Строительный шпагат: что дальше будет с «Укрбудом»

обозреватель рынка недвижимости

Президент Владимир Зеленский вчера в эфире одного из телеканалов, к которым он ходит в гости, заявил, что квартиры «Укрбуда» достроит «Киевгорстрой».

Я хочу на это посмотреть, учитывая, что «Киевгорстрой» — коммунальное предприятие со своим багажом в непростой рыночной ситуации, сложившейся в этом году.

Кстати, напомню, что в 2017 году ПАО Холдинговая компания (ХК) «Киевгорстрой» (Киев), один из крупнейших застройщиков Украины, изменило тип акционерного общества на ЧАО. Частное акционерное общество, где 80% контролирует Киевский городской совет.

Инвесторы комплексов «Киевгорстроя» изрядно разнервничались в начале осени: по некоторым объектам краны висят месяцами или же делается минимальная работа.

Прибавьте к рыночной ситуации бардак в КГА и заблокированную работу ДАБИ. Понятное дело, что именно выборы мэра Киева могут усилить или ослабить позицию коммунального предприятия, принести существенные изменения по части руководящего звена и структуры. Тут как договорятся. Но деньги на 13 объектов «Укрбуда» откуда брать?

Два источника, не связанных между собой, но приближенных к делу, подтвердили, что минусовый баланс по большей части проектов в среднем колеблется от 60 до 100 млн грн, степень готовности в среднем, в лучшем случае, составляет 30-40%, а проданных квартир в комплексе — 80-90%.

Такие проекты — экономически невыгодный балласт для любого девелопера. Особенно, для того, кому это может стоить дорогого — и без того растерянной лояльности покупателей.

Оно и понятно: трудные времена в этом году были у всех, однако причин переживать за «Киевгорстрой» больше, чем за других.

Во-первых, концепции многих их проектов морально не соответствуют рыночным запросам. Завоевать массового покупателя таким жильем можно лишь в случае игры на понижение с ценами. И то возникает вопрос, а купят ли, если у соседей есть и полноценная инфраструктура, и придомовая территория, и дополнительные сервисы?

Пора прекратить подкупать покупателя дешевым квадратом и думать категорией «комфортная среда обитания».

«Киевгорстрой» — временное прикрытие или ширма. Удобно это делать с брендом, у которого есть своя история.

Во-вторых, нужно разобраться со своими имеющимися проектами. Если с ними все хорошо, просто отчитайтесь перед покупателями, затем сообщите общественности. Игра в молчанку только усугубляет и нагнетает ситуацию вокруг.

В вопросах «Укрбуда» в публичной плоскости звучали, как минимум, три компании. Почему возник «Киевгорстрой»?

1. Коммунальное предприятие, которое подчиняется КГА, при правильной расстановке сил легко контролировать, играться с бюджетами и финансированием так, как нужно. Если реально строить «Укрбуд» — доливать государству деньги на это и контролировать.

2. «Киевгорстрой» — это временное прикрытие или ширма. Удобно это делать с брендом, у которого есть своя история. Плюс бигборды с громкими лозунгами: «мы — доверие, мы — история, мы — Киев».

Прикрытие, чтобы выиграть время в переговорах относительно будущего домов «Укрбуда».

Почему это может быть выгодно девелоперам, если в ЖК «Укрбуда» все распродано и долги? По нескольким причинам, вот самые основные здоровые модели государственно-частного партнерства в этой ситуации:

1. Взаимозачет с городом: с городским муниципалитетом нужно дружить. Несмотря на то, что паевой взнос уже отменили, есть множество моментов, где можно получить красный сигнал и завернуть стройку. Мы берем сложные объекты, выполняем социальную миссию, мы готовы к диалогу. Понятное дело, где можно, вы (власть) позволяете нам получить экономическую выгоду — еще один дом, соседний участок отдаете под застройку и т.д.

С городским муниципалитетом нужно дружить: несмотря на то, что паевой взнос уже отменили, есть множество моментов, где можно получить красный сигнал и завернуть стройку.

2. ЖК «Укрбуда» = новые площадки и разрешения на ревитализацию. Очень хорошая схема, когда город позволяет застройщику и заработать, и доверяет ему социально ответственное дело.

Важно, разумеется, контролировать на всех этапах и достройку объектов, и планы на новые площадки. Потому что руки загребущие бизнеса могут сработать в этой ситуации не в положительную сторону.

Что будет с домами «Укрбуда»?

Достроят, но по-разному. Потому что, скорее всего, портфель разлетится к разным девелоперам. Их будет, наверное, три. Возможно два. Если все договорятся и придут к общему знаменателю со властью, потому что «навесить» получается не всем.

По сути, произойдет то, о чем я говорила ранее: рынок и власть не позволят случиться необратимому, ведь строительный мультипликатор для экономики страны является важным фактором.