Попри стабілізацію цін на житло у 2022 році на українців очікують зміни в податковому законодавстві. 
опитало експертів на ринку нерухомості, якими будуть податки на купівлю та продаж квартири у 2022 році.
На думку експертів, нове податкове навантаження з будівельників, забудовників і продавців вторинного ринку ляже на плечі кінцевих покупців нерухомості, що призведе до подорожчання нерухомого майна.
Які податки при купівлі нерухомості в Україні у 2022 році
Договір купівлі-продажу квартири передбачає низку обов'язкових податків і зборів для власника нерухомості. При продажу нерухомості продавець сплачує три податки:
- Держмито в розмірі 1% — обов'язково.
- Прибутковий податок 5% для резидентів і 18% для громадян інших країн — опціонально.
- Військовий збір — 1,5% — опціонально.
У будь-якому разі продавцеві нерухомості в Україні в 2021 році доведеться розщедритися та заплатити зі своєї кишені 1% держмита.
Це означає, що від загальної вартості вашого лота, квартири або будинку державі потрібно сплатити податок у розмірі 1% від оціночної суми. Наприклад, для квартири в $50 тис. держмито складе $500.
Другий можливий платіж при продажу квартири в Україні в 2021 році — військовий збір. Він становить 1,5% від суми договору. Для нашого прикладу це буде сума в $750.
Однак є нюанс: військовий збір доведеться сплачувати лише в тому разі, якщо вам потрібно буде платити податок на дохід фізичних осіб.
Податки при продажу нерухомості 2022. Як працює податок на майно за законом № 5600
Однією з головних змін стануть поправки до Податкового кодексу, ініційовані законом № 5600 (зміни внесені законом № 1914). З 1 січня 2022 року податок на продаж третього та наступних об'єктів нерухомості впродовж одного календарного року складе 18% чистого доходу, тобто різниці між ціною продажу та ціною придбання такого об'єкта раніше.
Водночас законодавцем чітко визначений перелік витрат, які можуть бути віднесені до ціни придбання, і передбачена необхідність їхнього документального підтвердження в разі подання податкової декларації.
«Це абсолютно нова норма, оскільки за нинішнім законодавством така податкова ставка зафіксована в розмірі 5% встановленої законом бази оподаткування, тобто з огляду на ціну, зазначену в договорі купівлі-продажу, але не нижчу за оцінну вартість такого об'єкта», — пояснює керуючий партнер JN Legal Ян Левітас.
У підсумку з нового року за ставкою 5% оподатковуватиметься лише другий продаж нерухомості впродовж одного календарного року, а також третій і подальший продаж, але тільки в тому разі, якщо об'єкти продажу було отримано як спадок.
5% відсотків доведеться заплатити, якщо людина вже отримала дохід упродовж податкового року від продажу другого об'єкта нерухомості з переліку, зазначеного в законі:
- житловий будинок, квартира, її частина, кімната, дачний будинок;
- земельна ділянка з об'єктами нерухомості, що продаються;
- недобуд;
- господарські будівлі на ділянці, що продається;
- сільгоспземля, отримана в спадок або внаслідок приватизації.
Ці зміни стали необхідністю через поширення серед забудовників схеми ухилення від сплати податків, говорить адвокат ЮК LIGroup Анастасія Харицька.
Податок при купівлі квартири 2022: нова ставка на «зайві метри»
І далі діє податок на нерухомість або, як його зазвичай називають у народі, на «зайві метри». Водночас, починаючи з літа 2022-го, його ставка збільшиться на 21% через зростання мінімальної зарплати.
Відповідно до встановленої ставки, за кожний додатковий метр понад 60 кв. м для квартири та понад 120 кв. м для будинку 2021 року українці платили 70,8 грн, а 2022-го заплатять 90 грн.
Введення ПДФО для власників земельних ділянок за межами населеного пункту
Ще одним нововведенням цього року є мінімальне податкове зобов'язання. Введення мінімальної величини податкового зобов'язання щодо сплати податків, зборів і платежів стосується сільгоспвиробників, які здійснюють виробництво та реалізацію власної сільськогосподарської продукції та/або користуються земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь, що розташовані за межами населених пунктів.
Фізичні особи – власники земельних ділянок, які вирощують на таких ділянках сільськогосподарську продукцію задля її подальшої реалізації, звільняються від оподаткування лише у випадку, якщо дохід від торгівлі за звітний рік становить суму, меншу за розмір 12 мінімальних заробітних плат, встановлений станом на 1 січня звітного року. Якщо дохід більший, фізособа має сплатити 18% ПДФО та 1,5% військового збору.
Податкова амністія: не зашкодь
2022 року триватиме дія програми податкової амністії — спеціального добровільного декларування майна зі сплатою одноразового збору до бюджету. Для декларування активів необхідно подати податкову декларацію в електронній формі та сплатити спеціальний збір упродовж 30 днів.
У частині нерухомості передбачено лише одноразовий платіж — 9% вартості активів, розміщених за кордоном (гроші, нерухомість тощо). Його потрібно сплатити, якщо квартира або інший об'єкт купувалися з нелегальних доходів, тобто в період, коли покупець, наприклад, отримував зарплату в конверті.
Водночас юристи зазначають, що з поточною законодавчою базою спецдекларування практично не вплине на власників нерухомості.
За словами юристів, формально зараз немає заборони на придбання нерухомості, якщо громадянин не брав участі в податковій амністії. Сьогодні посилено правила фінмоніторингу пов'язані з проведенням угод щодо придбання дорогого майна (зокрема квартир), але поки що ці обмеження громадяни України більшою мірою обходять.
На думку експертів, усе додаткове податкове навантаження з будівельників, забудовників і продавців вторинного ринку однозначно ляже на плечі кінцевих покупців нерухомості.
«Відповідно на нас очікує подорожчання нерухомості на суму нововведених податків», — підсумував Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner.
Читайте також
