Незавершенное строительство: как инвестору не потерять объект

Александра Бортман
член Совета Комитета АЮУ по аграрному праву, адвокат, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Представители государства всегда декларируют заботу об инвесторах и, кажется, готовы на все, чтобы заинтересовать частные компании вложить средства.

Предлагают максимальное содействие в ведении бизнеса, готовы предоставить «инвестиционную няню». Однако все же часто инвесторы имеют дело с действиями госорганов, которые никак нельзя назвать содействием.

Одной из таких ситуаций является обращение Фонда госимущества или прокурора в суд с иском к инвестору о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, если последний не успел завершить достройку объекта в установленный договором срок.

Telegram Logo

Как действовать инвестору в таком споре и как не потерять объект инвестиций?


О какие спорах идет речь

До марта 2018 года особенности приватизации объектов незавершенного строительства, находящихся в госсобственности, определялись отдельным законом «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства».

Им предусматривалось, что обязательным условием приватизации является установление срока завершения строительства объекта приватизации.

Следовательно, все договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, заключенные в порядке приватизации до марта 2018 года, содержат условие о таком сроке.

Однако нередки случаи, когда инвестор приватизировал объект незавершенного строительства, однако закончить строительство в оговоренные сроки не успел.

Причины могут быть разными – от задержек в оформлении права на земельный участок и неожиданных недостатков приватизированного недостроя до финансовых трудностей.

И если такая ситуация возникает, региональные отделения Фонда госимущества или прокурор обращаются в суд с иском к инвестору о расторжении договора.

Они обосновывают иск тем, что инвестор допустил существенное нарушение условий договора, следовательно, объект инвестиций надо вернуть в собственность государства.

При этом часто обращение с таким иском происходит даже при 100% готовности объекта, когда принятию объекта в эксплуатацию препятствует лишь задержка в оформлении документов на земельный участок.

Как защититься

Суды в таких делах прежде всего обращают внимание на то, можно ли считать нарушение инвестором условий договора купли-продажи существенным. То есть есть ли ущерб вследствие незавершения строительства в установленный срок.

Также важно соотношение ожидаемого результата от заключенного договора и фактических обстоятельств вследствие ненадлежащего его исполнения.

Обязанность по доказыванию наличия вреда, его размера, нарушения прав государства вследствие незавершения строительства и невозможности получения результата, который ожидался, возлагается на истца – Фонд госимущества или прокурора.

Соответственно в таком иске может быть отказано, если фонд или прокурор не смогут доказать наличие ущерба интересам государства или невозможность получить ожидаемый результат.

Например, Фонд госимущества (или прокурор) утверждает, что после завершения строительства объект планировали использовать для удовлетворения социальных потребностей населения и фискальных поступлений в бюджет.

Следовательно, согласно иску, недострой наносит вред государству, хотя по условиям договора купли-продажи после достройки объекта инвестор имел право самостоятельно определять, как его использовать.

В такой ситуации суд, скорее всего, придет к выводу, что доказательства причинения государству ущерба вследствие незавершения строительства отсутствуют и откажет в иске.

Кроме того, практика Верховного Суда показывает, что инвестор имеет достаточно высокие шансы выиграть спор, если докажет, что с момента заключения договора предпринимал надлежащие меры для завершения строительства.

Например, он заключил договоры с подрядчиками и пытался оформить право пользования земельным участком. Таким образом, в суде инвестор должен занимать позицию и доказать, что он выполнил все существенные условия договора:

  • уплатил цену за приватизируемый объект незавершенного строительства;
  • совершал действия для достройки объекта;
  • обеспечил выполнение требований экологической безопасности и охраны окружающей среды.

Тогда как незавершение строительства объекта или невведение его в эксплуатацию не является его виной и произошло вследствие объективных обстоятельств.

Кроме того, если после оговоренного договором срока прошло уже больше трех лет, то, даже если Фонд госимущества докажет, что нарушение инвестором условий договора является существенным, суд все равно откажет на основании пропуска истцом исковой давности.

Почему суд может вернуть объект государству

Суд может удовлетворить иск и вернуть объект незавершенного строительства в госсобственность, если придет к выводу, что Фонд не получил ожидаемого результата от заключения договора.

В то же время у инвестора должна быть объективная возможность завершить строительство и оформлено право пользования земельным участком.

Шансы инвестора на выигрыш в суде также уменьшаются, если он не выполнил требований экологической безопасности и охраны окружающей природной среды во время строительных работ.

То есть допустил иные нарушения условий договора, а также не сообщал Фонду о невозможности завершения строительства в срок.

Кроме того, суд, скорее всего, обратит внимание на тот факт, что инвестору неоднократно продлевали срок строительства, но оно так и не было завершено.

Как инвестору предупредить иск

Конечно, если инвестор уже получил копию иска, то самым правильным вариантом для него будет тщательно продумать стратегию защиты. Но всем известно, что лучшая защита – это нападение!

Если инвестор видит, что установленные договором сроки завершения строительства проходят, но до ввода в эксплуатацию приватизированного объекта еще далеко, ему стоит действовать на опережение.

Здесь стоит обращаться в суд с иском о внесении изменений в договор.

Основанием для такого иска могут быть обстоятельства, препятствующие завершению стройки, однако неизвестные на момент заключения договора.

Ни в коем случае нельзя ссылаться как на основание для внесения изменений в договор на аварийное состояние объекта или отсутствие проектно-сметной документации, иначе в иске может быть отказано.

Напротив, инвестору надо занимать позицию, что обстоятельства, являющиеся поводом для отсрочки работ, он не мог предвидеть и вовремя устранить.

Таким обстоятельством может быть, например, длительный процесс оформления права на земельный участок. В таких случаях суд обычно становится на сторону инвестора.

Кроме того, Верховный Суд в таких случаях подчеркивает, что после оплаты инвестором объекта инвестиций на государстве Украина лежит обязанность обеспечить режим максимального содействия инвестору.

Следовательно, если завершению строительства препятствуют объективные обстоятельства, суд, скорее всего, встанет на его сторону.

Краткие выводы

Анализ судебной практики показывает, что изменить срок завершения строительства и защититься от требований Фонда госимущества является сложной задачей, но выполнимой.

Инвестору требуется доказать, что обстоятельства, которые привели к задержке в строительстве, не зависели от его воли.

Во-вторых, застройщик должен доказать принятие им активных и своевременных мер, направленных на завершение строительства в срок. В таком случае инвестор имеет все шансы выиграть суд.

Авторы:

  • Александра Бортман, адвокат, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»;
  • Евгений Коновалов, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры».
The Page Logo
У вас есть интересная колонка для The Page?
Пишите нам: kolonka@thepage.ua

Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора

Комментарии

Все новости

Адвокат Суркисов назвал ложью их причастность к схемам в Приватбанке

Приведенные аргументы базируются на недостоверных данных, не подтвержденных ни одним официальным документом. Так прокомментировал агентству «Интерфакс-Украина» адвокат Суркисов статью, опубликованную американским изданием Chicago morning star.

Убыточные ТЭЦ: зачем государство отдает их «Нафтогазу»

У Фонда госимущества (ФГИ) есть несколько сценариев по реализации убыточных ТЭЦ, находящихся в управлении фонда. Сейчас вопрос передачи их «Нафтогазу» рассматривает Антимонопольный комитет.

Несколько десятков «слуг народа» предлагают отменить уплату акциза при ввозе автомобилей

Группа депутатов Верховной Рады от «Слуги народа» (45 человек) предлагает отменить уплату акцизного сбора при ввозе автомобилей в Украину. Об этом говорится в законопроекте №3704.