Земля – це товар, який дорожчає в останню чергу, коли ринок зростає, і насамперед втрачає в ціні, коли ринок падає. Експерти часто її називають інвестицією-«напівфабрикатом» — оскільки вона не є кінцевим продуктом вкладення. Натомість це саме те місце, де можна власноруч щось збудувати, втіливши найсміливіші мрії.
розбирався, як правильно інвестувати в земельні ділянки на прикладі столичного ринку, на якому нині спостерігається найбільша динаміка в країні.
Terra incognitа: плюси та мінуси інвестування
Специфіка приватного інвестування в землю завжди потребувала чіткого розуміння того, що новий власник збирається робити з придбаним об’єктом. Тобто власник обирає ділянку для себе, будуватиме дім для своєї родини або ж для перепродажу.
Втім, як свідчать продажі останніх місяців, лише 10% угод підписуються з розрахунку на подальший перепродаж. За словами президента Асоціації фахівців із нерухомості України Юрія Піти, у 90% випадків інвестор хоче сам будуватися на землі. У цьому розумінні сьогоднішнє інвестування в землю можна визначати не стільки як витрати, скільки як вкладення в майбутнє.
Минулого року після тривалого застою ринок землі різко пожвавився: за статистикою, кількість угод зросла на 50%. Ясна річ, ситуацію спровокував локдаун, коли у тисяч людей спрацював захисний рефлекс — з’явилася потреба у власному будинку із доступом до мальовничої зони. Інтерес до землі й надалі зростає: високий попит спостерігається у всіх категоріях об’єктів – від найдешевшої до найдорожчої.
«Не маючи великого бюджету на придбання будинку, можна придбати спочатку земельну ділянку, а згодом розпочати будівництво. Купівля землі також дає можливість побудувати будинок своєї мрії, облаштувати його та ділянку на свій смак», — підтвердила і гендиректорка АН «Благовіст» Олена Біберова.
Як пояснив брокер компанії RE/MAX Central Валерій Захаров, головний плюс такого вкладення є вигідна вартість землі. Адже на сьогодні ціни після довготривалої стагнації хоча й зростають, але ще не піднялися до верхньої межі. Тому справді є можливість придбати привабливі ділянки.
За його словами, мінуси цього інструменту – це й майбутні витрати на будівництво, і можливі ризики, пов’язані з документацією на право власності чи геологічну розвідку. Тому експерти рекомендують замовити фахівцям ґрунтовну експертизу «паспорта» об’єкта та його історії.
Ну, і що не менш важливо – це «довга» інвестиція, і її ліквідність наразі суттєво нижча, ніж вкладені кошти в новобудову, де, вклавши на рівні котловану, покупець отримує 20 — 30% прибутку.
Ліс, ріка й мідні труби: як правильно обрати ділянку
Вибір ділянки базується на її природних характеристиках і транспортній доступності. Ідеальний об’єкт здебільшого обирають за такими критеріями:
- вдала локація – 10 — 20 км від столиці, з неперевантаженим транспортним потоком;
- повне підведення комунікацій (не тільки газу, електрики, водопостачання, але й інтернету);
- ландшафт із краєвидами та рекреаційним потенціалом: місця біля водойми чи лісу, бажано соснового;
- розвинена соціальна інфраструктура (школа, кафе, супермаркет);
- «чисті» дозвільні документи.
За словами Валерія Захарова, якщо покупця влаштовує природне розташування ділянки, її ландшафти, найважливіше, на що слід звернути увагу, — це наявність усіх документів, які варто двічі перевірити на право власності, а також відповідність ділянки цільовому призначенню — під забудову.
Для повноцінного життя за містом сьогодні вже не купують гектари, достатнім розміром вважається ділянка від 8 — 15 соток. Тут вистачить місця для майбутнього будинку, невеликого саду та навіть басейну для дітей – усе залежить, звісно, від потреб покупця.
Ціни зростають в усіх сегментах
Купувати ділянки у передмісті Києва дуже комфортно: у всіх сегментах цін і якості ділянок пропозиція цілком задовольняє попит.
Щодо області, тут попитом користуються всі напрями столичного шосе. Як і на початку року, понад 60% попиту сконцентровано на ділянках площею 8 — 15 соток із підведеними комунікаціями у мальовничих локаціях на відстані до 20 км від міських смуг.
У економсегменті, за словами Валерія Захарова, популярністю користується житомирський напрям — через чудові живописні місця та зручне транспортне сполучення. Тут можна купити ділянку від $500 за сотку. Найдорожчими залишаються об’єкти в селах Лісники, Козин, Ходосівка, Романків по Обухівській трасі, де ціни сягають подекуди й $50 тис. за сотку.
Окрема графа попиту на 10 — 20 соток стосується ділянок безпосередньо на території столиці з підведеними комунікаціями із цільовим призначенням — для будівництва житлового будинку. Але такі об’єкти з’являються на ринку дуже рідко.
Стабільною залишається зацікавленість на більші ділянки у мальовничих місцях неподалік столиці — під будівництво котеджних містечок, проте вибір варіантів не дуже великий. Щоб розрахувати рентабельність об’єкту, придбаного на продаж, слід враховувати як його конкурентні переваги, так і ризики. Якщо земля купується з метою перепродажу, то все залежить від терміну, на який покупець готовий інвестувати гроші. У середньому вартість землі за 2021 рік зросла на 10 — 15%. І якщо придбано гарну за характеристиками ділянку, то інвестор може розраховувати на таку річну прибутковість. Проте це показники 2021 року й цінова динаміка може змінюватися залежно від ситуації на ринку та в країні.
