Верховна Рада ухвалила один із найгучніших законопроєктів цього політичного сезону — №5600, метою якого, окрім політичних завдань, було навести лад у будівельній галузі. Зокрема, закрити схеми продажу, що допомагали уникати оподаткування забудовникам.
Одразу після першого читання проєкт закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень» зазнав нещадної критики з боку будівельних компаній.
Серед низки інших суттєвих змін його положення мали дуже вплинути на галузь: зокрема, йшлося про підвищення ставок податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) в разі продажу нерухомості.
Адже досі дохід від продажу одного об'єкта на рік не оподатковувався, а з продажу другого і наступних відраховувався податок за ставкою 5%. Це давало змогу багатьом забудовникам оптимізувати витрати, продаючи квартири фізичним, а не юридичним особам.
Автори «ресурсного» закону обіцяли закрити цю можливість. Відповідно до нього, дохід від продажу третього та наступних об'єктів нерухомості, проданих фізособою протягом одного року, мав оподатковуватися за стандартною ставкою – 18%.
Та після численних заяв про те, що закон обвалить будівельний ринок, до другого читання в проєкті вирішили суттєво пом'якшити цю норму.
Тепер сплачувати 18% податку доведеться не з усієї суми, отриманої від продажу нерухомості, а лише з різниці між сумою продажу та ціною, за яку нерухомість перейшла до продавця.
Експерти та учасники ринку вважають це великою перемогою порівняно з прописаними ставками в початковому документі. Водночас сходяться і на тому, що податкова оптимізація призведе до подорожчання житла.
Законопроєкт №5600 спричинив гучне обговорення. У липні на пресбрифінгу представники найбільших девелоперів розкритикували законодавчі ініціативи, наприклад намір обкласти нерухомість податком на додану вартість. Серед критиків першої версії тексту закону був і Володимир Зубик, президент Асоціації підприємств-будівельників «Інтергал-Буд», який зауважив, що надмірне податкове обтяження може призвести до зростання цін на квадратні метри до 45%.
На щастя, парламентарі дослухались до експертної критики представників бізнесу та вилучили цю норму із законопроєкту перед розгляданням його в другому читанні.
Однак залишили підвищення ставок ПДФО з 5 до 18% на третій і подальші роки продажу житла та на другий і подальші роки продажу нежитлової нерухомості.
Законопроєкт дає можливість зменшення розміру ПДФО на третій і подальші продажі в разі підтвердження продавцем витрат на придбання такого об’єкта.
Фактично сплата податку буде з різниці між вартістю придбання та продажу. Але як це буде працювати в реальності, питання відкрите.
У будь-якому разі ця ініціатива менш критична, однак вона призведе до зростання цін на ринку.
Постраждає і велика кількість інвесторів, схема заробітку яких полягала в купівлі квадратних метрів на низьких етапах готовності об’єкта з метою подальшого перепродажу.
Популярність інвестицій у первинну нерухомість ґрунтується на високій дохідності, прогнозованості та меншій ризикованості порівняно з інвестиціями в цінні папери чи криптовалюти.
Зі збільшенням податкового обтяження кількість угод із купівлі нерухомості з метою заробітку зменшиться. Наразі їх частка становить близько 40%. Девелопери втратять частину своїх покупців, а українці – можливість збереження та примноження капіталу за зрозумілою та порівняно безпечною схемою.
Великі гравці ринку, які мають власний ресурс на фінансування будівництва, дуже не постраждають. А от малі забудовники, які потребують залучення інвестицій у проєкт на стадії котловану, можуть відчути труднощі.
Анна Лаєвська
комерційна директорка «Інтергал-Буд»
На переконання керівниці адвокатського бюро Тетяни Даниленко, законопроєкт №5600 стане стимулом до припинення зловживань з боку продавців нерухомості, які досі уникали реєстрації статусу підприємця, аби не платити податки за ставкою 18%. Зникне сенс у використанні схеми з продажем нерухомого майна фізособами без підприємницького статусу.
«На практиці забудовники продають квартири, починаючи з етапу будівництва, до того ж за кошти юридичних і фізичних осіб-інвесторів. І здійснюють це у вигляді: майнових прав, дериватив, попередніх договорів. До другого читання прибрали ініціативу оподаткувати продаж житла, який міг призвести до подорожчання житла на 20% для нових покупців та осіб, які інвестували кошти в будівництво», — пояснила адвокатка.
За словами Даниленко, хоча законопроєкт фактично призначений для того, щоби дисциплінувати забудовників і спонукати їх добросовісно сплачувати податки до держбюджету, але в наших реаліях це призведе до переформатування фінансової діяльності та використання більш складних і дорогих схем у подальшій роботі. «А оскільки зростуть витрати, то в кінцевому результаті вони призведуть до підвищення вартості житла для покупців», — додала експертка.
Водночас директор юридично-консалтингової компанії «Де-юре» Григорій Трипульський вважає, що з вилученням норми про ставку 18% у разі продажу фізособам все ж таки залишили шпаринку в законі для мінімізації податків.
Юрист наголосив, що закон пропагували як інструмент, що наведе порядок у будівельній справі, але цього не сталося. «Будівельні компанії далі можуть продавати через фізосіб, хоча це буде трішки дорожче. Квартири фізособа купляє, наприклад, за $500, a продає зв $1 тис. за 1 кв. метр і в цьому разі сплачуватиме 18% (а не 5%) подоходного податку замість того, щоб підприємство платило податок на прибуток», — пояснив експерт.
Загалом підвищення ставок ПДФО з 5 до 18% найбільше вплине не на великі, а на малі будівельні компанії, які працювали та, можливо, ще продовжують працювати переважно через попередні договори купівлі-продажу чи договори про спільну діяльність, укладені між фізособами.
На компанії, що працюють через інститути спільного інвестування, фонди фінансування будівництва чи житлово-будівельні кооперативи, зміни безпосередньо не вплинуть.
За словами юристів, забудовникам, які працюють за попередніми договорами купівлі-продажу чи договорами про спільну діяльність, потрібно переглянути свої схеми фінансування будівельних проєктів і подальшого продажу нерухомості та обрати для цих завдань оптимальні механізми.
