника, щоб побудувати сейсмостійкий бізнес?
– Бізнес-модель повинна будуватися на головному правилі: девелопер не повинен забирати свої гроші, поки не ввів чергу в експлуатацію. Якщо це питання вирішити на законодавчому рівні, багатьох проблем можна уникнути.
Ми в компанії робимо так з власної ініціативи, бо я хочу спати спокійно і розумію, що девелопментом займаюся не заради грошей. У цьому плані мені дуже сподобався виступ Джека Ма (китайський підприємець, засновник і голова ради директорів компанії Alibaba Group. — Ред.), в якому він сказав, що за останні 20 років жодної наради в його компанії не було присвячено питанню, де заробити більше грошей. Усі зустрічі зводилися до одного: як зробити клієнта щасливішим.
Ми використовуємо схожий підхід уже 20 років, і це дає свої плоди. Так, можливо, ми заробляємо менше, ніж інші. Але наш авторитет на ринку для мене є набагато важливішим за будь-якізаробітки. Адже довіра і лояльність у кінцевому підсумку все одно так чи інакше трансформуються в успіх.
— Як бути покупцеві при виборі новобудови: ще вчора він читав новини про переможця в рейтингу найбільш надійних забудовників, а сьогодні — про проблемну компанію з недобудовами.
«Рейтинги — це досить сумнівний фактор при виборі житла, я вам скажу»– Рейтинги — це досить сумнівний фактор при виборі житла, я вам скажу. Яким чином рейтинги можуть оцінити фінансовий стан компанії або юридичний бекграунд? Вони ж не проводили аудит. Особисто я завжди дуже боявся відповідальності перед людьми, аби нікого не підвести. Ви ж розумієте, що репутацію можна заробляти 30 років, а потім за 5 хвилин втратити. Мені вже в моєму віці її втрачати точно не хочеться.
— В Україні і без того девелоперів часто вважають породженням пекла, а тепер і поготів. Як вважаєте, 2020-го ринку вдасться відвоювати довіру громадян?
– Ви знаєте, учасники ринку самі багато в чому винні. Дві найбільші проблеми нашого бізнесу — це забудовники, багато з яких знахабнілі, які абсолютно не думають ані про людей, ані про наслідки, і так звані активісти, які заробляють купу грошей на будівництвах. Вони спочатку штучно створюють проблему на майданчику, а потім її нібито розрулюють. У 90% випадків це взагалі комерційні проекти і відпрацювання конкретного замовлення. І обидві проблеми — замкнуте коло, з якого нам терміново потрібно вибиратися. З ними потрібно працювати на державному рівні.
По-перше, чого немає у дозвільній документації для забудовників, але що дуже важливо додати, — це 3D-візуалізація проєкту. Я завжди кажу: візьміть дозвільну документацію і додайте в неї три реальні види, які визначить головний архітектор міста, та візуалізуйте в композиції існуючої забудови. Потім це має бути покладено в основу проєкту і підписано головним архітектором, а ще краще мером, бо він відповідає за це політично. Тоді б усе було гранично ясно. А так усі луплять висотки, де кому не лінь, і виходять кам'яні джунглі. Продають усе з мінімальною маржею, хоча могли б мати такі ж гроші, будуючи дружнє місту житло і середовище проживання.
— Дивіться, але ж у нас часто декларують одне, а потім будують зовсім інше.
– Проєкт може змінюватися — це нормально, але не принципово з точки зору блакитних ліній, об'ємної композиції, яка вписана в місто. Якщо 20 років тому не було можливості візуалізувати проєкт до найдрібніших подробиць за допомогою технологій, то зараз це реально. У тебе комп'ютер може створити будь-яку модель, де можна переглянути усі види, зробити усі простріли. Цим треба користуватися.
Фото: KAN Development
Про сучасні проєкти, ціну квадратного метра і собівартість, середовище проживання і покупців
«Я б зобов'язав забудовників публічно називати свої імена. Хто реально обличчя компанії? Бо коли обличчя — це 25 невідомих осіб, незрозуміло, кому в кінцевому підсумку в разі чого пред'являти претензії»— Багато девелоперів в особистих бесідах зізнаються, що рік видався непростим: продажі просіли, довіру з боку інвесторів підірвано. Наскільки відчули це на собі?
- Взагалі не відчули. У проєктах під нашим девелопментом продажі збільшилися, і довіра тільки зросла. Зрозумійте правильно: наша компанія — одна з небагатьох на ринку, де власник відкрито говорить, що стоїть за цим брендом і несе відповідальність за дії компанії. Цього ж взагалі ніхто не робить! До речі, ще один фактор, який я би закріпив законодавчо: зобов'язати забудовників публічно називати свої імена. Хто реально обличчя компанії? Бо коли обличчя — це 25 невідомих осіб, незрозуміло, кому в кінцевому підсумку в разі чого пред'являти претензії.
— Конкуренція продовжує зростати, маржа знижуватися. Девелоперський бізнес нині переживає непрості часи. Як вигребти і залишитися на ринку, зберігши при цьому нормальний показник прибутку?
– Маржа знижується дуже сильно через курс долара. Взагалі нинішній курс долара — це якийсь злочин проти економіки, найбільша дурість, яку можна було зробити. Причому я переконаний, що робиться вона на догоду якимось іноземним партнерам або валютним спекулянтам. Адже що ми маємо фінально: підвищення імпорту — з Європи сюди вигрібають усі товари і абсолютна деградація експорту, тобто наші товари стають неконкурентоспроможними. Але ж наша країна орієнтована на експорт. Враховуючи невеликий обсяг внутрішнього споживання, ми можемо вижити тільки за рахунок високомаржинального експорту, який зараз просто знищуємо. Причому я не знаю, чи це дуже дилетантський уряд, чи Нацбанк, але я бачу, що це робиться навмисно. Просто для того, аби добити нашу промисловість.
Те ж саме і в девелопменті. На 15% збільшилася собівартість будівництва в доларі і продовжує зростати, а ціни продажу падають. Деякі компанії можуть лягти ще й через це. Продаючи в нуль довгий час, рано чи пізно вони просто не зможуть вижити.
— Яке житло зараз користується стійким попитом?
– Найдешевше. У нього просто обсяги найбільші, тому і попит теж. Ми не будуємо дуже дешеве житло, бо багато витрачаємо на інфраструктуру. Школа коштує від 10 млн доларів, тобто це сьогодні фактично 250-300 млн грн. Десь же треба взяти ці гроші, аби реалізувати такий проєкт.
— Наскільки, на Вашу думку, відповідає дійсності класифікація новобудов, яка існує зараз на ринку?
– У багатьох проєктах не відповідає. Класифікатор житла — це не те, яка у тебе квартира і які в тебе вікна — пластикові чи алюмінієві, а ще й те, що є навколо взагалі. Адже ти купуєш не квартиру, а середовище проживання. Коли люди це сприйматимуть всерйоз, вони якісно підходитимуть до вибору житла. Ти маєш купувати все навколо: садок, школу, фітнес-центр, парк з великими деревами.
Ми не продаємо комерційну нерухомість на перших поверхах, хоча нам пропонують пристойні суми. Не хочемо їх продавати, бо якщо ми підемо на це, не зможемо чітко сказати жителям, де буде, наприклад, бібліотека, дитячий садок, якісь соціальні об'єкти, які точно потрібні. Будуть «наливайки», аптеки, салони. І, повірте, ми більше нічого не отримаємо. А тоді про яке комфортне середовище ми говоримо?
Ми чітко дотримуємося того, про що говорив Джек Ма: намагаємося робити людину трішки щасливішою. І я впевнений, що люди почнуть це розуміти.
Я дуже вірю в енергетику навколо проєкту, і якщо навколо ЖК з'являється негативна енергетика, то це сніжний ком. Негатив тебе все одно наздожене — вдарить по репутації або ще якимось чином. Тому краще десь менше заробити, але бути абсолютно задоволеним своїм продуктом, приїжджати на район і не ховатися від інвесторів, щоб по голові раптом ніхто не дав, а навпаки, виходити і спілкуватися.
Чесно кажучи, немає нічого крутішого, коли до тебе в ЖК підходять люди і просто просять потиснути руку або говорять спасибі.
— Аби не вскочити в халепу і купити дійсно ліквідний продукт, на що варто звертати увагу покупцеві?
– Потрібно вивчити історію компанії, обов'язково поїхати подивитися, що раніше здавалося такого ж класу, поговорити з мешканцями. Я б так робив, принаймні. Якщо хочеш купувати на початковому етапі, аби заощадити кошти, дуже важливо бачити, в якій динаміці розвивається проєкт. Необхідно вивчити компанію, дізнатися про її власників, аби розуміти, кому потім пред'являти претензії.
— Які, на Вашу думку, перспективи розвитку житлового сегмента: на нас чекають нові формати?
– Ті девелопери, які не стоять на місці, обов'язково будуть придумувати щось нове. Наприклад, комплекси «Файна Таун» та «Республіка» — це комфорт-клас, але там уже будуть відкриті басейни, які роблять тільки в суперелітних будинках. Ми вирішили, що можемо собі це дозволити, а людям буде в кайф. Візьмемо той же UNIT.Home (спільний проєкт з компанією UDP) — це взагалі новий формат: у тебе не просто концепція «0 км», але ще й величезне високотехнологічне поле для навчання і роботи у будинку. Можна жити, розважатися, працювати і не витрачати час на затори і транспорт.
Коли ти купуєш середовище, спочатку це здається трохи дорожчим, але потім приходить розуміння, за що ти сплачуєш. Приклад — ЖК «Комфорт Таун». Проєкту вже 10 років, є якісь речі, які морально застаріли, але це зовсім інше середовище, люди, відносини, сильне ком'юніті. Навколо тебе соціум однодумців, ти спілкуєшся з проактивними людьми, які чогось хочуть, до чого прагнуть, рухаються вперед, творять. І ти можеш сам стати краще, успішніше.
— Що чекати від ціни на квадрат 2020-го?
– Донизу вона точно не піде. Кожен день зростає зарплата, ціни на будівельні матеріали. Тому з точки зору зміни собівартості ціна точно зросте. Навіть якщо ринок зупиниться. Як тільки ціна нижче собівартості — все, можете сказати «до побачення». Це агонія, яка в кінцевому підсумку закінчиться дуже плачевно.
— Давайте пояснімо покупцеві, в чому різниця між собівартістю і ціною квадрата?
– Дивіться: ти вклав у проект $2 млн і починаєш продавати. Фактично свою рентабельність потрібно рахувати на підставі цих двох мільйонів. Два вклав і умовно $20 млн отримав. При цьому на будівництво витратив $18 млн. Тобто на вкладені 2 млн у тебе рентабельність 100%. Але якщо продажі не йдуть або собівартість зросла, то девелопер може і прогоріти. Адже тобі потрібно десь знайти $18 млн. І так дуже часто буває. Звичайно, якби в країні був кредитний ресурс, я б ніколи не продавав квартири на ранніх стадіях. Брали б під 2% кредит, будували і продавали вже потім трохи дорожче.
— До речі, про іпотеку багато говорять, але поки не поспішають що-небудь робити.
– Величезна дурість нашої країни — відсутність іпотеки. Ну як можна брати кредит під 22%?! Та й 15% теж непідйомна ставка. У нас в країні часто багато речей робиться нелогічно. Ось, наприклад, зробили вільну економічну зону на Закарпатті і почали через неї тягати контрабанду. Але замість того, аби посадити того, хто це робив, закрили економічну зону. Завод переїхав і успішно працює в Угорщині.
Те ж саме і з іпотекою. Банки брали рефінанс в НБУ, миттєво купували валюту, і курс тут же обвалювався. Гроші йшли не в економіку. Після цього ставка рефінансування одразу 20% — і жодних альтернатив. Дайте ставку рефінансування банкам, які вкладають в економіку. На іпотеку, наприклад. Ну хто з людей, які взяли іпотечний кредит, піде за валютою? Вони квартири купуватимуть. Ось справжнє стимулювання попиту.
— А іпотеці шанс наступного року взагалі дадуть?
– Поки не видно активних дій, аби у іпотеки з'явився шанс. Не можна макроекономічні показники робити наріжним каменем. Деякі люди дуже радіють, що у них зарплата стала в доларах більше. Але насправді це більше загрожує втратою робочих місць завтра. У нас немає споживання внутрішнього ринку в достатньому обсязі.
Україна — експортоорієнтована країна, і нам важливо робити все, аби наша валюта не зміцнювалася, а була невелика інфляція. У цьому випадку собівартість продукції зменшується і стимулюється споживання( люди не хочуть тримати гроші в кишені). Тоді буде зростати виробництво. Зростає виробництво — зростає і продуктивність. І зарплати теж будуть зростати. А сьогодні ми стоїмо перед величезним ризиком втратити все: виробництво закриється, бо збуту немає.
Китай, наприклад, знижував юань, європейці опустили євро, американці опускали долар. Чому це не є очевидним для того ж НБУ, не зовсім зрозуміло. Просто безграмотна профанація чи якась змова. Вважаю, що парламент повинен мати можливість у разі необхідності змінити керівництво НБУ.
Про законодавство та ініціативи нової влади
«Пайова участь — у мене двояке ставлення до цього рішення. Начебто мені, як девелоперу, добре, але я розумію, що через 2-3 роки ми зіткнемося з великими труднощами»— Зміни у законодавстві, включаючи скасування пайового внеску, електронну систему, параметричний метод, схвально сприйняв увесь ринок. Схоже, у забудовників нарешті з'явилося потужне будівельне лобі у ВР. Давайте спробуємо пояснити людям, чому це добре чи погано?
– Олена Шуляк, яка просуває дане питання, вочевидь, ніякий не представник будівельного лобі. Робить вона це, керуючись благими намірами, а не якимись економічними інтересами.
Добре це чи погано? Напевно, добре, що парламент нарешті звернувся до цієї тематики і почав замислюватися над ринком нерухомості.
Пайова участь — у мене двояке ставлення до цього рішення. Начебто мені, як девелоперу, добре, але я розумію, що через 2-3 роки ми зіткнемося з великими труднощами. Просто не зможемо ніде підключитися до мереж. Це коштуватиме стільки, що ми ще 2-3 пайових внески будемо готові заплатити, аби тільки не бачити нову ціну. Пайовими ми розвивали інженерну інфраструктуру міста. Сьогодні у монополіста немає стимулюючого тарифу, в який закладено реновацію мереж. Це було вирішення питання за рахунок девелопера — наша економіка дозволяла так робити. Тепер закономірне питання: хто буде цим займатися? Мережі потрібно розвивати. Тому що завтра ми прийдемо і попросимо підключити до тепла, а у відповідь нас відправлть додому, адже такої можливості немає.
— Ви не боїтеся, що стандарти, які розробляються і впроваджуються, можуть найближчим часом застаріти? Зараз на ринок виходить покоління міленіалів, у яких зовсім інші вимоги до житла і оточення, ніж у їхніх батьків.
– Я б дуже радив профільному міністерству працювати над внесенням змін до ДБН перманентно. Ось як парламент постійно працює над внесенням змін до законів, так і тут. А не один раз на 30 років. Вносьте зміни постійно, вдосконалюйте нормативну базу. Ви абсолютно праві — сьогоднішнє покоління вже інше. Завтра людям, я дивлюся, взагалі своє житло і машини не будуть потрібні. Ми повинні з цим рахуватися і рухатися в ногу з часом, а краще — завжди бути на крок попереду.
Міністерство зобов'язане моніторити тренди і говорити, що потрібно змінити. Наприклад, у всьому світі ліфт із паркінга — це норма, а нам довелося у ЖК Tetris Hall зробити міст між двома будівлями, щоб ліфт у паркінг загнати і забезпечити пожежну безпеку. Ціна питання — $1 млн, на секундочку.
Важливо працювати з наукою, розробляти компенсуючі заходи та дозволяти проектувальникам відходити від застарілих норм на їх основі. Не потрібно вигадувати велосипед — дивіться, що розумні люди вже зробили на Заході.
Про Генплан, нові лінії метро і розвиток Києва
«Дайте мені будь-яке будівництво, і я зведу його до нуля з точки зору дозвільної документації, законності та іншого, якщо захочу. Аби цього не було, потрібно бачення розвитку міста»— Мер Києва днями представив Генплан. Як він Вам?
– Так, супер! Дуже багато людей сприймають Генплан як якусь константу. Але будь-яка константа в сучасному світі не може бути апріорі. По-перше, у нас існує приватна власність. І це конституційне право людини — захотіти робити на своїй території що завгодно.
Генплан — це бачення розвитку міста, він повинен припускати і давати чітке розуміння, що будується магістраль з мостами за багато мільярдів, а навколо неї має активно будуватися житло, місце докладання робочої сили, школи, соціалка, побутова інфраструктура. Ось ми будуємо Подільсько-Воскресенський міст за мільярди, а дачники там сидять на своїх ділянках у центрі Києва і пропонують зробити заказник. Бомбардують місто зверненнями, і, найжахливіше, таким людям вкрай складно протистояти. Тому що вони активні, там будинки у колишніх прокурорів і суддів, які хочуть жити з комфортом у центрі столиці. Зробили якісь замовні дослідження, жуків рідкісних знайшли і т. д. Нахабство не знає берегів. Тому Генеральний план потрібен.
На жаль, Генплан — це завжди політика, навколо нього купа нероб і невдах у своїй професії, які вічно проти. Або ж це люди, які вирішили за допомогою обливання брудом інших вийти на якийсь рівень, стати великими експертами.
— У ньому дуже багато транспортних ініціатив — дві нові лінії метро, нові рейкові види транспорту. Як думаєте, що з цього реально з'явиться в Києві хоча б через 5 років?
– У цьому питанні дуже важливо розуміти, як столицю сприймає центральна влада. Кожна з них бачить Київ як вотчину існуючого мера. Враховуючи те, що це несинхронизовані вибори, завжди говорили, що це «не мій» мер, тому нічого в Києві робити не будемо. Я спілкувався з керівниками держави і не втомлююся повторювати, що Київ — це дзеркало інвестиційного клімату країни. Ми зобов'язані створити враження у інвестора, що у нас все круто, все працює і тут запах грошей.
Але про це ніхто не думає, усі міряють категоріями «ми побудуємо міст, а мер собі медаль повісить». І цей фактор основний.
Якоюсь мірою це несправедливо щодо до інших міст, що Києву потрібно дати більше грошей, але саме це і допоможе залучити іноземні інвестиції в регіони. Інакше тема не спрацює. Коли ти приїжджаєш до столиці і не бачиш новітньої інфраструктури, крутих будівель, який дурень гроші у країну дасть? Усі штаб-квартири міжнародних компаній у Києві, усі рішення приймаються тут, і враження про державу складається в столиці.
99% іноземців уявлення не мають, як живе Франція, але вони приїжджають до Парижа, відкривають рот і падають непритомні. Те ж саме у Великобританії: приїжджають до Лондона, бачать, що нерухомість 100 тис фунтів/кв. м, і вкладають у будь-які інші міста країни.
У всьому світі інвестиції — це торгівля очікуваннями і сподіваннями та надання віри будь-якій людині, що вона може заробити. А коли ми сиплемо соціалістичними гаслами про те, що землю не можна продавати, це взагалі катастрофа. До речі, подивіться, хто проти — правильно, опозиціонери. Вони ж не можуть погодитися з нинішньою владою (не дай Бог, влада ще заробить на продажу землі). У нас політика важливіша, ніж держава. Сам факт приходу до влади важливіший, ніж рівень життя людей.
— До речі, влада заговорила про Київський конгломерат — столицю і приміські райони, населені пункти, які активно розвиваються останні 5 років. Люди мешкають там, а працювати їздять до Києва, через що виникає транспортний колапс. Чи вирішать проблему заторів малоповерхова забудова передмість столиці і зниження щільності населення?
– Є така американська модель, де взагалі немає пустирів, а вся низькоповерхова забудова розтягується з міста в місто. Але для розвитку такої концепції нам потрібні величезні гроші на мережі. Так, виграє комфортне житло, середовище проживання, але потрібні інвестиції в інфраструктуру та комунікації.
Тому поки, я вважаю, важливо використовувати територію максимально ефективно, зрозуміло, не перевищуючи нормативи.
У нас шикарне місце — Дніпро, острови. Це ідеальні майданчики для рекреаційних місць.
Але в цілому щільність повинна бути розумною. За всіма нормативами, якщо ти будуєш метро, у тебе має бути від 150 до 180 тис. жителів на станцію. Якщо цього немає, гроші витрачені в нікуди.
— Чи допоможе розвантажити дороги поява перехоплюючих парковок?
– Перехоплюючі паркінги потрібні на останніх та передостанніх станціях метро. Але ми знову мислимо по-соціалістичному — давайте спочатку зробимо паркінги, а потім ми, можливо, не будемо ставити машини там, де не можна. Працює це по-іншому: хлопці, спочатку припиніть ставити машини там, де заборонено, сплачуйте за паркомісце, а тоді бізнес побудує вам паркінги.
Я аналізував багато порожніх місць у Києві, де можна було б збудувати паркінг. Але в цих місцях переважно щільно зосереджені мережі. І аби побудувати паркінг, потрібні мільйони доларів, щоб прибрати все звідти. Їх почнуть будувати лише тоді, коли люди почнуть платити за паркомісце. Адже всі паркінги в центрі міста здебільшого порожні. Зайдіть на паркінг в «Мандарині» — він порожній, у «Парусі» порожній, біля Жовтневої лікарні така ж історія.
— Є ще один важливий для ринку маркер у новому Генплані, який девелоперам доведеться враховувати. Ми говоримо про реновацію. Ви хочете брати в ній участь?
– Реновація старого житла можлива тільки після того, як приймуть відповідні закони. Наприклад, живе собі хрущовка, в якій 75% мешканців за розселення, а 25% проти, і за прийнятим законом цього достатньо, аби приступати до реалізації. Але сьогодні незрозуміло, як це працюватиме.
Дуже важливо у сучасному світі зменшити транспортну складову для кожної людини. У Чикаго якось проводився масштабний експеримент — Київ потім намагався його повторити. Взяли і порахували усі потоки. Проаналізували за мобільними телефонами та іншими чинниками, хто і куди їде, побудували модель і визначили, які потоки існують у місті. У нас дуже багато людей переміщується з однієї частини до іншої, і місто перевантажене. Розвитком ринку орендного житла і створенням додаткових місць, де люди можуть працювати, ми зможемо зменшити транспортне навантаження. Орендним житлом людина прив'язує себе до місця роботи, тому важливо створювати ще й місця прикладання робочої сили.
— А що стосується механізму, він уже хоча б частково розроблений? Ви розумієте, наскільки ефективно повинна працювати програма реновації хрущівок, аби забудовник отримав економічну вигоду, місто змінилося, а люди в результаті заселилися в квартири?
– Поки існують популістські настрої в народі, це неможливо. Популісти знищують владу, роблять її беззубою. А беззуба влада нічого не варта і нічого не може. Мені дуже шкода сьогодні людей у владі, бо кожен кому не лінь може ображати президента, що взагалі неприпустимо ні в одній країні світу. Більше того, знаходиться купа людей, яка це ще й підтримує. Ми не говоримо про прізвище президента, а про сам факт. З цього все починається. Потім людина посилає поліцейського, потім суддю — у нього нібито є на це право. Але згадайте про інший бік медалі. По-перше, влада може сказати, що не хоче захищати таке суспільство і не буде. А по-друге, відмовиться щось робити, бо «люди ж проти». Але ж це не люди проти, а політикани, які вміло вішають локшину на вуха.
— Давайте поговоримо трохи про публічний простір. Є конкретно підрахований ефект від реалізації програми «Smart-вулиця» у вашому проекті ЖК «Файна Таун»?
– Жодного економічного ефекту, крім великих витрат. Але ми ж не заради грошей це робили. Ми створюємо стандарт. І люди в компанії дуже пишаються тим, що ми є законодавцями моди на ринку. Поки нас ніхто не переплюнув, хоча я не проти конкуренції, а навіть за. І якщо цей стандарт підхоплять інші девелопери або законодавча влада затвердить як норму, я буду дуже задоволений.
Кожна людина має після себе щось залишити, і я дуже радий, що ми можемо собі дозволити подібні проєкти. У компанії люди отримали, наприклад, менше премії, але підтримали подібні ініціативи. І для мене це теж показник.
— Який сенс девелоперу взагалі виходити за межі свого ЖК і змінювати щось в районі? Адже розвитком району, якщо говорити прямо, повинна займатися районна влада.
– Я так не вважаю. Повторюся: ми продаємо середовище. Людина, яка приходить купувати просто квартиру, це не до нас. До нас приходять з питанням: «А що я буду бачити навколо?» Уявляєте, ви виходите з будинку, а навколо вас стоять 25-поверхівки, ви не бачите сонця, всередині нічого не росте, бо там турбулентний вітер увесь час, знаходитись у дворі неможливо. Благоустрою немає, інфраструктури немає. І що тоді у тебе за життя? Нічліжка?
— Наскільки прямим є зв'язок між якістю середовища і рівнем людського капіталу?
– Цей ефект ще ніхто не порахував, але я глибоко впевнений, що він дуже серйозний. Адже від того, хто навколо тебе живе, в якому настрої і стані, наскільки доброзичливим він є і до людей, і до середовища, залежить твій комфорт і рівень життя.
Незадоволена людина перебуває у стресі і створює навколо себе негатив і хаос. А коли всі люди навколо задоволені, це зовсім інша енергетика — ти заводиш друзів, знаходиш бізнес-партнерів, однодумців.
Про цифрові технології та містобудування
«Проєктувати і створювати будь-який проєкт сьогодні без 3D-моделей неможливо. Ми створюємо комплекс на 50 років. Наше завдання не тільки його побудувати, а й експлуатувати».— Яким чином використання цифрових технологій може вплинути на містобудування?
– Проєктувати і створювати будь-який проєкт без 3D-моделей сьогодні неможливо. Ми створюємо комплекс на 50 років. Наше завдання не тільки його побудувати, а й експлуатувати. Якщо ми будемо це робити, нам потрібно абсолютно чітке розуміння і ефективність сервісного обслуговування. У 3D-модель вкладається і час сервісу, і час заміни техніки, і профілактичні заходи щодо інженерних комунікацій і споруд. Будь-які ремонти робити легше, коли у тебе є чітка і достовірна модель, як організовані всі мережі. Не дай Бог якісь випадки із затопленнями, пожежами, у тебе службам одразу чітко видно, де яка труба, воздуховод і так далі. Бюджети рахувати легше. І найголовніше — вкрасти щось важко. У тебе все інвентаризоване, все знаходиться в комп'ютері, ти отримуєш виконавчу документацію, яка реально відповідає побудованому.
— В Європі достатньо кейсів, що стосуються перебудови міст у відповідності до концепції смарт-сіті. Наскільки реально швидко впровадити цю концепцію в Києві і що це дасть?
– У нас багато речей уже впроваджується. Та ж смарт-вулиця з сонячними батареями, зарядками, станцією контролю екологічних показників, кнопкою виклику поліції і багатьом іншим. Дуже важливо показати людям, що це круто.
Ми також вирішили у своїх проєктах пояснити, що сортування сміття важливе і корисне. Мені подобається, як схвально реагують на подібні ініціативи. Мешканці підхоплюють на ура.
Бахматов (Максим Бахматов. — Ред.) зараз займається трафіком у місті. Я вважаю, це суперініціатива. Якщо зараз до питання підключити штучний інтелект, ми зможемо аналізувати, де який затор утворився, розуміти і усувати причину. Адже насправді затор — це зупинка, яка виникає в процесі руху внаслідок різних причин, іноді дуже суб'єктивних. Зрозумівши причини, це можна швидко виправити. Потрібні розумні світлофори, які будуть оцінювати ситуацію і підлаштовуватися під реалії на дорогах.
Розумне місто — те, до чого ми йдемо, і нікуди від цього не дітися. Приміром, ми вже не уявляємо обслуговування наших проєктів без смартфонів. Додаток, в якому можна оплатити комуналку, замовити сервіс, будь-які взаємини з керуючою компанією, усі новини комплексу, пропускна система, уже став частиною життя наших мешканців.
— Дуже багато ініціатив безпосередньо залежать від політичної волі і готовності влади і бізнесу до співпраці. Думаєте, складно буде домовлятися з новим мером і головою КМДА?
– Ще незрозуміло, якою буде форма взаємовідносин і хто буде на посаді. Я скажу так: чим більше керівників, тим більше безладу. Повинні бути чіткі правила взаємовідносин з інвестором. Щоб він прийшов, заручився підтримкою когось одного і знав, що може реалізовувати проєкт у відповідності з дозвільною документацією і законом.
Щоб не було так, що мер схвалив, далі треба обов'язково зайти до голови КМДА, заглянути в район — там є рада і окремо голова району, а потім ще й до префекта. Я б тоді порекомендував ще й домовитися з прокурором міста, начальником СБУ й обов'язково зазирнутидо ДБР та НАБУ. І як же ж без поліції — туди теж потрібно.
Точка прийняття рішення повинна бути одна. І, на мій погляд, це має бути мер, який є главою виконавчої влади в місті, хто б він не був. Він повинен керувати усіма районами, йому повинна підкорятися муніципальна поліція. Ми сьогодні ще не доросли до іншої моделі. Сьогодні це наш реальний алгоритм управління містом мінімум на 5 років. А потім можна вводити і райради.
Читайте також
