Умови іпотеки «єОселя» досі коригуються. З-поміж недоліків програми називають високі перші внески, небажання продавців вторинки мати справу з гривнею та недостатню кількість варіантів на первинному ринку. 
розповідає, як працює іпотечна програма в Україні у 2023 році та які в неї перспективи.
Особистий досвід участі в програмі «єОселя»
Одним із недоліків іпотечної програми «єОселя» експерти називають виплати в гривні: продавці квартир зазвичай вказують вартість у доларах і хочуть отримати повну суму у валюті на руки, а не гривню на банківський рахунок. Це найпоширеніша причина, чому продавці відмовляються продавати квартири за іпотекою.
Рієлтор Віталій Свірідов розповів про власний досвід участі в програмі «єОселя» як продавця. Коли до нього звернулися потенційні покупці квартири, Свірідов порадився зі знайомим працівником банку. Рієлтор розумів, що коли банк перекаже кошти на його гривневий рахунок, він зможе знімати готівку не більш як 100 тис. грн на день, щоб купити долари. Але це обмеження для однієї людини, тож він переказав частину коштів на рахунок дружини, і вдвох вони могли знімати по 200 тис. грн на день.
«У банку мені пообіцяли: ми залишимо для вас долари в касі — коли будете знімати, вам не треба йти до обмінника. Тоді в обмінниках долар був по 40,8, а в банку я купив по 40. Я нічим не ризикував», — говорить Свірідов.
Також він домовився з покупцями: якщо через девальвацію банк перераховує йому меншу суму, ніж еквівалент $35 тис., покупці це компенсують. Якщо навпаки, він був готовий повернути залишок коштів. «Ми так домовилися, і мені не вистачило 1800 грн. Покупці переказали мені їх на картку, я купив долари, і ми розійшлися», — розповів Свірідов.
Рієлтор цілком задоволений цією угодою. Єдиним недоліком він вважає те, що треба довго чекати на погодження банком: на це пішло півтора місяця.
Які переваги та недоліки програми «єОселя» бачать експерти
Враховано недоліки попередньої іпотечної програми
Власник інвестиційно-будівельної компанії «Фенікс Груп» Назар Бенч упевнений: якщо порівняти з попередньою програмою «Доступна іпотека 7%», умови «єОселі» комфортніші. Зміна правил щодо фінансування (через спеціальну установу «Укрфінжитло», яка одразу виплачує продавцю нерухомості всю суму), строк кредитування на 20 років, збільшена площа на одну особу та сума позики до 6 млн грн створюють усі передумови для популяризації програми та її підтримки ринком.
«Іпотека «єОселя» не підходить для Києва»
На думку Віталія Свірідова, розвиток іпотечної програми стримує обмеження максимальної ціни квадратного метра та можливість обирати житло в обласних центрах не старше за 10 років.
«Гранична ціна квадратного метра обмежує можливість купити нормальну квартиру від 2013 року в Києві з ремонтом, бо вартість такого житла є досить високою. Квартиру без ремонту за такі гроші знайти простіше, але зараз житло шукають багато військових. Коли робити ремонт? Світла немає. Плюс вартість матеріалів. У пріоритеті квартири з ремонтом, тому іпотека не підходить для Києва», — констатує Свірідов. Він підкреслив, що аналізує саме ринок нерухомості Києва, бо він найбільший в Україні. Під умови «єОселі» простіше знайти житло, наприклад, у Київській області або в невеликих містах.
Завеликий перший внесок в «єОселя»
З-поміж підводних каменів іпотеки для позичальників — великий перший внесок. За вимогами програми він має бути не менш як 20%, але в кожному банку свої умови. Наприклад, в Ощадбанку реально видають від 20%, у Приватбанку — від 30%. Але Свірідов, який часто консультує потенційних позичальників, говорить, що такий перший внесок розрахований для військових і правоохоронців. Медикам, науковцям і педагогам Приватбанк у середньому погоджує перший внесок у розмірі 40 — 50%.
Що впливає на вирахування частки першого внеску:
- вік позичальника — іпотека має бути виплачена до 65 років;
- дохід;
- витрати;
- строк кредитування.
«Мені телефонувала вчителька, у якої достатній дохід, але їй доводиться боротися за цю іпотеку, бо «Приват» нарахував 60% першого внеску. Це вже працює як розтермінування, а не іпотека», — розповідає Свірідов.
«Зробити «єОселю» миттєво хорошою неможливо»
Усі фахівці говорять, що умови програми досі коригуються, і це позитивний момент. «Варто розуміти, що тут залучено велику кількість бюрократичних учасників, і зробити цю програму миттєво хорошою неможливо», — коментує маркетинг-директор ЛУН Денис Суділковський.
За його словами, за три місяці, поки триває пілотний етап програми, змінили деякі умови, зокрема наявність обраного житла. На початку запуску потенційні позичальники мали вказати житло, яке хочуть придбати. Тепер можна починати переговори з банком, отримувати підтвердження на кредит, а потім шукати квартиру.
Чи зможе програма «єОселя» активніше залучити первинний ринок
На початок січня 2023 року переважна більшість кредитів (71%) була спрямована на купівлю квартир на вторинному ринку. Хоча експерти говорять, що підтримка саме первинного ринку позитивно впливає на економіку держави.
Але для участі в програмі забудовникам потрібно пройти певні бюрократичні процедури. «Велика кількість забудовників розглядають таку можливість, багато з них не пройшли ці процедури, не знають, як це зробити, бо сама програма пілотна», — прокоментував Суділковський.
«Перспектива збільшити частку кредитів, виданих на первинному ринку, є, але про її реалізацію можна буде говорити після закінчення війни. Ця програма має на меті забезпечити доступним житлом населення та дає змогу придбати квартиру в старих будинках, зведених за останні 50 років. Дешевша вартість вторинки, як порівняти з квартирами з ремонтом у новобудові, мотивує брати позики саме тут, де пропонують житло, у яке одразу можна заселитися», — вважає Назар Бенч.
Які перспективи програми «єОселя» у 2023 році
Купівля квартир і житлових будинків під час повномасштабного вторгнення впала майже у 3,5 раза: з 218 тис. до 63 тис. угод. Найменше угод зареєстрували з квітня до травня — лише 9,4 тис.
На 2023 рік Мінекономіки запланувало профінансувати 12 — 15 тис. іпотечних кредитів. У грудні міністерка Юлія Свириденко повідомила, що триває робота із залучення до «єОселі» ще восьми банків. Темпи програми також прискоряться, коли вона стане доступною не тільки для п’яти категорій громадян, але й для будь-кого. Проте наразі невідомо, коли вона запрацює в такому форматі, орієнтовний строк — початок березня. Плюс банкам необхідно не менш як місяць, щоб відпрацювати всі механізми для оброблення заявок.
Як експерти оцінюють значення для країни «єОселі»
«Іпотека не функціонує масштабно з технічного погляду, бо доходи впали. Але вона дає людям віру в те, що держава працює. Нам потрібно цінувати те, що бодай така програма є. На цьому тримаються військові», — наголошує Свірідов.
