24 січня 2025 09:01

Новини

Нерухомість

Економіка

Інколи нерухомість продається навіть у збиток – забудовники про ціни і попит на житло у 2025 році

Автор

Марія Бабенко

Наприкінці третього року повномасштабної війни в Україні продовжують будувати нове житло, яке має попит. розповідає, що відбувається з цінами на квартири і які є пропозиції з довгостроковими виплатами.

Як змінюються ціни на первинку в Києві під час великої війни

Фактор ціни залишається одним із головних критеріїв вибору нерухомості в Україні. За словами Ірини Міхальової, CMO Alliance Novobud, ціни на первинку за 2024 рік зросли на 10%, а подекуди й на 15%. Експертка називає наступні фактори, що сприяли подорожчанню нерухомості від забудовників:

зростання собівартості будівництва через подорожчання будматеріалів, енергоресурсів, підвищення зарплат працівників;
дефіцит якісного нового житла на високих стадіях будівництва, особливо компактних лотів;
інфляція, яка впливає на вартість будматеріалів, робочої сили та кредитів;
введення нових податків тощо.

Клубний будинок Illinsky House в Києві здали в експлуатацію під час великої війни. Фото: Alliance Novobud

За інформацією платформи ЛУН, у січні 2025 року квадратний метр нерухомості на первинному ринку Києва подорожчав до 52,9 тис. грн (+7,5%) порівняно з початком 2024 року. У Київській області середня ціна становить 38 тис. грн за кв. м, а зростання за рік досягло 9,2%.

Ситуація дещо відрізняється залежно від цінової політики забудовників і сегмента нерухомості. Адже найменшу динаміку у 2024 році можна побачити у бізнес-класі, де, за словами опитаних експертів, зараз доволі складно з продажами.

Ціни на новобудови різних класів у Києві у 2025 році

економ: 42,3 тис. грн (+7,1% за 2024 рік);
комфорт: 43 тис. грн (+9,7%);
бізнес: 72,2 тис. грн (+1,3%);
преміум: 137,1 тис. грн (+19,7%).

Дані: ЛУН

Ростислав Мельник

Генеральний директор КН РІЕЛ

Ростислав Мельник

Генеральний директор КН РІЕЛ

«У 2024 році значних змін цін у Києві не було – динаміка була дуже чітко прив’язана до етапу будівництва. Коли тільки закладається фундамент, квадратний метр коштує на 20% дешевше. Адже готового об’єкта ще немає, і люди фактично інвестують у перспективу. У середині будівництва ціна вже відповідає закладеній у бізнес-плані. А ось ближче до завершення проєкту вартість зростає – це природно, бо клієнт вже купує практично «ключі в руки».

Якщо ціна на певні квартири в новобудовах довго не змінюється, за словами Мельника, це може означати дві речі:

будівництво стоїть і прогресу немає;
забудовник залишив кілька квартир за помітно низькою ціною, щоб привертати увагу, тоді як решта коштують дорожче.

Будівництво ЖК Maxima Residence в Києві. Фото: Фейсбук КН РІЕЛ

Для розуміння ситуації також варто проаналізувати ціни в інвалюті. Якщо подивитись на вартість первинки у Києві в доларах, за даними ЛУН, на початку 2025 року маємо навіть дещо нижчий середній показник $1240 за кв. м, ніж напередодні повномасштабного вторгнення ($1280 за кв. м).

«Забудовники зараз працюють із мінімальною прибутковістю на квадратний метр – знижувати ціни вже просто нікуди. Інколи можна побачити акційні пропозиції, коли нерухомість продається навіть у збиток, але це, зазвичай, робиться для закриття фінансування окремих етапів будівництва. Такі випадки – радше виняток, ніж правило», – підсумовує Ростислав Мельник, генеральний директор КН РІЕЛ.

Чому ціни на львівські новобудови випередили київські

У Львові, відповідно до статистики ЛУН, наразі середня ціна квадратного метра у новобудовах складає 55,7 тис. грн (+14,6% за рік). Тобто львівська первинка коштує дорожче, ніж київська, вже на 5,3%.

«Щодо Львова – цікава тенденція. Забудовники нарешті зрозуміли, що львівські квартири не мають бути дешевшими за київські. Ми ж будуємо з однакової цегли, використовуємо ту саму арматуру, платимо такі самі зарплати, і навіть земля коштує не дешевше. Тож чому у Києві квадратний метр має коштувати дорожче, ніж у Львові? Тому ціни у Львові зросли, і це логічно», – пояснює мотиви забудовників Ростислав Мельник.

Будівельний майданчик ЖК Riel City у Львові. Фото: Фейсбук КН РІЕЛ

Показово, що зростання цін на львівську первинку помітно і в валютному еквіваленті. Якщо у січні 2022 року квадратний метр забудовники Львова в середньому продавали за $950, то тепер – за $1310 (+37,9%).

Як змінюються пропозиція і попит на первинному ринку житла

Пропозиція новобудов у продажі в Києві досі не досягла рівня початку 2022 року. За даними ЛУН, у січні 2025 року вона складає 176 об’єктів проти 217 у січні 2022-го. У Львові ситуація виглядає дещо краще – продажі наразі відкриті в 126 ЖК, тоді як до великої війни мова йшла про 117 проєктів.

Ірина Міхальова

CMO Alliance Novobud

Ірина Міхальова

CMO Alliance Novobud

«У Києві та області, де ми працюємо, не всі девелопери досі відновили будівництво Причини різні: недостатня кількість спеціалістів, відсутність надійного фінансового плеча, будівельних матеріалів тощо. Особливо це стосується проєктів бізнес-класу, адже з продажами в цьому сегменті сутужно. У комфорт-класі ситуація набагато краща – значна частка забудовників закінчують розпочаті до вторгнення проєкти й подекуди запускають нові».

Попит на новобудови суттєво залежить від безпекової ситуації. Ростислав Мельник нагадує, як весняні ракетні обстріли та блекаути призвели до значного падіння продажів – у 20 разів порівняно з «довоєнним» періодом. Проте, незважаючи на виклики, Корпорація Нерухомості РІЕЛ налаштована оптимістично і планує запуск нових проєктів. Мова йде про чотири великі ЖК у Львові та Києві і чотири менші об’єкти у цих містах. Адже, за словами Мельника, під завісу року в Києві спостерігалося помітне пожвавлення попиту.

Будівництво триває. Фейсбук: КН РІЕЛ

За оцінками опитаних операторів ринку, найбільше покупців цікавлять квартири в готових або близьких до здачі в експлуатацію будинках. Як зазначає Міхальова, продажів на етапі котловану мало через невелику кількість стартів нових проєктів та відсутність сміливості серед покупців.

«Ще донедавна звичною була практика вкладати кошти на початку будівництва, щоб пізніше перепродати житло й отримати чималий зиск на різниці в ціні. Сьогодні ж цей тип «короткострокових інвесторів» зник. Тепер переважають люди, які купують квадратні метри виключно для власного проживання», – підтверджує тенденцію Ростислав Мельник.

З одного боку, потенційних покупців первинки дійсно лякає невизначеність. З іншого боку, майже 66% учасників опитування OLX, яке пройшло у 2024 році, назвали ризик натрапити на проблемного забудовника головним недоліком купівлі житла в новобудовах.

Вочевидь, громадяни озираються на ситуацію навколо найбільшого столичного забудовника – ХК «Київміськбуд», становище якого додатково ускладнює зобов’язання добудувати об’єкти проблемного «Укрбуду» Максима Микитася. Щоб відновити роботу на будмайданчиках «Київміськбуду», Київська міська рада 31 жовтня 2024 року ухвалила рішення про докапіталізацію компанії на суму 2,56 млрд грн і закликала уряд компенсувати 2,28 млрд грн збитків, пов'язаних із добудовою проєктів «Укрбуду». Між тим, ситуація ще далека до вирішення, а попит потенційних покупців перерозподіляється у бік більш мобільних забудовників з динамічним рухом на будмайданчиках.

«Активно купують квартири в ЖК комфорт-класу в Києві та в передмісті. А оскільки у столиці спостерігається певний дефіцит готового житла, продажі зростають у заміських ЖК, – продовжує Ірина Міхальова. – Наприклад, у травні ми випустили в продаж новий будинок ЖК Krona Park II в Броварах, не очікуючи особливого попиту на низькій стадії будівництва. Але результати продажів приємно здивували».

Будівельний майданчик Krona Park II в Броварах Київської обл. Фото: Alliance Novobud

Традиційно в пріоритеті у покупців на первинному ринку компактні однокімнатні і двокімнатні квартири, обслуговування яких має бути дешевшим. Під час великої війни також зросла важливість безпекового критерію. За спостереженнями Міхальової, покупців цікавить наявність укриттів або місць подвійного призначення, таких як підземні паркінги, сучасних систем пожежної безпеки і автономних джерел енергопостачання.

«Попит сконцентрований на однокімнатних квартирах площею до 50 кв. м та двокімнатних до 65 кв. м. Ключовими критеріями вибору є безпека (наявність підземних паркінгів, які можуть слугувати укриттями), ступінь готовності, зручне розташування з доступом до розвиненої інфраструктури, енергоефективність житла та транспортна доступність», – продовжує Ростислав Мельник.

За його словами, основними покупцями зараз є громадяни від 35 до 50 років, які потребують надійного житла «для себе» і не схильні відкладати придбання через ризики.

Підземний паркінг, який можна використовувати як укриття — додаткова перевага житла. Фото: Alliance Novobud

Як на попит на первинку впливають розтермінування, «єОселя» та «єВідновлення»

За словами Ірини Міхальової, серед покупців переважають ті, хто оформлює програму «єОселя» або користується розтермінуванням від забудовника. Натомість стовідсоткових оплат небагато.

Нагадаємо, «єОселя» – державна програма пільгового іпотечного кредитування, запущена у жовтні 2022 року. В межах програми військовослужбовцям, медикам, вчителям та науковцям пропонують кредити під 3% річних, для решти громадян, які потребують покращення житлових умов, – під 7%.

У грудневому Звіті про фінансову стабільність Національного банку України (НБУ) уточнюють, що іпотечне кредитування наразі здійснюється переважно в межах програми «єОселя», тоді як кількість кредитів поза нею є незначною. Отже, «єОселя» домінує на ринку іпотеки та має вагомий вплив на розвиток ринку нерухомості.

Інфографіка: Олександр Шатов

«За нашими оцінками, 50-70% продажів на первинному ринку здійснюється завдяки «єОселі», – узагальнює Ростислав Мельник. – Програма пропонує вигідні умови кредитування, що дозволяє залучати нових покупців. Тому девелопери дедалі частіше акредитують свої проєкти у програмі «єОселя».

Тим не менш, розтермінування від забудовників, за даними ЛУН, наразі є більш поширеною практикою на первинному ринку нерухомості. Адже така опція є у 104 зі 176 проєктів новобудов, що надійшли у продаж у Києві.

«Державна програма «єОселя» справді стала драйвером ринку. В загальній кількості звернень до відділу продажу частка охочих скористатися нею становить 60-65%, а до укладання угоди доходять десь 25-30%, – продовжує Ірина Міхальова. – Але у листопаді частка таких угод становить трохи більше ніж 10%. І це не тому, що програмою не цікавляться, а завдяки дуже привабливим умовам розтермінування від забудовника з подовженим строком дії та невеличким розміром першого внеску».

За словами Ростислава Мельника, купівля на виплат зараз дуже популярна серед клієнтів компанії. У РІЕЛ термін виплат може бути від кількох місяців до двох років залежно від стадії будівництва, локації та специфіки проєкту.

В цьому контексті варто нагадати й про державну програму «єВідновлення», в межах якої громадяни України, чиє житло знищили бойові дії, отримують житлові сертифікати, які дозволяють придбати квартиру на первинному або вторинному ринку. Проте, як зазначає Ірина Міхальова, ситуація з програмою «єВідновлення» є набагато гіршою через практично відсутнє фінансування. Співрозмовниця сподівається, що у 2025 році ситуація зміниться на краще.