У перший тиждень літа 128 українських родин скористалися доступною іпотекою «єОселя». Загалом з початку 2025 року за цією програмою банки видали 2462 кредити на 4,5 млрд грн, а за 2,5 року існування програми – близько 17 тис. кредитів на 28 млрд грн. Як цей механізм працює для реальних позичальників на практиці, 
розпитує у банків, що є активними учасниками програми.
Хто і де в Україні отримує кредити «єОселя»
«єОселя», пільгова іпотека під 3-7% річних, надається українцям, що підпадають під умови програми, в одинадцяти банках:
- Ощадбанк;
- ПриватБанк;
- UGB (Укргазбанк);
- Sense Bank;
- SkyBank;
- Банк Кредит Дніпро;
- Глобус Банк;
- Таскомбанк;
- Укрексімбанк;
- Bisbank;
- Рада Банк.
За інформацією компанії «Укрфінжитло», що реалізує державні програми доступного іпотечного кредитування громадян, до топ-3 за кількістю виданих кредитів входять держбанки: Ощадбанк, ПриватБанк та Укргазбанк (UGB). На цих трьох гравців припадає левова частка виданих кредитів – майже 90%.
Скриншот: ukrfinzhytlo.in.ua
Програма «єОселя» охоплює всю підконтрольну територію України. Але розподіл по регіонах нерівномірний. Щобільше, залежно від банку картина може помітно відрізнятися. Наприклад, в Ощадбанку, який є лідером за кількістю виданих кредитів «єОселя», у відповідь на запит назвали наступну провідну п’ятірку регіонів:
- Київська обл.: 1327 кредитів (20,9%);
- Київ: 1221 кредитів (19,2%);
- Чернігівська обл.: 449 (7,1%);
- Одеська обл.: 326 (5,1%);
- Львівська обл.: 311 (4,9%).
Лідерство Києва та Київської області в Ощадбанку пояснюють концентрацією населення та економічною активністю столичного регіону, де традиційно попит на житло найбільший, доходи населення найвищі, а інфраструктура найрозвиненіша. Тим часом відносно високий результат Чернігівської області (7,1%) пояснюють близькістю до Києва, а Одеської та Львівської областей – розвиненою економікою та високим попитом на житло.
Будівництво житлових будинків у передмісті Києва. Фото: УНІАН
В цілому в «Ощадбанку» називають наступні фактори, що впливають на регіональний розподіл:
- платоспроможність населення: вищі доходи в економічно розвинених регіонах дозволяють більшій кількості людей кваліфікуватися для іпотеки;
- доступність житла: наявність нового будівництва та якісного вторинного ринку житла, що відповідає вимогам програми;
- інфраструктура: розвинені банківські мережі відкривають кращий доступ до кредитів;
- внутрішня міграція: приплив населення до економічно активних регіонів збільшує попит на житло.
В Укргазбанку (UGB) портфель за регіонами розподіляється дещо інакше:
- Київ та Київська обл.: 58% кредитів;
- Львівська обл.: 7,5%;
- Хмельницька обл.: 3,6%;
- Рівненська обл.: 3,3%;
- Черкаська обл.: 3,16%;
- Івано-Франківська обл.: 3,1%;
- Волинська обл.: 3,0%;
- інші: 18,3%.
Максим Ярославський, директор департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку (UGB), називає наступні передумови такого розподілу:
- демографічна концентрація та попит на житло: Київ та Київська область мають високу щільність населення та розвинену інфраструктуру, що зумовлює більшу кількість заявок і виданих кредитів у цьому регіоні;
- внутрішня міграція та безпекова ситуація: через війну багато українців перемістилися до відносно безпечних західних регіонів, що спричинило там зростання попиту на житло і, відповідно, збільшення кількості виданих кредитів;
- рівень будівельної активності: у регіонах з активним ринком нерухомості та наявністю новобудов, таких як Київ та Львів, більше можливостей для придбання житла, що також впливає на кількість виданих кредитів.
В Києві, де триває активне будівництво, добре розвивається «єОселя». Фото: Depositphotos
Черговий приклад – топ-5 регіонів у структурі кредитного портфеля «єОселя» в «Банку Кредит Дніпро»:
- Київ: 50,5%;
- Київська обл.: 34%;
- Дніпропетровська обл.: 4%;
- Волинська обл.: 3,4%;
- Львівська обл.: 2%.
Тобто ми бачимо, що в усіх банках у портфелі домінує Київ та область, а представленість інших регіонів відчутно залежить від політики банку і його позицій у тому чи іншому місті. Тим часом відповідно до узагальненої статистики «Укрфінжитло», в топ-5 регіонів входять Київська обл., Київ, Львівська обл., Одещина та Вінниччина.
Скриншот: ukrfinzhytlo.in.ua
Не менш цікаво з’ясувати, як розподіляється портфель іпотеки «єОселя» за групами клієнтів. Адже право на пільгові кредити мають не всі охочі, а лише певні категорії громадян (військові, вчителі, науковці тощо) та українці, що не забезпечені власним житлом достатньої площі.
В UGB в структурі портфеля кредитів «єОселя» основна частка – 67% видач – припадає на пільгові категорії позичальників. Для них перші 10 років діє ставка 3%, а з 11 року – 6%. В їх числі:
- військові: 56%;
- медики: 5%;
- педагоги: 4%;
- науковці: 2%.
Решту (32% видач) в UGB становлять загальні категорії позичальників, які отримують кредити під 7% річних, а з 11 року сплачують 10% річних. В їх числі:
- ветерани: 3%;
- внутрішньо переміщені особи (ВПО): 4%;
- інші: 25%.
В UGB уточнюють, що до моменту внесення змін до програми й надання ВПО можливості отримання кредиту на нерухомість віком до 10 років (на загальних умовах – до 3 років), багато клієнтів не ідентифікували себе як ВПО. Відповідно, реальна частка таких позичальників у портфелі програми може бути більшою.
«Ощадбанк приділяє особливу увагу підтримці громадян суспільно важливих професій та пріоритетних категорій, насамперед військовослужбовців та представників силових структур – вони становлять 57% усіх клієнтів за програмою. Ще 8% позичальників – педагоги, стільки ж – медичні працівники, а 3% – ВПО, – розповідають
Отже, підсумуємо, виходячи зі статистики державних банків Ощадбанку та UGB, найбільше шансів скористатися кредитом «єОселя», вочевидь, мають військовослужбовці та силовики з Києва та Київщини. Адже саме вони становлять найбільш вагому групу позичальників. І загалом, можна помітити фокус на пільгові категорії.
Але «Банк Кредит Дніпро» з приватним українським капіталом має дещо іншу картину. Катерина Мелеш, директорка з роздрібного бізнесу «Банку Кредит Дніпро», повідомила , що частка кредитного портфеля за пільговою ставкою 3% становить 30,5%, а загалом структура за критерієм категорії позичальників виглядає наступним чином:
- громадяни, які не мають у власності майна, або його площа менша за нормативну: 53,8%;
- ВПО: 14,7%;
- військовослужбовці: 13%;
- медичні працівники: 9%;
- педагогічні працівники: 5,5%;
- науковці: 3%;
- ветерани: 1%.
Узагальнена деталізована статистика компанії «Укрфінжитло» підтверджує, що військовослужбовці та інші силові структури є основними користувачами програми «єОселя». Цікаво, що поліціянти отримали більше кредитів (18,5%), ніж військовослужбовці Збройних сил за контрактом (15,7%). А представники численної групи мобілізованих взагалі окремо не згадані. Вочевидь, вони не вважаються пільговиками і можуть претендувати на кредит на загальних засадах, тому й поповнюють категорію «Інші громадяни» (24,4%).
Поліція — активні позичальники за програмою «єОселя». Фото: УНІАН
Цікаво, що можливостями програми «єОселя» активно користуються представники антикорупційних і різноманітних силових органів: Державного бюро розслідувань (96 кредитів), Національного антикорупційного бюро (65), Бюро економічної безпеки (41) тощо.
Скриншот: ukrfinzhytlo.in.ua
«єОселя» для ВПО: які є особливі умови
На загальних умовах скористатися державною програмою «єОселя» можуть громадяни, які не мають власного житла або забезпечені житлоплощею, меншою за норму. Тим часом ВПО, які потребують розв'язання житлового питання, формально можуть вважатися забезпеченими житлом, якщо залишили в небезпечному або окупованому регіоні власну нерухомість, яка може бути пошкодженою або зруйнованою. Проте опитані банки ставляться до цієї ситуації з розумінням і для таких клієнтів роблять виключення.
Власне житло ВПО може бути зруйноване. Фото: Depositphotos
В Ощадбанку також підтвердили, що ВПО можуть претендувати на пільгове кредитування, навіть якщо вони формально є власниками житла в небезпечних регіонах.
Нагадаємо, що на відміну від усіх інших позичальників, ВПО мають ширші можливості для вибору житла віком до 10 років, тоді як для інших діє обмеження в 3 роки.
Іпотека «єОселя»: чому надходить відмова від банку
Для отримання іпотеки «єОселя» зазвичай потрібно подати заявку через застосунок «Дія» й отримати попереднє рішення від банку. Далі можна починати обирати житло, надати банку необхідні документи та чекати остаточного погодження.
Отримав попереднє погодження від банку можна обирати житло. Фото: Depositphotos
В Ощадбанку приблизно дві з трьох заявок на пільгову іпотеку за програмою «єОселя» отримують схвалення, а найпоширеніші причини відмови тут наступні:
- негативна кредитна історія: наявність прострочень за попередніми кредитами або поточні заборгованості;
- недостатній рівень доходів, який не дозволяє обслуговувати кредит;
- вікові обмеження: на момент погашення кредиту позичальнику має бути не більше 70 років.
Якщо заявка відхилена, в Ощадбанку радять спробувати поліпшити кредитну історію: закрити наявні заборгованості та дотримуватись графіків платежів, збільшити офіційний дохід або залучити поручителів.
Вочевидь, в цьому контексті потенційним позичальникам цікаво, як банки підходять до оцінки рівня доходів – чи вимагають обов’язкового офіційного підтвердження. Іншими словами, враховується лише офіційна «біла» зарплата або всі заявлені доходи позичальника, підтвердженням яким може бути рух коштів на рахунку в банку.
В рамках програми «єОселя» UGB, за словами Максима Ярославського, консервативно підходить до оцінки доходів потенційного позичальника і членів його родини та працює в межах стандартів банківського законодавства.
Для підтвердження доходів необхідні наступні документи залежно від джерела доходу:
- для найманих працівників: довідка про доходи з місця роботи за останні 6 місяців;
- для фізичних осіб-підприємців (ФОП): податкова декларація про доходи за останні 12 місяців;
- для осіб, які отримують доходи від оренди майна: діючий договір оренди, документи, що підтверджують право власності на майно, та виписка з банківського рахунку про зарахування доходів від оренди за останні 6 місяців.
Отже, відсутність саме офіційних доходів або їх недостатній рівень може стати причиною відмови або погодження недостатньої для придбання нерухомості суми.
Що гальмує розвиток «єОселі»
Різницю між пільговою ставкою 3-7%, яку отримують позичальники, і ринковим рівнем відповідно до умов програми «єОселя» банкам має компенсувати держава. Але механізм в умовах великого навантаження на держбюджет працює неідеально.
На Комітеті із заслуховування проблемних питань кредитування, який відбувся 9 червня, також порушували питання про програму «єОселя», про що повідомив Данило Гетманцев, народний депутат, голова фінансового комітету Верховної Ради України.
Читайте також
