Оренда житла в Німеччині — це космос порівняно з орендою в Україні: як за високими цінами, так і за складною процедурою. Державі доводиться стримувати ріст цін законами, у той час як багато людей продовжує жити в комуналках.
50% німців не мають власного помешкання, тобто винаймають квартиру. Тож, як кажуть самі місцеві, знайти роботу і вийти заміж у Німеччині набагато легше, ніж знайти житло. Часами процес пошуку квартири в оренду і нагадує одруження чи працевлаштування. Тут передбачені і смотрини, і «заручини», перш ніж вас оберуть орендарем. До того ж, з обраною квартирою орендарі намагаються не розлучатись, навіть переїхавши у інше місто.
Отримати офіційне житло важливо усім, хто мешкає в Німеччині. У томі числі й мільйонам біженців з України. Адже до прописки прив'язані усі соціальні і фінансові послуги, а також офіційне листування з державними органами. Українцям, зокрема, соціальні органи відшкодовують оренду та комунальні, окрім електрики.
розбирався, як працює ринок оренди в ФРН.
Оренда квартири в Німеччині: як знайти житло
Оскільки житла набагато менше, ніж людей, які його шукають, ключовими гравцями на ринку вважаються власники квартир. Під них сформована уся процедура, де орендаря обирають з-поміж сотень кандидатів.
Пошук квартири зазвичай починається з популярних спеціалізованих платформ: ImmoScout24.de та Immowelt.de.
Багато людей, хто перебуває в активному пошуку, активують собі додаткові преміум-акаунти за 30 євро на всіх вебсайтах з базами житла. Це ранжує його у перші числа списку, та й самі орендодавці вважають хорошим жестом, якщо пошуковець не поскупився на таку опцію — значить, має бажання і може платити справно.
Що можна дізнатись на сайті про квартиру:
«У оголошенні про оренду житла прийнято повідомляти метраж квартири, район та ціну. Ціна за квартиру може вказуватися як «холодна» орендна плата (Kaltmiete), тобто без включення коштів на опалення та водопостачання, або ж «гаряча» орендна плата (Warmmiete), плюс «теплі» комунальні витрати. Електроенергія зазвичай не входить в пакет орендної плати: оплачується окремо, як й інтернет», — пояснює в коментарі
Також обов'язково вказується завдаток, який необхідно буде покласти на окремий рахунок як страхування на випадок пошкодження чи потреби в косметичному ремонті за час перебування орендаря. За словами експертки, завдаток визначають у розмірі двох чи трьох «холодних» місячних орендних плат.
Ще одна цифра, яка вказується в оголошенні, — це дата можливого заїзду і звільнення помешкання. Типово для більшості контрактів — за 3 місяці. Якщо орендарям стало тісно, або раптом захотів терміново переїхати в інше житло, вони мають бути готові ще три місяці платити оренду за нинішню квартиру, або ж сподіватись швидко знайти того, хто заїде замість вас і візьме на себе витрати на оренду.
На відміну від України, за опалення німці сплачують цілий рік: сума розподіляється на 12 місяців на середній показник. Усередині наступного року може прийти перерахунок. Не виключено, що доведеться доплатити, або ж орендарю перерахують різницю, але ще аж через півроку. Тобто якщо ви навіть виїхали з квартири у березні, будьте готові: в червні на нову адресу прийде перерахунок за стару квартиру.
Wohngemeinchaft (німецькі комуналки): чому вони популярні
У заможній Німеччині українців, як правило, дивує таке явище як Wohngemeinchaft — спільне житло в одній квартирі, популярне особливо у таких густонаселених містах як Берлін, Мюнхен чи Гамбург.
Німці вимушено живуть у комунальних квартирах — Wohngemeinchaft. Фото: rbo-inmitten.berlin
Тут можна винайняти квартиру, дім і навіть кімнату. Є навіть спеціалізовані сайти WG-gesucht.de. Ніби таке вже десь було: житло зі спільним доступом до кухні, санвузла і балкону. Зважаючи на дуже високі ціни на оренду, люди просто вимушені погоджуватись на такий варіант.
За її словами, трапляється ще такі випадки, коли 3-кімнатну квартиру, яка в Мюнхені може коштувати до 2 тис. євро, здають WG окремими кімнатами по 850 євро.
Плюсами такого житла вважається те, що, по-перше, у ціну вже все входить — і гаряча вода, й інтернет. По-друге, укладається найпростіший договір, який не зобов'язує попереджати за три місяців — тож з'їхати можна будь-якої миті. По-третє, такі квартири здаються з меблями і докуповувати чогось немає ніякої необхідності.
Оренда квартир в Німеччині: які потрібні документи
Будь-яка пристойна квартира (в якій можна жити), скажімо, в Мюнхені чи Берліні, одразу після розміщення в інтернеті оголошення про винайм отримає близько 200 заявок від пошуковців. Листи, що потрапляють до маклера, відправляють одразу з пакетом документів — тому його слід мати завжди напоготові.
Пакет документів для оренди квартири у Німеччині:
- Персональна ідентифікація особистості — паспорт, ID-картка.
- Виписки по зарплаті за три місяці. Якщо клієнт лише влаштувався на нову роботу і не має довідки, необхідно додати робочий контракт із вказаною зарплатнею, на додачу доведеться взяти свого роботодавця як поручителя.
- Кредитна історія — виписка з банківських установ, яка доводить надійність кандидата, його спроможність виплачувати оренду. Готує документ приватне кредитне бюро Schufa, яке визначає фінансову стабільність людини за шкалою від 0 до 100: чим ближче до 100, тим краще. Документ можна отримати за лічені хвилини на мейл (30 євро), або ж його можна витребувати раз на рік безкоштовно, але доведеться зачекати зо два тижні.
- Анкета (Selbstauskunft) з особистими даними: прізвище-ім'я, дата народження, походження, місце роботи, сімейний стан.
- Довідка про відсутність заборгованості (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) перед попередным орендатором.
- Бажаною є також рекоментація від попереднього орендодавця, де має прозвучати важлива фраза, що «клієнт не має заборгованості» перед попереднім власником орендованої квартири.
- Дані про банківську картку. Важливо пам'ятати, що оплата має надходити по-німецьки чітко до 3 числа наступного місяця. Тобто оплата оренди відбувається наперед: орендар проводит оплату, окремо платить за тепло, електроенергію та інтернет.
Якщо ж справа дійде до договору, окрім поданих документів, звісно підписується детальний контракт, де вказується, який можна робити ремонт, з котрої години не можна шумітити, навіть вмикати пилосос.
Договір оренди у Німеччині повинен містити:
- термін дії (Dauer des Mietverhältnisses);
- розмір місячної орендної плати – (Kaltmiete);
- вартість додаткових оплат (опалення, вода, вивіз сміття);
- термін попередження про виїзд з квартири – (Kündigungsfrist);
- завдаток (Kaution);
- умови можливого підвищення орендної плати;
- у випадку з мебльованою квартирою — перелік всіх меблів;
- правила будинку (Hausordnung);
- правила щодо ремонту несправностей у квартирі.
Крім договору, фахівці рекомендують скласти протокол здачі квартири — з усією інформацією про поточний стан квартири та її оснащення. Цей документ необхідний для того, щоб згодом повернути завдаток.
Також орендар оплачує 2 види страхування (2х60 євро = 120 євро на рік): окремо страхують квартиру на випадок зникнення меблів, вікон чи проводки, окремо оплачується страхування третіх осіб (сусідів) на випадок можливих збитків, наприклад, затоплення.
Пошук житла в оренду у Німеччині: скільки це займає часу
Для пошуку квартири в Німеччині, особливо у великих містах, слід закладати місяці, іноді це може затягнутись і на півроку. Відбір кандидатів відбувається у кілька етапів.
Зі 100-150 відбирають 50 кандидатів, далі коло звужується до 10, останній етап — 2-3 людини, список яких кладуть на стіл орендодавцю, він вже сам обирає.
У Німеччині традиційно орендар, навіть якщо він переїжджає працювати в інше місто, не віддає квартиру, а здає її в суборенду. Фото: nestpick.com
Оренда квартири в Німеччині: перегляд квартири
Перший етап відбору: маклер відбирає пул кандидатів, отримавши кількасот запитів із документами на електронну пошту.
Раз на місяць оголошується день перегляду квартири, на який приходить глянути, наприклад, 100 відібраних кандидатів.
Як обирають орендаря в Німеччині
Критерії, за яким вибирають потенційних орендарів у Німеччині, кардинально відрізняються від українського досвіду.
По-перше, тут ретельно перевіряють надійність пошуковця протягом останніх років і його потенціал на майбутні роки.
По-друге, кандидат має вже з документів виглядати пристойним. Трапляється, компанії-агенти банально оголошують лотерею: відбирають 50 із 200 кандидатів, надсилають їм запрошення на перегляд і вже з них обирають достойного кандидата.
Орендні ставки на квартири в Німеччині
Українські біженці розглядають у Німеччині переважно вторинне житло — це будинки 70-90-х років минулого століття, але доглянуті в пристойному стані, є окремо кухня, вітальня та спальня.
У Мюнхені однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує 1000-1100 євро на місяць. Фото: immowelt.de
Вилка цін дуже велика і залежить як від крупності і успішності регіону, якості житла, так і розташування району: тут є як соціальні помешкання, які можуть коштувати 300-400 євро на місяць, так і квартири за 5-6 тис. євро.
Останні 10 років найвищі ціни в країні у Мюнхені, де зосереджено багато представництв міжнародних компаній. Навіть у Берліні, порівняно зі столицею Баварії, ціни на 20% нижчі.
Ціни на оренду («тепла» ціна) квартир на вторинному ринку у Мюнхені:
- 1-кімнатна квартира 30 кв.м у будинку 70-80-х років коштують 1000-1100 євро на місяць;
- 2,5-кімнатна: 60 кв. м, немебльована — 1 200 євро на місяць;
- 3-кімнатна скромна на вторинному ринку — вартість від 1500 євро на місяць.
До квартири, за словами Наталії Олексійчук, відносять гараж, комору в підвалі, де зберігають домашнє начиння, і дуже часто спільна пральня.
Окремо, крім орендної ставки, оплачується:
- послуги ЖКГ (світло, вода, опалення, вивіз сміття) — 200-300 EUR
- паркомісце: 60 євро у менш популярних районах, 120 євро на місяць,
- домашній інтернет: у залежності від швидкості інтернету — 40-50 євро на місяць,
- Радіо-телевізійний абонемент (GEZ)18,36 євро на місяць.
- 2 види страхування — 120 євро на рік.
Квартири у новобудовах дорожчі, аніж на вторинному ринку.
Суборенда житла в Німеччині: як це працює
Отримати квартиру в оренду вважається удачею навіть у німців, тому заведено триматись цих квартир, навіть якщо згодом стає тісно. Тому тут є традиційні історії, коли орендар переїжджає працювати в інше місто і здає свою квартиру в суборенду.
По-перше, навіть йому не хочеться проходити ще раз сім кіл пекла важкого пошуку житла — і легше її офіційно здати.
По-друге, ті, хто в'їхали давно, мають перевагу в ціні. Згідно з угодою, на них діє правило не збільшувати плату не більше 3% кожні 3-5 років і це уповільнює зростання ціни.
Якщо квартира звільниться і заїжджатимуть нові квартиранти після 10 років довгої оренди, то ціна вже буде набагато вищою.
Поради для українських біженців щодо житла в Німеччині
Шукаючи квартиру, маклер радить у першу чергу перевірити орендні ставки на сайті місцевої адміністрації, особливо у районах, де вони б'ють рекорди за наглістю. Для цього місцева влада встановлює верхню межу — щоб гальмувати верхні ціни на житло. Ці дані можна перевірити у Шпігелі — в статистиці середніх орендних плат.
У гарячих (перенаселених) містах шукати житло важко, крім того ціни продовжують зростати. У Берліні, Мюнхені, скажімо, потенціалу для заселення нема навіть у передмісті, наголосила маклер Олексійчук. За її словами, варто розглянути варіанти переїзду у невеличкі міста, адже за відчуттями в країні рівень життя однаковий.
Так, у містах на 100-200 тис. населення немає метро чи великої транспортної розв'язки, але якісь життя буде така сама. Зате в Мюнхені неможливо записати дитину в ясла, навіть якщо подати заявку в день її народження.
Оренда в Німеччині: які здаються квартири
Ще однією специфікою багатої Німеччини є те, що квартири тут отримують в оренду повністю порожніми — лише вибілені стіни.
У Німеччині на вторинному ринку житла зазвичай здають повністю порожні квартири з білою штукатуркою. Фото: immowelt.de
Утім, не виключено, що це краще за маркетингові трюки в оголошеннях, де пропонують вмебльовану квартиру за вищу ціну, а вам поставлять стіл, три стільці, ліжко та тумбочку. Принаймні, півроку-рік доведеться потерпіти — і облаштувати житло на свій смак і розсуд.
У оголошеннях можна зустріти різні типи житла. Найпоширеніші з них:
- Maisonette-Wohnung – двоповерхова квартира,
- Souterrainwohnung – квартира в переобладнаному підвалі,
- Penthouse-Wohnung – квартира на верхньому поверсі будинку,
- Loftwohnung – просторі апартаменти з відкритим простором,
- Appartement – студія або невелика квартира,
- Einliegerwohnung – добудова,
- Altbauwohnung – квартира в старому будинку.
Реальна історія. Українська біженка — про пошук квартири в Берліні
Українська біженка Ірина, яка виїхала в лютому з України із донькою, розповіла , що вже півроку шукає квартиру в Берліні. Щоб оптимізувати пошук, друзі підказали їй, що варто попотіти над супроводжуючим листом.
Ірина зареєструвалась на сайті з базою даних квартир. Каже, що форма спілкування — лише листування через форму: дуже багато бажаючих, ніхто по телефону консультувати не буде. Конкуренція дуже висока: по кожній квартирі приходить близько 100-150 заявок.
Історія української біженки про пошуку квартири в Німеччині
Далі, за її словами, маклер формує список тих, хто має право подивитись квартиру. Приходить лист на перегляд — ти приходиш на конкретну дату. Дуже рідко трапляється, коли дають ключ, щоб самим подивитись житло. Частіше це груповий перегляд на 15-20 людей, огляд проводять німецькою, мало що зрозуміло.
Українка наголосила, що такої історії як рієлтори, до яких ми звикли в Україні, тут немає. У Німеччині маклери працюють на тих, хто здає квартири. Їхнє завдання — пошук надійних орендарів. Кажуть, що є маклери, які можуть працювати і на орендарів, але це коштує дуже дорого — від 1 до 3 тис. євро. Ви заключаєте договір, він пропонує варіанти — і після підписання договору по квартирі ти йому платиш 3 тис. євро. У такому випадку маклер виступає як адвокат перед орендодавцями: вони як царі вибирають, кому віддати квартиру.
Читайте також
