Facebook Pixel
Русский военный корабль, иди нах*й.
Пожертвовать на армию
×

Собственное жилье по дешевке: как получить ипотеку под 7% годовых

Ипотека под 7%: условия, преимущества и риски. Фото: Fortis Real Estate

Ипотека под 7%: условия, преимущества и риски. Фото: Fortis Real Estate

На рынке недвижимости потепление. И весна здесь ни при чем. Минфин запустил новую государственную программу, которая позволяет украинцам взять дешевый кредит на жилье. В прошлом году вам бы пришлось переплачивать 14% в год за «готовую» квартиру или 17% за новостройку. Сейчас же правительство «дарит» ипотеку под 7% годовых. Мол, хотим оживить ипотечный рынок и простимулировать строительство.

Впрочем, в госпрограммах всегда много нюансов. The Page разобралось, как приобрести собственное жилье по дешевке, что для этого нужно сделать и станет ли ипотека под рекордные 7% панацеей на рынке недвижимости.

1

Что надо знать об ипотеке под 7% годовых

Прежде всего следует понимать: это не банки снизили процентные ставки, а государство согласилось компенсировать часть средств. 7% платите вы, остальное нашими налогами покрывает госбюджет.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях!
  • деньги: максимум можно получить 2 млн грн;
  • первый взнос: минимум 15% суммы кредита;
  • срок: ипотеку дают на срок до 20 лет;
  • жилье: стоимостью не выше 2,5 млн грн;
  • кредиторы: 7 уполномоченных банков (список далее);
  • кто финансирует: Фонд развития предпринимательства (ФРП) — тот самый, который доплачивает проценты за льготные кредиты для бизнеса «5-7-9%».
Условия для ипотеки под 7% годовых. Фото: Минфин

Условия для ипотеки под 7% годовых. Фото: Минфин

2

Кто получит льготную ипотеку

К заемщику есть ряд требований. Кредит дают совершеннолетним гражданам Украины, которым еще не исполнилось 50 лет. Когда срок ипотеки истечет, заемщик должен быть моложе 70 лет.

Подписывайтесь на нас в Google News!

Вам позволят взять льготный кредит, если у вас нет собственного жилья или имущественных прав на него, а также если за последние 5 лет вы не продавали свою недвижимость. Условие не касается внутренне перемещенных лиц и имущества на временно оккупированных территориях.

Размер минимального дохода правительство не установило, зато ограничило максимальный. На протяжении последних полугода вы вместе с членами вашей семьи не должны зарабатывать за месяц больше 10 средних месячных зарплат в регионе, где расположен желанный дом. Ориентироваться следует на данные Госстата. Например, в январе киевляне в среднем получали 17,5 тыс. грн. Соответственно, чтобы взять кредит на столичное жилье, ваша семья совокупно должна зарабатывать менее 175 тыс. грн в месяц.

Ранее заемщиками могли стать только те люди, которые нуждались в улучшении жилищных условий. Для этого необходимо было:

  • состоять на квартирном учете;
  • иметь жилье площадью до 13,65 кв. м на одного члена семьи;
  • жить в общежитии или аварийном доме;
  • быть молодой семьей (до 35 лет);
  • иметь статус внутренне перемещенного лица;
  • работать в области науки, образования, медицины и бюджетной сферы в целом.

Недавно правительство упростило условия — теперь принадлежать к одной из этих категорий вовсе не обязательно.

Правом на льготную ипотеку можно воспользоваться только один раз.

3

На какое жилье дают кредит под 7%

Как на первичном, так и на вторичном рынке ипотеку дают на квартиру, дом с земельным участком, объект незавершенного строительства или имущественные права на них. Также позволяют строить собственный дом.

Главное требование для вторичного рынка — возраст здания. Его должны эксплуатировать максимум 3 года до того, как вы возьмете на него кредит. То есть в 2021 году ипотеку выдают только на жилье, построенное не ранее 2018-го.

Кроме лимита в размере 2,5 млн грн на стоимость жилья, есть и ограничения по площади: 50 кв. м на одного или на семью из двух человек плюс по 20 кв. м на каждого следующего члена семьи. Можно выбрать жилье побольше, однако максимальная общая площадь не должна превысить 20% разрешенной. Таким образом, «потолок» для четырех человек — 108 кв. м, а для трех — 84 кв. м. Проценты за дополнительные метры придется платить полностью.

Социальное и служебное жилье, а также помещения для временного проживания в программе не участвуют.

4

Дешевая ипотека: это сколько?

Расчеты условны, но предположим, что заветное жилье стоит 1 млн грн. Возьмем на него ипотеку под 7% сроком на 10 лет. Проценты составят 700 тыс. грн. Переплатим всего 70% стоимости кредита, но придется ежемесячно отдавать более 14 тыс. грн.

Если растянем ипотеку на 15 лет, проценты превысят тело кредита на 50 тыс. грн. Ежемесячно будем платить 11 с лишним тыс. грн. Кредит на 20 лет обойдется ровно в 10 тыс. грн в месяц. Взяв 1 млн, вернем банку 2,4 млн грн.

QuoteВне льготной программы процентная ставка как минимум вдвое выше (по данным Нацбанка за 2020 год). Итак, за 20 лет заплатим банку сверху 280 — 340% тела кредита. Взяв 1 млн, вернем как минимум 3,8 млн грн.

Льготная ипотека привлекательна, но и здесь есть подводные камни. Прежде всего, будьте готовы сразу заплатить минимум 15% стоимости жилья — первый взнос, который мы не учитывали выше. За нашу квартиру за миллион отдадим 150 тыс. грн. Банк вправе взять до 0,5% комиссии от суммы кредита за обслуживание — еще минус 5 тыс. грн из нашего кошелька.

Также, согласно постановлению Кабмина, заемщик за свой счет должен застраховать предмет ипотеки от рисков уничтожения или повреждения имущества. В Приватбанке за это возьмут 0,5% стоимости недвижимости.

Если пропустите ежемесячный платеж, государство приостановит компенсацию процентов, пока вы полностью не погасите задолженность. Пропускаете 90 дней — выбываете из программы. В дальнейшем банк будет начислять проценты на общих основаниях.

5

Где и как оформить льготную ипотеку

Сейчас кредиты предоставляют только те банки, которые заключили соглашение с Фондом развития предпринимательства. Их 7:

После того как выбрали банк, надо предоставить ему следующие документы:

  • заявление о желании принять участие в программе;
  • копию паспорта и идентификационного кода;
  • справку о регистрации места проживания заемщика и членов его семьи;
  • документы о доходах заемщика и членов его семьи за последние шесть месяцев.

Если есть, приложите копию свидетельства о браке, рождении ребенка и справку о пребывании на квартирном учете. Банк может попросить и другие документы в соответствии с внутренними требованиями. Именно он окончательно решает, давать вам льготный кредит или нет.

Как оформить ипотеку под 7%: инструкция. Фото: Минфин

Как оформить ипотеку под 7%: инструкция. Фото: Минфин

6

Какие риски таит в себе ипотека под 7%

На первый взгляд, риски для заемщика минимальны, поскольку программа будет компенсировать проценты в течение всего периода кредитования.

«Государство покроет до 9% банковских расходов на кредит. Однако возникает вполне справедливое опасение, что программе будет трудно «удержаться» в рамках задекларированных 7% для заемщика. Семья, которая оформила льготный кредит на 10 лет, уже через год-два рискует платить 10%, а то и 12%. Я не вижу гарантий, что из-за неблагоприятной экономической ситуации проценты по выплате ипотеки не изменятся», — рассказал The Page руководитель группы строительных компаний DIM Александр Насиковский.

По мнению советника главы правления CreditWest Bank Василия Невмержицкого, риски прежде всего связаны с индивидуальной платежеспособностью:

Quote«Главный вопрос: сможет ли заемщик выплачивать кредит в течение 15 — 20 лет. Ответ на него не даст никто, даже сам заемщик».

Но больше всего доверие подрывают сомнения: хватит ли средств на реализацию программы? Финансирование поручили Фонду развития предпринимательства с учетом того, что он успешно администрирует «кредиты 5-7-9%» для малого и среднего бизнеса. Государственное ипотечное учреждение и недавно созданная «Украинская финансовая жилищная компания», по мнению министра финансов Сергея Марченко, работают не так эффективно и имеют меньше опыта, поэтому остались вне программы.

В этом году на ФРП выделено 2 млрд грн. Из них 300 млн грн пойдут на ипотечную компенсацию. Минфин подсчитал, что этого должно хватить.

Сколько людей получат ипотеку под 7% годовых в 2021 году. Фото: Минфин

Сколько людей получат ипотеку под 7% годовых в 2021 году. Фото: Минфин

7

Станет ли программа панацеей на рынке недвижимости

«Главный позитив программы состоит в том, что государство делит риски с заемщиком, а такая инициатива — это огромный «плюс» для власти», — говорит Насиковский. Впрочем, расцвета ипотеки только за счет запуска дешевых кредитов на базе ФРП ждать не стоит. На то есть несколько причин.

Во-первых, правительство активно работает над другой программой, под которую в конце прошлого года создали «Украинскую финансовую жилищную компанию». Ее модель пока обсуждают, но она будет отличаться от ипотеки под 7%. Это может быть лизинг или та же компенсация процентов, но с акцентом на секьюритизацию (форма финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами). Во всяком случае, обе программы будут служить различным категориям потребителей. Глобальная цель неизменна — активизировать строительство через ипотеку.

Quote«Я не надеюсь на реальные рекорды в ипотечном кредитовании в ближайшие полгода. С точки зрения темпов прироста портфеля, банковская система существенно ускорится. Но после десятилетия фактического простоя ипотеки база настолько низкая, что всерьез воспринимать эти цифры нельзя», — говорит Невмержицкий.

По подсчетам эксперта, объем ипотечного портфеля банков к ВВП в Украине составляет около 0,7%. Для сравнения: в Польше — 20%. «Если по итогам года нам удастся удвоить показатель, это уже хороший результат», — утверждает банкир.

Во-вторых, возможность взять льготный кредит по госпрограмме не означает, что ипотека в целом подешевеет. В Украине права кредиторов как следует не защищены. Например, существует мораторий на изъятие имущества по просроченной ипотеке. То есть если заемщик не выплачивает кредит, банк не имеет права забрать у него квартиру. Такие ограничения нивелируют высокую ликвидность жилья как объекта залога, поэтому свои риски банк страхует высокими процентами.

Василий Невмержицкий

Василий Невмержицкий — советник председателя правления CreditWest Bank

«На мой взгляд, уместно позволить кредитору выселять должника и свободно распоряжаться предметом ипотеки по одной исполнительной надписи нотариуса. Это крайне жесткая мера, на которую вряд ли решится парламент. Хотя торговля недвижимостью и не входит в интересы банков, они все равно могут злоупотреблять такой возможностью. Однако добропорядочные кредиторы не станут рисковать репутацией ради сиюминутной выгоды, а заемщики будут относиться к долговым обязательствам более ответственно», — говорит Невмержицкий.

В-третьих, проблема ипотеки не лежит исключительно в плоскости кредитной ставки. До сих пор нет гарантий того, что средства, инвестированные в объект незавершенного строительства, в результате станут квартирой. Громкие истории банкротства девелоперов лишь подливают масла в огонь.

Чтобы ипотека стимулировала строительство, надо копать глубже.

«Один из вариантов — отдать эту функцию банкам, чтобы в случае проблем с одним застройщиком банк мог подписать соглашение с другим и завершить строительство. Главное — застройщик не должен быть аффилирован с банком-кредитором. Тогда эта модель, которая, к слову, уже работает в Израиле, приживется и у нас», — уверяет эксперт.

Есть и другие варианты. Например, институт авторизованных застройщиков или запрет продавать метры в объектах незавершенного строительства. Последний повышает цены на жилье, зато полностью снимает риски. В этом случае дом строят за счет собственного капитала девелопера, банковских кредитов или ценных бумаг.

Кто, где и как может получить ипотеку под 7%. Фото: Минфин

Кто, где и как может получить ипотеку под 7%. Фото: Минфин

И напоследок. Льготная ипотека супервыгодна, но даже низкая ставка обойдется минимум в 5 — 10 тыс. грн в месяц. Потянут ли такой кредит те, на кого он рассчитан? Вот почему больших очередей на льготную ипотеку, скорее всего, не будет.

Впрочем, 1 марта в столице первые две семьи торжественно подписали договоры по программе «Доступная ипотека под 7%». По такому случаю их лично поздравил президент Владимир Зеленский.

Комментарии

Все новости