Верховная рада приняла один из самых громких законопроектов этого политического сезона — №5600. Кроме политических задач, его целью было навести порядок в строительной отрасли. В частности, закрыть схемы продаж, которые помогали избегать налогообложения застройщикам.
Сразу после первого чтения проект закона «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений» подвергся беспощадной критике со стороны строительных компаний.
Среди ряда других существенных изменений его положения должны были значительно повлиять на отрасль: в частности, речь шла о повышении ставок налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.
Ведь до сих пор доход от продажи одного объекта в год не облагался налогом, а продажа второго и последующих облагается налогом по ставке 5%. Это позволяло многим застройщикам оптимизировать расходы, продавая квартиры физическим, а не юридическим лицам.
Авторы «ресурсного» закона обещали закрыть эту возможность. Согласно документу, доход от продажи третьего и последующих объектов недвижимости, проданных физлицом в течение одного года, должен был облагаться налогом по стандартной ставке – 18%.
Но после многочисленных заявлений о том, что закон обрушит строительный рынок, до второго чтения в проекте решили существенно смягчить эту норму.
Теперь, согласно закону, платить 18% налога придется не со всей суммы, полученной от продажи недвижимости, а только с разницы между суммой продажи и ценой, за которую недвижимость перешла к продавцу.
Эксперты и участники рынка считают это значимой победой по сравнению с прописанными ставками в первоначальном документе. В то же время все сходятся и на том, что налоговая оптимизация скажется на цене квадратного метра.
Законопроект №5600 вызвал громкое обсуждение. В июле на пресс-брифинге представители крупнейших девелоперов подвергли критике законодательные инициативы, например намерение обложить недвижимость налогом на добавленную стоимость. Среди критиков первой версии текста закона был и Владимир Зубик, президент Ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд», отметивший, что чрезмерное налоговое обременение может привести к росту цен на квадратные метры на уровне 45%.
К счастью, парламентарии прислушались к экспертной критике представителей бизнеса и исключили эту норму из законопроекта перед его рассмотрением во втором чтении.
Однако оставили повышение ставок НДФЛ с 5 до 18% на третий и последующие годы продаж жилья и на второй и последующие годы продаж нежилой недвижимости.
Законопроект предусматривает возможность уменьшения размера НДФЛ на третью и последующие продажи путем подтверждения продавцом расходов на приобретение такого объекта. То есть фактически размер налога будет определяться исходя из разницы между стоимостью приобретения и продажи.
Но как это будет работать в реальности, вопрос открытый. В любом случае эта инициатива менее критическая, однако она приведет к росту цен на рынке.
Кроме того, пострадает значительное количество инвесторов, схема заработка которых заключалась в покупке квадратных метров на низких этапах готовности объекта с целью его перепродажи.
Популярность инвестиций в первичную недвижимость основывается на высокой доходности, прогнозируемости и меньшей рискованности по сравнению с инвестициями в ценные бумаги или криптовалюты.
С увеличением налогового обременения количество сделок по покупке недвижимости с целью заработка уменьшится. В настоящее время их доля составляет около 40%. Девелоперы лишатся части покупателей, а украинцы – возможности сохранения и приумножения собственного капитала по понятной и относительно безопасной схеме.
Большие игроки рынка, имеющие собственный ресурс на финансирование строительства, не пострадают. Малые застройщики, нуждающиеся в привлечении инвестиций в проект на стадии котлована, могут испытать трудности.
Анна Лаевская
коммерческий директор «Интергал-Буд»
По убеждению руководителя адвокатского бюро Татьяны Даниленко, законопроект №5600 станет стимулом к прекращению злоупотреблений со стороны продавцов недвижимости, которые до сих пор избегали регистрации статуса предпринимателя, чтобы не платить налоги по ставке 18%. Исчезнет смысл в использовании схемы с продажей недвижимого имущества физлицами без предпринимательского статуса.
«На практике застройщики продают квартиры начиная с этапа строительства, причем на средства юридических и физических лиц-инвесторов. И осуществляют это посредством: имущественных прав, деривативов, предварительных договоров. Ко второму чтению убрали инициативу обложить налогом продажу жилья, которая могла привести к удорожанию жилья на 20% для новых покупателей и лиц, инвестировавших средства в строительство», — пояснила адвокат.
По словам Даниленко, хотя законопроект фактически предназначен для того, чтобы дисциплинировать застройщиков в плане добросовестной уплаты налогов в госбюджет, но в наших реалиях это приведет к переформатированию финансовой деятельности и использованию более сложных и дорогих схем в дальнейшей работе. «А поскольку возрастут расходы, то в конечном итоге они приведут к повышению стоимости жилья для покупателей», – добавила эксперт.
В то же время директор юридическо-консалтинговой компании «Де-юре» Григорий Трипульский считает, что с изъятием нормы о ставке 18% при продаже физлицам оставили лазейку в законе для минимизации налогов.
Юрист подчеркнул, что закон продвигали как инструмент, который наведет порядок в строительном деле, но этого не произошло.
В целом повышение ставок НДФЛ с 5 до 18% больше всего повлияет на малые строительные компании, которые работали и, возможно, еще продолжают работать преимущественно через предварительные договоры купли-продажи или договоры о совместной деятельности, заключенные между физлицами.
На компании, работающие через институты совместного инвестирования, фонды финансирования строительства или жилищно-строительные кооперативы указнные изменения напрямую не повлияют.
По словам юристов, застройщикам, работающим по предварительным договорам купли-продажи или договорам о совместной деятельности, необходимо пересмотреть свои схемы финансирования строительных проектов и последующей продажи недвижимости и выбрать оптимальные механизмы.
Читайте также
