Инструкция. Как продать жилье, не попав в руки аферистов

Член Ассоциации юристов Украины, ведущий адвокат АО «Морис Групп»

Рынок недвижимости — настоящий водоворот, в котором много мошенников. Ежегодно они совершенствуют собственные схемы преступного заработка.

Перечень таких схем уже максимально приближен к бесконечности: подделка документов, «продажа воздуха» или даже квартиры с жителями, финансовые махинации и тому подобное. Мы выяснили, как не попасть в руки квартирных аферистов.

Если вы являетесь действительным, полноправным владельцем и хотите продать свою квартиру, то для этого вам необходимы правоустанавливающие документы на квартиру.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру

свидетельство о праве собственности;
договор дарения;
договор купли-продажи;
свидетельство о праве на наследство;
свидетельство о доле в общем имуществе супругов или решение суда.

Это перечень документов, которые чаще всего встречаются в быту. Однако их основная функция в том, что именно этот документ подтверждает, что вы — настоящий владелец квартиры и получили ее на законных основаниях.

Договор имущественных прав на квартиру

Если речь идет о договоре, то он должен быть в нотариально удостоверенной форме.

Например, договор приобретения имущественных прав на квартиру, предварительный договор купли-продажи квартиры, инвестиционный договор или договор купли-продажи имущества, которое будет создано в будущем, не являются документами, удостоверяющими ваше право собственности на квартиру.

После завершения строительства жилья и ввода его в эксплуатацию вы как инвестор должны получить у застройщика заверенные копии этих документов (обычно еще и справку застройщика о том, что вы действительно являетесь инвестором вашей квартиры и полностью за нее рассчитались), изготовить технический паспорт на квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру, получив соответствующую Выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Какие документы должны быть у продавца

Также покупателю необходимо получить справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и справку о лицах, которые зарегистрированы и проживают в квартире; экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры.

Эти документы нужны для того, чтобы не купить квартиру «с долгами» или квартиру, в которой зарегистрированы и проживают другие лица.

Если среди таких лиц есть ребенок, то также надо получить разрешение опекунского совета, ведь покупателю не нужны хлопоты с выселением лиц, которые там проживают на законных основаниях.

Если квартира была приобретена в браке или во время совместного проживания одной семьей, то продавцу априори необходимо получить согласие другого супруга.

Если тот отказывается предоставить такое согласие или вы по определенным причинам не сможете его получить, то квартиру продать вы не сможете.

Однако, по моему мнению, значительно больший риск при заключении договора купли-продажи имеет именно покупатель.

Дело в том, что продавец получает деньги, а покупатель должен получить недвижимость. Но получит ли он ее – зависит от законности заключенного соглашения.

Прежде всего, следует проанализировать правоустанавливающий документ на квартиру. Один из рисков, на котором стоит сосредоточить внимание, — это дата оформления права собственности.

Если оно зарегистрировано, так сказать, «на днях», то стоит задуматься, почему владельцы спешат расстаться со своей недвижимостью.

Конечно, на то могут быть веские основания: болезни родственников, выезд за границу или ситуация, когда лицо давно является собственником, однако до сих пор у него не возникала необходимость оформить право собственности (лицо вступило в управление наследственным имуществом, однако оттягивало с получением свидетельства о праве собственности).

Попробуйте толерантно выяснить причину такой спешки. Для этого можно пообщаться с соседями или посмотреть страницу в соцсетях (если она есть).

Риски при покупке квартиры в новостройке

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, то стоит покупать только построенную и введенную в эксплуатацию квартиру.

Иначе вы рискуете просто потерять заработанные средства и в конце полностью зависеть от добросовестности застройщика.

Даже если вы полностью оплатите стоимость жилья, однако не получите от застройщика необходимый пакет документов, то вы не сможете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

Судебный способ оформления права собственности является достаточно непростым и часто завершается неудачно.

Также существует риск заключения на одну и ту же квартиру застройщиком нескольких договоров, ведь каких-либо реестров имущественных прав на недостроенное имущество просто не существует.

Заключение договора купли-продажи квартиры доверенным лицом

Другой риск — это заключение договора купли-продажи не владельцем, а его доверенным лицом. Достаточно часто такую схему используют для продажи имущества, находящегося в общей, совместной собственности супругов, однако оформленного на одного из них.

Если у такого не слишком честного человека по определенным причинам отсутствует штамп в паспорте о пребывании в браке на момент приобретения имущества, а договор подписывает его доверенное лицо, которое может и не знать о браке или скроет этот факт, то такое имущество может быть отчуждено. Конечно, такая сделка может быть оспорена в суде.

Также нужно установить, находится ли квартира в совместной собственности супругов или лиц, которые в этот период проживали совместно одной семьей.

Если первое можно выяснить из сведений в паспорте или из Государственного реестра актов гражданского состояния граждан, то с другим немного труднее.

Попробуйте посмотреть информацию на сайте «Судебная власть Украины» и установить, не был ли продавец участником такого гражданского спора. И тоже стоит поговорить с соседями.

Вас должен насторожить тот факт, что именно доверенное лицо подписывает договор, а не непосредственно собственник. Это не касается случаев, когда владелец постоянно проживает за границей или по другим уважительным причинам не может явиться к нотариусу.

В итоге. Одним словом, потенциальным покупателю и продавцу надо хорошо изучить друг друга и все имеющиеся документы. Нужно обязательно обратиться за помощью к юристу — специалисту в сфере недвижимости. Ведь мы очертили лишь общие правила и случаи, наиболее часто встречающиеся. А каждый случай — индивидуальный и нуждается в отдельном анализе.