Мы привыкли все мерить деньгами. И то, что дешевле, сразу привлекает внимание большинства. Чего же переплачивать, не правда ли? Однако на рынке недвижимости цена не является основным показателем качества.
Снизить или же повысить цену застройщика может заставить множество факторов, среди которых и макроэкономические показатели, и подорожание/удешевление стройматериалов и рабочей силы, и потребность в избавлении от неликвидных квартир или вообще от проекта с душком.
Если покупаете квартиру впервые и хотите сэкономить, то зарывайте деньги в котлован только после доскональной проверки всей разрешительной документации, технического аудита и бэкграунда девелопера.
То есть новостройки, вокруг которой разгорелся или вот-вот начнется скандал. Именно поэтому в любой ситуации первоочередной задачей является проверка права собственности на землю и назначения земли под многоквартирную застройку, лицензии генподрядчика, разрешения на строительство и другой документации.
Кроме того, стоит проверить район, его историю и взвесить плюсы и минусы. Поискать школы и садики. И представить себя хотя бы через 5 лет в условиях той новостройки, в которой вы будете покупать жилье. Вам хватает инфраструктуры в комплексе? А с парковкой как? Куда будете водить ребенка гулять и в садик?
Если покупаете квартиру впервые и хотите сэкономить, то зарывайте деньги в котлован только после доскональной проверки всей разрешительной документации, технического аудита (как и из чего строят) и бэкграунда девелопера (а будут ли у него средства в случае чего завершить проект?).
Читайте также: Недвижимость в регионах: перспективы, проблемы и реалии
Потому что сейчас трудно предсказать цену квадрата в длительной перспективе с уверенностью хотя бы 70/30. Все будет зависеть от ряда экономических факторов, политической воли, бизнес-решений и рыночных моментов, как то цена на стройматериалы и строительно-монтажные работы.
Тем временем предлагаю отследить, какими были цены в течение года.
Средняя цена квадрата в новостройках Киева в январе этого года составила 23 700 грн за кв.м, что на 700 грн больше, чем в предыдущем месяце. В процентах рост тогда составил 3%.
В сравнении с январем 2018 года цена увеличилась на 1 500 грн, или 6,76%.
В феврале мы наблюдали определенные изменения курса доллара: сначала он незначительно вырос, а под конец месяца ослабел. Рынок жилья мгновенно отреагировал — застройщики откорректировали цены: средняя стоимость квадрата в феврале 2019-го составила 23 тыс. грн, что на 700 грн дешевле, чем было в предыдущем месяце. В процентах эта смена составила 2,95%.
Читайте также: Новый Генплан Киева: что собираются менять в столице
За год изменение цены (февраль к февралю) составило 1 000 грн., или 4,55%.
Средняя цена квадратного метра в новостройках по итогам марта не изменилась в сравнении с предыдущим месяцем и осталась на уровне 23 тыс. грн.
На рынке наблюдалось некоторое затишье, вызванное политическими факторами. Платежеспособный покупатель ждал окончательных результатов выборов и наблюдал за курсом валют. Чувствовалась какая-то растерянность: никто не брался прогнозировать, будут цены «падать» или «рваться вверх».
В марте 2018 года цена за квадратный метр в Киеве была на уровне 22 тыс. грн, то есть на 1 000 грн, или 4,55% меньше.
Читайте также: Что ждет рынок элитной недвижимости в Украине
В апреле, впервые с января текущего года, средняя цена квадратного метра в Киеве выросла, хотя два предыдущих месяца держалась на одной и той же отметке. Средняя стоимость квадратного метра в столице в апреле составила 23 300 грн, что на 1,3%, или на 300 грн больше, чем по итогам марта. В апреле прошлого года квадрат стоил 22 тыс. грн, что на 1 000 грн, или 4,55% меньше, чем в 2019 году.
Подорожание средней цены квадратного метра в пределах 1-1,5% свидетельствовало о том, что рынок недвижимости постепенно выходит из застоя, который спровоцировали выборы президента Украины. Бизнес принял к сведению результаты, среагировал на то, что избирательный процесс прошел без каких-либо эксцессов, и вернулся к своим привычным темпам работы.
В мае второй месяц подряд средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева росла, причем в этот раз сразу на 700 грн, или 3%, до 24 тыс. грн. В мае 2018-го цены на квартиры в Киеве закрепились на уровне 22 200 грн/кв.м, то есть за год они выросли на 1800 грн, или 8,11%.
Такой годовой рост закономерен и связан с увеличением цен на строительные материалы, рабочую силу и другие расходы, в частности проектные работы, и тому подобное.
Увеличивалась стоимость строительных материалов и в этом году. В частности, с января до сентября цены на отдельные группы строительных материалов в среднем увеличились на 8-10%, а строительно-монтажные работы выросли в цене сразу на 10%.
Больше всего подорожали кирпич и арматура — примерно на 8-10%, недалеко от них и газоблок — рост цены до 6%.
Однако говорить о стремительном подорожании цен в новостройках Киева на тот момент было бы неправильно: понимание того, что квадратные метры будут дорожать, существовало, но выше способности покупателя никто не прыгнет. Спрос направляет предложение. Наибольшей популярностью среди покупателей с деньгами пользуются новостройки комфорт-класса, есть свой покупатель и на бизнес-сегмент.
Сейчас застройщики выводят на рынок все меньше новых эконом-проектов, ведь им трудно конкурировать за интерес инвесторов. В тренде комфортная среда существования, сервисы и мультифункциональная инфраструктура, которая бы обеспечивала work/life-баланс.
Читайте также: Строительный шпагат: что дальше будет с «Укрбудом»
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева по состоянию на июнь 2019 года составила 23 900 грн — это на 100 грн, или 0,42% меньше. Закономерно, что рынок недвижимости летом переживает определенный спад активности: во-первых, не все настроены покупать квартиры в этот сезон, во-вторых, не все понимают, стоит ли это делать и как поведет себя доллар дальше. Чувствуется определенное беспокойство и неуверенность инвесторов. Покупать стоит тогда, когда есть покупательская способность и благоприятные условия.
В июне 2018-го цена квадратного метра составила 22 500 грн, что на 1 400 грн, или 6,22% меньше текущей стоимости. Рост за год объясняется взаимосвязанными факторами: подорожанием доллара, рабочей силы, стоимости строительства и строительных материалов. Кроме того, есть и сопутствующие расходы: инфраструктура, проектные работы, маркетинговые затраты и прочее.
Средняя цена квадратного метра в июле 2019-го в сравнении с июнем 2019 года снизилась на 400 грн, или 1,67% — до 23 500 грн/кв. м. Соответствующее снижение вполне закономерно и связано как со значительным снижением курса доллара, так и с сезонным спадом активности на рынке.
Читайже также: Как «синдром чистых штанов» лишает Украину строителей
Покупатели не спешили в отделы продаж, а застройщики искали механизмы, как их туда заманить. Курс американской валюты своим поведением (снижением уже тогда) намекал, что осенью всем нам будет очень весело.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева в августе составляла 23 100 грн, что на 400 грн, или 1,7% меньше, чем в предыдущем месяце. В течение всего месяца мы наблюдали за снижением курса доллара, что в определенной степени сказалось на стоимости квартир в новостройках. Отдельно на цены повлияло желание застройщиков подогреть интерес покупателей к новому сезону летними дисконтами. Во многих ЖК действовали акционные предложения, которые завершились 31 августа.
Читайте также: Черная пятница на рынке недвижимости: в чем подвох
В сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева составила 24 тыс. грн, что на 900 грн, или 3,9% больше, чем в предыдущем месяце.
Цены выросли в силу нескольких факторов: во-первых, увеличилась себестоимость из-за удорожания стройматериалов и рабочей силы, которое с начала года не замедлилось, а во-вторых, произошло переключение внимания покупателей с мастодонтов, которые строили, как правило, доступное массовое жилье, на молодых игроков с более дорогим квадратом, но которые сейчас уверенно стоят на ногах.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева в октябре составила 24 тыс. грн, то есть по итогу месяца она не изменилась. Минимальная стоимость квадратного метра просела на 100 грн, или 0,6% — до 16 200 грн/кв. м.
В ноябре цена осталась на уровне 24 тыс. грн/кв.м. Рынок замер.
Декабрь принес лишь вероятное рамочное решение для долгостроев «Укрбуда». Посмотрим, как будет на практике.
Ждем завершения года и подводим реальные итоги. Потому что цена, повторюсь, не основной рыночный показатель. А 2019-й выдался слишком веселым и для покупателя, и для девелопера.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
