Facebook Pixel

Собственное жилье по дешевке: как получить ипотеку под 7% годовых

Ипотека под 7%: условия, преимущества и риски. Фото: Fortis Real Estate

Ипотека под 7%: условия, преимущества и риски. Фото: Fortis Real Estate

На рынке недвижимости потепление. И весна здесь ни при чем. Минфин запустил новую государственную программу, которая позволяет украинцам взять дешевый кредит на жилье. В прошлом году вам бы пришлось переплачивать 14% в год за «готовую» квартиру или 17% за новостройку. Сейчас же правительство «дарит» ипотеку под 7% годовых. Мол, хотим оживить ипотечный рынок и простимулировать строительство.

Впрочем, в госпрограммах всегда много нюансов. The Page разобралось, как приобрести собственное жилье по дешевке, что для этого нужно сделать и станет ли ипотека под рекордные 7% панацеей на рынке недвижимости.

1

Что надо знать об ипотеке под 7% годовых

Прежде всего следует понимать: это не банки снизили процентные ставки, а государство согласилось компенсировать часть средств. 7% платите вы, остальное нашими налогами покрывает госбюджет.

Telegram Logo
  • деньги: максимум можно получить 2 млн грн;
  • первый взнос: минимум 15% суммы кредита;
  • срок: ипотеку дают на срок до 20 лет;
  • жилье: стоимостью не выше 2,5 млн грн;
  • кредиторы: 7 уполномоченных банков (список далее);
  • кто финансирует: Фонд развития предпринимательства (ФРП) — тот самый, который доплачивает проценты за льготные кредиты для бизнеса «5-7-9%».
Условия для ипотеки под 7% годовых. Фото: Минфин

Условия для ипотеки под 7% годовых. Фото: Минфин

2

Кто получит льготную ипотеку

К заемщику есть ряд требований. Кредит дают совершеннолетним гражданам Украины, которым еще не исполнилось 50 лет. Когда срок ипотеки истечет, заемщик должен быть моложе 70 лет.

Вам позволят взять льготный кредит, если у вас нет собственного жилья или имущественных прав на него, а также если за последние 5 лет вы не продавали свою недвижимость. Условие не касается внутренне перемещенных лиц и имущества на временно оккупированных территориях.

Размер минимального дохода правительство не установило, зато ограничило максимальный. На протяжении последних полугода вы вместе с членами вашей семьи не должны зарабатывать за месяц больше 10 средних месячных зарплат в регионе, где расположен желанный дом. Ориентироваться следует на данные Госстата. Например, в январе киевляне в среднем получали 17,5 тыс. грн. Соответственно, чтобы взять кредит на столичное жилье, ваша семья совокупно должна зарабатывать менее 175 тыс. грн в месяц.

Ранее заемщиками могли стать только те люди, которые нуждались в улучшении жилищных условий. Для этого необходимо было:

  • состоять на квартирном учете;
  • иметь жилье площадью до 13,65 кв. м на одного члена семьи;
  • жить в общежитии или аварийном доме;
  • быть молодой семьей (до 35 лет);
  • иметь статус внутренне перемещенного лица;
  • работать в области науки, образования, медицины и бюджетной сферы в целом.

Недавно правительство упростило условия — теперь принадлежать к одной из этих категорий вовсе не обязательно.

Правом на льготную ипотеку можно воспользоваться только один раз.

3

На какое жилье дают кредит под 7%

Как на первичном, так и на вторичном рынке ипотеку дают на квартиру, дом с земельным участком, объект незавершенного строительства или имущественные права на них. Также позволяют строить собственный дом.

Главное требование для вторичного рынка — возраст здания. Его должны эксплуатировать максимум 3 года до того, как вы возьмете на него кредит. То есть в 2021 году ипотеку выдают только на жилье, построенное не ранее 2018-го.

Кроме лимита в размере 2,5 млн грн на стоимость жилья, есть и ограничения по площади: 50 кв. м на одного или на семью из двух человек плюс по 20 кв. м на каждого следующего члена семьи. Можно выбрать жилье побольше, однако максимальная общая площадь не должна превысить 20% разрешенной. Таким образом, «потолок» для четырех человек — 108 кв. м, а для трех — 84 кв. м. Проценты за дополнительные метры придется платить полностью.

Социальное и служебное жилье, а также помещения для временного проживания в программе не участвуют.

4

Дешевая ипотека: это сколько?

Расчеты условны, но предположим, что заветное жилье стоит 1 млн грн. Возьмем на него ипотеку под 7% сроком на 10 лет. Проценты составят 700 тыс. грн. Переплатим всего 70% стоимости кредита, но придется ежемесячно отдавать более 14 тыс. грн.

Если растянем ипотеку на 15 лет, проценты превысят тело кредита на 50 тыс. грн. Ежемесячно будем платить 11 с лишним тыс. грн. Кредит на 20 лет обойдется ровно в 10 тыс. грн в месяц. Взяв 1 млн, вернем банку 2,4 млн грн.

QuoteВне льготной программы процентная ставка как минимум вдвое выше (по данным Нацбанка за 2020 год). Итак, за 20 лет заплатим банку сверху 280 — 340% тела кредита. Взяв 1 млн, вернем как минимум 3,8 млн грн.

Льготная ипотека привлекательна, но и здесь есть подводные камни. Прежде всего, будьте готовы сразу заплатить минимум 15% стоимости жилья — первый взнос, который мы не учитывали выше. За нашу квартиру за миллион отдадим 150 тыс. грн. Банк вправе взять до 0,5% комиссии от суммы кредита за обслуживание — еще минус 5 тыс. грн из нашего кошелька.

Также, согласно постановлению Кабмина, заемщик за свой счет должен застраховать предмет ипотеки от рисков уничтожения или повреждения имущества. В Приватбанке за это возьмут 0,5% стоимости недвижимости.

Если пропустите ежемесячный платеж, государство приостановит компенсацию процентов, пока вы полностью не погасите задолженность. Пропускаете 90 дней — выбываете из программы. В дальнейшем банк будет начислять проценты на общих основаниях.

5

Где и как оформить льготную ипотеку

Сейчас кредиты предоставляют только те банки, которые заключили соглашение с Фондом развития предпринимательства. Их 7:

После того как выбрали банк, надо предоставить ему следующие документы:

  • заявление о желании принять участие в программе;
  • копию паспорта и идентификационного кода;
  • справку о регистрации места проживания заемщика и членов его семьи;
  • документы о доходах заемщика и членов его семьи за последние шесть месяцев.

Если есть, приложите копию свидетельства о браке, рождении ребенка и справку о пребывании на квартирном учете. Банк может попросить и другие документы в соответствии с внутренними требованиями. Именно он окончательно решает, давать вам льготный кредит или нет.

Как оформить ипотеку под 7%: инструкция. Фото: Минфин

Как оформить ипотеку под 7%: инструкция. Фото: Минфин

6

Какие риски таит в себе ипотека под 7%

На первый взгляд, риски для заемщика минимальны, поскольку программа будет компенсировать проценты в течение всего периода кредитования.

«Государство покроет до 9% банковских расходов на кредит. Однако возникает вполне справедливое опасение, что программе будет трудно «удержаться» в рамках задекларированных 7% для заемщика. Семья, которая оформила льготный кредит на 10 лет, уже через год-два рискует платить 10%, а то и 12%. Я не вижу гарантий, что из-за неблагоприятной экономической ситуации проценты по выплате ипотеки не изменятся», — рассказал The Page руководитель группы строительных компаний DIM Александр Насиковский.

По мнению советника главы правления CreditWest Bank Василия Невмержицкого, риски прежде всего связаны с индивидуальной платежеспособностью:

Quote«Главный вопрос: сможет ли заемщик выплачивать кредит в течение 15 — 20 лет. Ответ на него не даст никто, даже сам заемщик».

Но больше всего доверие подрывают сомнения: хватит ли средств на реализацию программы? Финансирование поручили Фонду развития предпринимательства с учетом того, что он успешно администрирует «кредиты 5-7-9%» для малого и среднего бизнеса. Государственное ипотечное учреждение и недавно созданная «Украинская финансовая жилищная компания», по мнению министра финансов Сергея Марченко, работают не так эффективно и имеют меньше опыта, поэтому остались вне программы.

В этом году на ФРП выделено 2 млрд грн. Из них 300 млн грн пойдут на ипотечную компенсацию. Минфин подсчитал, что этого должно хватить.

Сколько людей получат ипотеку под 7% годовых в 2021 году. Фото: Минфин

Сколько людей получат ипотеку под 7% годовых в 2021 году. Фото: Минфин

7

Станет ли программа панацеей на рынке недвижимости

«Главный позитив программы состоит в том, что государство делит риски с заемщиком, а такая инициатива — это огромный «плюс» для власти», — говорит Насиковский. Впрочем, расцвета ипотеки только за счет запуска дешевых кредитов на базе ФРП ждать не стоит. На то есть несколько причин.

Во-первых, правительство активно работает над другой программой, под которую в конце прошлого года создали «Украинскую финансовую жилищную компанию». Ее модель пока обсуждают, но она будет отличаться от ипотеки под 7%. Это может быть лизинг или та же компенсация процентов, но с акцентом на секьюритизацию (форма финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами). Во всяком случае, обе программы будут служить различным категориям потребителей. Глобальная цель неизменна — активизировать строительство через ипотеку.

Quote«Я не надеюсь на реальные рекорды в ипотечном кредитовании в ближайшие полгода. С точки зрения темпов прироста портфеля, банковская система существенно ускорится. Но после десятилетия фактического простоя ипотеки база настолько низкая, что всерьез воспринимать эти цифры нельзя», — говорит Невмержицкий.

По подсчетам эксперта, объем ипотечного портфеля банков к ВВП в Украине составляет около 0,7%. Для сравнения: в Польше — 20%. «Если по итогам года нам удастся удвоить показатель, это уже хороший результат», — утверждает банкир.

Во-вторых, возможность взять льготный кредит по госпрограмме не означает, что ипотека в целом подешевеет. В Украине права кредиторов как следует не защищены. Например, существует мораторий на изъятие имущества по просроченной ипотеке. То есть если заемщик не выплачивает кредит, банк не имеет права забрать у него квартиру. Такие ограничения нивелируют высокую ликвидность жилья как объекта залога, поэтому свои риски банк страхует высокими процентами.

Василий Невмержицкий

Василий Невмержицкий — советник председателя правления CreditWest Bank

«На мой взгляд, уместно позволить кредитору выселять должника и свободно распоряжаться предметом ипотеки по одной исполнительной надписи нотариуса. Это крайне жесткая мера, на которую вряд ли решится парламент. Хотя торговля недвижимостью и не входит в интересы банков, они все равно могут злоупотреблять такой возможностью. Однако добропорядочные кредиторы не станут рисковать репутацией ради сиюминутной выгоды, а заемщики будут относиться к долговым обязательствам более ответственно», — говорит Невмержицкий.

В-третьих, проблема ипотеки не лежит исключительно в плоскости кредитной ставки. До сих пор нет гарантий того, что средства, инвестированные в объект незавершенного строительства, в результате станут квартирой. Громкие истории банкротства девелоперов лишь подливают масла в огонь.

Чтобы ипотека стимулировала строительство, надо копать глубже.

«Один из вариантов — отдать эту функцию банкам, чтобы в случае проблем с одним застройщиком банк мог подписать соглашение с другим и завершить строительство. Главное — застройщик не должен быть аффилирован с банком-кредитором. Тогда эта модель, которая, к слову, уже работает в Израиле, приживется и у нас», — уверяет эксперт.

Есть и другие варианты. Например, институт авторизованных застройщиков или запрет продавать метры в объектах незавершенного строительства. Последний повышает цены на жилье, зато полностью снимает риски. В этом случае дом строят за счет собственного капитала девелопера, банковских кредитов или ценных бумаг.

Кто, где и как может получить ипотеку под 7%. Фото: Минфин

Кто, где и как может получить ипотеку под 7%. Фото: Минфин

И напоследок. Льготная ипотека супервыгодна, но даже низкая ставка обойдется минимум в 5 — 10 тыс. грн в месяц. Потянут ли такой кредит те, на кого он рассчитан? Вот почему больших очередей на льготную ипотеку, скорее всего, не будет.

Впрочем, 1 марта в столице первые две семьи торжественно подписали договоры по программе «Доступная ипотека под 7%». По такому случаю их лично поздравил президент Владимир Зеленский.

Комментарии

Все новости