Як офісний ринок Києва переживає чергову кризу, наскільки змінилися ставки оренди в бізнес-центрах столиці й що чекає на філософію офісного простору в майбутньому — у матеріалі 
.
Офіс на карантин
Україні, можна сказати, пощастило, і ринок офісної нерухомості опинився віч-на-віч із несподіваною кризою, маючи достатній запас міцності. У розпалі була значна кількість проєктів, велися переговори між орендарями та власниками за угодами, а ставка оренди відчувала себе більш ніж вільно. Потім настала коронакриза, і почалося найцікавіше.
На початку року, згадує Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine, спостерігалися позитивні сигнали для комплексного розвитку ринку офісної нерухомості: зниження частки вакантних площ, стабільний попит і водночас обмежений вибір площ для великих орендарів.
Однак введення режиму самоізоляції в березні поставило ділову активність на паузу. До кінця I кварталу 2020 року рівень безробіття досяг 6,8%, збільшившись на 0,6 п.п. з кінця 2019 року.
Карантин посадив усіх на робочі місця по домівках, бізнес-центри спорожніли, а власники й керуючі компанії були змушені підлаштовуватися під наявні реалії.
Попри те, що світу прогнозують абсолютну роботу з дому, багато великих гравців не поспішають радикально змінювати свої бізнес-стратегії і надалі орендують якісні офісні площі. Однак тепер питання корисної площі, функціональності, безпеки та сервісу стають чи не вирішальними під час вибору бізнес-центру.
Утім, про все по черзі. Спочатку поглянемо на цифри. Опитані експерти одностайні: всупереч побоюванням перше півріччя на ринку офісної нерухомості виявилося не таким провальним.
За перші шість місяців 2020 року, які здалися всім вічністю, обсяг нової пропозиції, за даними CBRE Ukraine, збільшився на 69 тис. кв. м. Серед основних бізнес-центрів, введених в експлуатацію у I половині 2020 року, — БЦ Avenue 53 (18,5 тис. кв. м), БЦ Forum Park Tower (11,5 тис. кв. м), БЦ «M8» (11 тис. кв. м), БЦ Hillfort Business Mansion (8,6 тис. кв. м), БЦ Forum Infinity (8,5 тис. кв. м), БЦ Nyvky City (7,2 тис. кв. м) і БЦ Arsenal K-14 (3,8 тис. кв. м). Загальний обсяг якісної пропозиції в Києві склав 1,96 млн кв. м.
Будівництва, всупереч побоюванням і спекуляціям, масово не зупинили. Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна), розповідає, що девелопери тих об'єктів, у яких готовність до карантину перевищувала 40%, переважно продовжують будівництво й не планують відставати від заявлених строків введення в експлуатацію.
Ті ж, хто зустрів карантин на початковій стадії або на етапі проєктування, були змушені переглянути плани й відкласти вихід на ринок. У підсумку частина бізнес-центрів, за спостереженнями Носаченка, тимчасово заморожують будівництво й займають вичікувальну позицію.
«До кінця 2020 року до введення в експлуатацію очікується 17 бізнес-центрів із сумарною орендною площею понад 178 тис. кв. м. Варто зазначити, що більша частина з них вийде на ринок уже з низьким рівнем вакантності. Є ймовірність того, що введення в експлуатацію деяких із заявлених об'єктів може бути відкладено до 2021 року», — попереджає експерт.
Левон Папоян, керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері офісної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні, фіксує, що за підсумками першого півріччя вакантність у сегменті збільшилася на 3 — 3,5%. За його спостереженнями, це викликано як запуском нових офісних об'єктів, так і скороченням орендованих площ низкою офісних орендарів.
Сергієнко зазначив, що частка вільних площ за підсумками II кварталу 2020 року склала 12,2%, збільшившись на 3,7 п.п. за I півріччя. Основне зростання вакантності спостерігалося в Прайм (+9,4 п.п.) й Олімпійському субринках.
До скарбнички вільних приміщень потрапили одразу кілька типів офісів. Частина з них втратила орендарів, оскільки ті зіткнулися зі зниженням грошового потоку в бізнесі й зазнали складних часів. Вони змушені скорочувати обсяги орендованих площ або ж шукати бізнес-центри з нижчими ставками.
Є відсоток компаній, які відчули принади віддаленої роботи і зрозуміли, що цілком можуть у такий спосіб досягати поставлених цілей. Водночас у них скоротилася істотна частина витрат: на оренду та обслуговування офісу, комунальні платежі, закупівлю кави, чаю та печива для підтримання командного духу, канцелярії тощо.
Але не всі компанії, що скорочують офісні площі на тлі пандемії, можуть просто відмовитися від них. Ті компанії, які не зможуть цього зробити з огляду на строки договорів, виводитимуть зайві площі на ринок як суборенду, вважає Носаченко.
Це дійсно може стати одним із варіантів конструктивних взаємин контрагентів, коли і власник, й орендар залишаться у виграші. Щоправда, чинним орендарям доведеться виконати чималу роботу: домовитися з власником і спробувати знайти того, хто зможе винайняти площі, що звільнилися.
У підсумку на ринку суборенди може виявитися достатньо вакантних площ у бізнес-центрах класу А, де офісні блоки, до речі, нарізані великими лотами.
Оренда офісів у Києві: як змінилася ставка за півріччя
Непідйомною орендну ставку зараз навряд чи назвеш. Ба більше, багато власників ідуть на поступки, а іноді й відвертий демпінг, щоб утримати орендарів. Останній варіант, звісно, не виграшна стратегія, яка загалом б'є по ринку.
За даними керуючого партнера CBRE Ukraine Сергія Сергієнка, до кінця першого півріччя 2020 року середньозважена декларована орендна ставка на офіси класу А склала $28/кв. м і перебувала в межах типового діапазону запитуваних ставок $25 — $35/кв. м на місяць, де верхня межа знизилася на 22% р/р, а нижня — на 4% р/р. Ефективна орендна ставка на прайм-об'єкти знизилася з початку року на 7% — до рівня $25/кв. м/місяць.
Погано почуваються і ставки оренди на офіси класу В: зараз вони становлять $18/кв. м на місяць і перебувають у діапазоні $14 — $27/кв. м/місяць (-17% для верхньої межі й -29% — для нижньої).
Істотний розрив між нижньою й верхньою межами діапазону, пояснює Сергієнко, зумовлений характеристиками орендованого приміщення, а саме: станом оздоблення, розташуванням і часткою вакантних площ у будівлях.
За спостереженнями Олександра Носаченка, керуючого директора Colliers International (Україна), ринок офісної нерухомості ще не встиг повністю відреагувати на зростання вакантності, зниження попиту та зростання конкуренції з боку нових об'єктів, що вводяться в експлуатацію.
«Власники деяких бізнес-центрів поки не готові знижувати орендні ставки, тому максимальна базова орендна ставка (prime headline rent) залишилася на рівні $30/кв. м/місяць (без ПДВ). Водночас нижній граничний показник у класі А знизився з $23/кв. м/місяць 2019 року до $20/кв. м/місяць станом на кінець першого півріччя 2020 року», — зазначає експерт.
Зниження орендних ставок, за його словами, спостерігається і в класі В, де діапазон орендних ставок знизився з $15 — 23/кв. м/місяць 2019 року до $12 — 20/кв. м/місяць станом на кінець першого півріччя 2020 року.
Насправді на орендну ставку вплинули і психологічні чинники, наприклад, компроміси в період карантину. Серед них дисконти, відстрочення та перегляд умов. «Деякі орендодавці свідомо надавали знижку своїм клієнтам. Якщо ж цього не відбувалося, орендарі з'їжджали, зокрема й після карантину», — зазначає Назар Бенч, власник інвестиційно-будівельної компанії «Фенікс Груп», експерт у сфері девелопменту та будівництва.
На розмір дисконтів безпосередньо впливали кілька чинників: наскільки бізнес орендаря постраждав від коронавірусу, яка в нього репутація та взаємини з власниками. Загалом сегмент продемонстрував високий ступінь адекватності ділових взаємин і згуртованості.
Ключові зміни на ринку офісів
Уявіть собі, що ви серфер, який начебто вже непогано катається й у своїх мріях цілком готовий зустрітися віч-на-віч із Пайплайн — найсмертоноснішою хвилею у світі.
І тут раптом на дошці з вами трапляється якась абсолютно непередбачувана, невідома раніше ситуація, де віру в здатність приборкати стихію й у себе знімає як рукою. Усе, що вам залишається, — це гребти, підлаштовуватися і маневрувати. Саме так сталося і з впливом коронавірусу на ринок офісної нерухомості. Слоган «змінюйся або помри» перетворився на практичне керівництво до дії.
2020 року, за спостереженнями Назара Бенча, в умовах пандемії ключовою особливістю стала саме адаптація бізнесу до нових реалій і вимог, а також уміння компаній бути гнучкими і швидко трансформувати свої бізнес-процеси.
«Компанії, які свого часу технічно налаштували віддалену роботу і працювали за принципом hot desking, або команди, які практикували роботу в коворкінгах, отримали перевагу. Їм непотрібно було витрачати час на адаптацію і впровадження всіх супутніх технологій — роботу вже було зроблено», — переконаний експерт.
За результатами глобального опитування Colliers International, розповідає Носаченко, 8/10 людей після карантину хотіли б мати можливість працювати віддалено хоча б один день на тиждень. Однак, упевнений експерт, така тенденція не стане причиною масової відмови від офісів. Навпаки, компанії більше інвестуватимуть у якість офісів, створюючи менш щільні приміщення з великою кількістю загальних просторів. Адже не всі здатні продуктивно працювати в домашніх умовах.
Протягом липня — серпня 2020 року, ділиться спостереженнями Папоян, відновилася активність як з боку невеликих, так і великих орендарів із метою вивчення ринку, а також можливості оренди офісних приміщень на привабливіших умовах, як порівняти з лютим 2020 року.
«Однак вкрай рідко трапляються запити на пошук приміщень із метою розширення. Здебільшого компанії хочуть поліпшити умови оренди щодо якості орендованого офісу або щодо комерційних умов», — пояснив експерт.
Серед головних чинників після пандемії бачимо інтерес до зменшення орендованих площ, підвищений попит на безпечні інженерні рішення, посилений клінінг і додаткові сервіси. Водночас шукають офіси з мінімальними витратами на ремонт.
До позитивних наслідків пандемії Сергій Сергієнко радить віднести увагу орендарів до таких технічних умов, як якість вентиляції, що безпосередньо впливає на якість повітря. Адже поліпшена вентиляція повітря дає змогу знизити ризик поширення вірусів у приміщенні. Важливим чинником також є фільтрація повітря для видалення забруднювальних частинок і вірусів й обов'язкове регулярне очищення таких фільтрів.
Загальний обсяг поглинання офісних приміщень (gross take-up) за підсумками першого півріччя 2020 року, за даними Носаченка, склав приблизно 40 тис. кв. м, що майже на 55% нижче за аналогічний показник у першому півріччі 2019 року (90 тис. кв. м).
А в нових договорах оренди, розповідає експерт, намітилася тенденція прописувати особливі умови оренди на період, коли неможливо використовувати офіси. Найчастіше домовляються про відстрочення орендних платежів, а не про зниження орендної плати. В обмін на це дію договорів зазвичай продовжують на відповідний строк.
Гнучкі офіси: як коворкінги переживають пандемію
Якщо ще кілька років тому, пригадує Бенч, коворкінги були новим форматом для бізнесу, то сьогодні у великих містах спостерігається підвищений інтерес до таких просторів, зокрема завдяки гнучким умовам оренди.
Однак нікому не вдалося вийти сухим після холодного душу, який влаштував коронавірус. Практично всі коворкінги/офіси, що обслуговуються випробували аналогічний шоковий стан, як і ринок традиційних офісів, зазначає Папоян. Вакантність у більшості операторів збільшилася, також скорегували умови, що заявляються.
На думку компанії Cushman & Wakefield в Україні, коворкінги/офіси, що обслуговуються досить швидко відновляться, оскільки більшість проєктів було орієнтовано на кабінетне планування, що дає можливість забезпечення дистанціювання між резидентами.
«Такі проєкти є оптимальним варіантом для вирішення короткострокових і середньострокових завдань, які стоять перед багатьма орендарями в процесі оптимізації орендованої площі, кількості персоналу, якому необхідно перебувати в офісі, а також визначення планів подальшого розвитку», — вважає Папоян.
Упродовж першого півріччя 2020 року в Києві відкрилися 10 нових локацій коворкінгів сумарною площею понад 23 тис. кв. м, розповідає Носаченко. Отже, загальна площа, яку займають коворкінги, збільшилася на 35%. Серед великих локацій, які відкрилися в першому півріччі 2020 року — The Space (5,5 тис. кв. м), Pratforma Fortuna (4,5 тис. кв. м), Creative States of Arsenal (4,13 кв. м) і PeremogaSpace (2,8 тис. кв. м).
До речі, ринок коворкінг-просторів у Києві впродовж останніх 5 років наростив м'язи й готовий потіснити традиційні офіси завдяки високому сервісу, індивідуальному підходу та єдиним стандартам якості.
Якщо 2015 року загальна площа, яку займали коворкінги, не перевищувала 20 тис. кв. м, то станом на кінець першого півріччя 2020 року цей показник збільшився більш як вчетверо — 86,6 тис. кв. м. І це не тому, що в нас усім різко захотілося будувати гнучкі офіси — попит на подібні рішення зростає з року в рік.
Загалом у сегменті працюють 29 операторів, проте приблизно 65% загальної площі, яку займають коворкінги, перебувають під управлінням ключових гравців: IWG (в Україні працюють під брендами Regus і Spaces), Platforma, Creative Quarter, Creative States.
Серед міжнародних гравців у Києві працюють IWG, Lift99 і iHub. У травні 2020 року угорський оператор NewWork пішов з українського ринку.
Великі мережеві оператори продовжують експансію в регіонах: Platforma відкрив локацію у Львові (2,7 тис. кв. м), Creative States — у Дніпрі (3,7 тис. кв. м). Можливості вийти на міжнародні ринки до пандемії активно обговорювали Creative Quarter і Creative States. А українська мережа коворкінгів Chasopys навіть зробила подібний крок і в травні 2019 року оголосила про створення спільного підприємства з німецьким оператором rent24 і відкриття низки локацій у Центральній і Східній Європі.
Головні уроки пандемії для офісів
Коронавірус навчив усіх бути людьми. Це найцінніший урок. Упродовж усього режиму самоізоляції власники бізнес-центрів і орендарі йшли один одному на поступки й здебільшого зуміли знайти компромісні варіанти.
Крім загальнолюдських, гравці сегмента отримали й хороший урок кожен для себе. За словами Папояна, коронавірус показав девелоперам, наскільки важливо проєктувати й будувати споруди з універсальним плануванням з огляду на мінливість сучасних реалій.
Для всіх сторін, вважає Сергій Сергієнко, пріоритетом стає «здоров'я» офісу задля скорочення або запобігання поширенню інфекцій, що зі свого боку може стимулювати попит на «зелені об'єкти». Попит на такі будівлі, що зростає, може стимулювати девелоперів переглядати стратегії портфеля нерухомості в бік «екологічності» об'єктів.
«В «екологічних» об'єктах функціонує поліпшена система вентиляції й фільтрації повітря, що запобігає поширенню інфекцій у приміщенні. Так само як і контроль за рівнем вологості. У таких об'єктах передбачається певний простір для працівника з можливістю регулювання надалі», — пояснив він.
Під час проєктування майбутніх БЦ Носаченко радить враховувати такі чинники, як-от оптимальна архітектурна концепція проєкту, інфраструктура будівлі, планування, освітлення, інженерні та вентиляційні системи, паркінг, системи доступу до будівлі — усе це безпосередньо впливає на майбутній дохід бізнес-центру.
Керуючим компаніям експерти радять вибудовувати відкриті, чесні й тісні взаємини з орендарями. Крім того, важливо також привчати себе до швидкої та адекватної реакції в нестандартних ситуаціях, уточнює Левон Папоян.
Уміння домовлятися і знаходити компроміси, за словами Назара Бенча, прямо стосуватиметься заповнення БЦ.
Друге півріччя 2020 року, за словами експертів, буде знаковим: учасники ринку визначаться з головними стратегіями, адаптують їх під наявні реалії, отже, не виключено, що на ринку з'являться нові дистрес-моделі, які зрештою допоможуть сегменту офісів вийти із сутички з коронакризою з найменшими втратами.
Читайте також
