Будь-який інвестор чудово знає головне правило, як захистити свої інвестиції. Це диверсифікація портфеля.
Простіше кажучи, не варто класти яйця в однин кошик, а краще розподілити їх між кількома, ще й чітко розуміти, коли з якого що можна брати та куди перекладати.
Те саме правило стосується і нерухомості: якщо ви приватний інвестор і роздумуєте про бізнес, побудований на операціях з нерухомістю, то навчіться розподіляти свої активи.
Ідеальним в умовах нашого ринку та нестабільності ситуації в економіці (а також з огляду на особливості українського менталітету) є правило 60/40 або 60/20/20 – в залежності від цілей та суми.
Ось про що йдеться.
60% для перепродажу і 40% для оренди
Ідеальним сценарієм для інвестора є не тільки зберегти свій капітал, але й примножити його за рахунок подорожчання квадратного метра.
Початкова вартість на старті новобудови може бути на 20-30% нижчою за вартість готового проєкту.
Але це стосується тільки форматів «місто в місті», сервісних ЖК, багатофункціональних комплексів з торговельною, офісною нерухомістю, з комерційними площами під об'єкти інфраструктури, з упорядкованим двором.
Починати виходити з інвестицій можна приблизно за 3 місяці до введення будинку в експлуатацію. Пам'ятайте про затримки, які у нас трапляються часто-густо через бюрократичні зволікання. Можете поступово зондувати ринок, шукати покупця.
На старті обов'язково вивчіть квартирографію та потенційну кількість інвестиційних квартир. Дуже важливо, щоб їх було понад 15%, а краще — ще менше. Інакше дуже складно буде конкурувати, почнеться ціновий демпінг та інші надлишки.
40% для орендної нерухомості — це дуже широке поняття. Тут теж можна диверсифікувати портфель, якщо сума дозволяє. Йдеться про лот для подобової оренди.
Сюди чудово підходять апарт-готелі та апартаменти або просто невеликі однокімнатні квартири в центральному районі Києва. Йдеться про квартиру для довготривалої оренди. Звертайте увагу на площу щонайменше 40 м2, розвинену інфраструктуру району, транспортну доступність локації.
І, звісно, про сезонну оренду. Це чудовий спосіб отримати більший дохід за рахунок ажіотажного попиту.
Коронавірус допоміг повірити у внутрішній туризм через «не хочу», тому охочих пожити в Одесі на березі моря чи у Львові у квартирці/апартаментах з якісним ремонтом достатньо. Власне, як і туристів, які приїжджають до Києва.
Для сезонної оренди я настійно раджу не набирати в одні руки купу лотів, особливо, якщо ви живете в іншому місті. Операційні витрати на управління жертимуть увесь дохід.
Якщо є ліквідна пропозиція щодо апартаментів з керуючою компанією, то краще подивитися в її бік. Але подібних об'єктів в Україні небагато.
60% – для перепродажу, 20% – для сезонної, 20% — для добової та/або довгострокової оренди
Правило 60/20/20 краще підходить для досвідчених інвесторів у нерухомість, яким подобається грати активну роль в управлінні своєю власністю.
Вони тонко відчувають ринок, попит і його зміни, розуміють потреби цільової аудиторії.
Тут вже йдеться про повноцінний бізнес з усіма його особливостями та тонкощами. Доведеться занурюватися в операційну діяльність або шукати професіоналів, які візьмуть цю справу на себе. Тут важливо мати справу з тими, хто знайомий із ринком та управлінням нерухомістю. Інакше буде біда.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
