Уже дев’ятий місяць первинний ринок житла переживає тотальну кризу, неспівставну з усіма кризами, що були за незалежності. У 2008-2009 та 2014-2015 роках також різко падали продажі та заморожувалися проєкти на кілька місяців, але ситуацію на ринку швидко вирівнювали механізмами залучення покупців, насамперед розтермінуванням.
Криза будівництва: чи є світло у кінці тунелю
Повномасштабна війна поклала ринок на лопатки. Ситуація не схожа на попередні кризи: забудовники можуть пропонувати будь-які методи залучення клієнтів, чи то значні знижки на квадратний метр, чи розрахунок за привабливим курсом долара, але покупці однаково не готові повертатися на ринок нерухомості. Особливо до об’єктів на початковій стадії будівництва.
Важко назвати стабільним і саме будівництво, адже після того, як воно зупинилося у перші місяці війни, будмайданчики оговталися лише у травні. Нині роботи так-сяк тривають у всіх регіонах, віддалених від лінії фронту, та найбільша активність спостерігається на заході.
За переконанням експерта з нерухомості Ярослава Цуканова, на дев’ятому місяці війни в Україні будувати досі невигідно. Не лише через обстріли, а й відсутність кешу на ринку.
«Важко будувати було і у постковідній економіці з доларовою інфляцією та подорожчанням матеріалів, а тепер і поготів. Війна, обстріли, обвал економіки, відсутність купівельної спроможності населення. До того ж є зобов’язання добудувати. Якщо гроші у когось і є, клієнт віддасть перевагу готовому житлу, щоб жити тут і зараз. Тому більшість клієнтів переорієнтовується на вторинний ринок», — розповідає Цуканов.
Вартість квадратного метру в новобудовах Києва у листопаді 2022 року
Середня ціна квадратного метра в новобудовах Києва за даними lun.ua
Як пояснив 
керівний партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов, навіть часткове поновлення робіт на будмайданчиках не дає змогу визначити головні економічні параметри проєктів. Те, що на ринку немає покупців і є високі ризики незавершення розпочатих об’єктів, повністю змінює галузь.
«Зараз можна говорити, що первинний ринок перебуває у стадії «хірургічного» перезавантаження. «Старого» первинного ринку більше немає», — наголосив він.
На ситуацію впливають:
- відсутність покупців-інвесторів, готових вкладати кошти у недобудований об’єкт;
- дефіцит будматеріалів та кваліфікованих робітників;
- брак достатнього обсягу власних коштів у девелоперів для повноцінного зведення ЖК та неможливість залучення банківських кредитів, а також ускладнений пошук співінвесторів;
- не працює механізм розтермінування;
- непрогнозованість війни — відсутність 100%-вих гарантій безпеки та перспектив завершення не лише активних бойових дій, а й ракетних обстрілів;
- складна економічна ситуація в Україні та реальна інфляція.
Забудовники: продажі первинного житла впали на 95%
Самі забудовники визнають, що первинний ринок житла працює, або навіть існує лише в частковому вигляді. Як розповіла у коментарі директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова, компанія однією з перших запустила будмайданчики ще у квітні, та ці квадратні метри ще треба продати.
«Наразі спостерігаємо радше спроби, а не впевнене поступове відновлення, адже купівельні настрої досі залежать від ситуації на фронті та новинних стрічок. Ми чітко відчуваємо сплески активності покупців тоді, коли інформаційне тло більш-менш стабільне», — пояснила вона.
У Perfect Group також зазначили, що первинний ринок існує частково.
«Більшість девелоперів відновили будівництво. Perfect Group працює на всіх власних об’єктах, інші забудовники принаймні частково зводять житло. Однак вільно продавати нерухомість досі не можна, якщо ми говоримо про Київ, схід або південь України. Кожну угоду має погодити регулятор в індивідуальному порядку. Тож навіть якщо інвестор хоче придбати житло, процедура ускладнилася, а це серйозно зменшує кількість угод», — наголосив керівник проєктів компанії.
Вартість квадратного метру в новобудовах Львова у листопаді 2022 року
Середня ціна квадратного метра в новобудовах Львова за даними lun.ua
Комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська також вважає, що говорити про відновлення ринку передчасно. Особливо на тлі його скорочення на 90-95%.
«Обсяги продажів ледь сягають 5% від показників довоєнного періоду. Люди не поспішають вкладати кошти у нерухомість. Однак ми прогнозуємо, що протягом кількох місяців ситуація почне змінюватися. Квадратні метри залишаються популярним і дохідним інструментом, альтернатив якому немає. До того ж формується попит на житло серед тих, хто втратив домівки внаслідок війни», — вважає Лаєвська.
Будівництво під час війни: оптимізація процесів
Нові обставини змушують девелоперів переформатовувати роботу. Зокрема, у Perfect Group зізнаються, що готувалися до можливих кризових сценаріїв ще до початку війни. Це дало змогу відновити роботи на всіх власних проєктах, включаючи флагманський житловий комплекс RIVERDALE.
«Ще під час активних бойових дій у Київській області, коли жоден девелопер фізично не міг виконувати роботи, наші працівники тримали зв’язок із постачальниками будматеріалів, пального та запчастин. Ми уклали попередні угоди з новими виробниками, які можуть стати альтернативними постачальниками необхідних компонентів», — пояснили у компанії.
Оскільки на ринку спостерігається суттєвий дефіцит будматеріалів та робочої сили, в «Інтергал-Буд» наголошують, що відновити роботи на усіх об’єктах одночасно фізично неможливо. Така тактика притаманна більшості великих забудовників.
«Компанія відновила будівництво на об’єктах високого ступеня готовності, де продано більшість квартир. Ці будинки плануємо завершити до кінця року та передати ключі власникам. Щодо решти проєктів, то компанія складає план відновлення будівництва, який залежить від постачання матеріалів та наявних потужностей наших генпідрядних організацій. Зараз вихід у продаж та проєктування нових об’єктів у більшості компаній призупинилися, і це логічно, враховуючи війну та падіння платоспроможного попиту», — зазначила Лаєвська.
Alliance Novobud, який одним із перших відновив роботи у Києві на всіх своїх майданчиках, ще на початку квітня оголосив про відкриття відділів продажу. Окрім того, компанії вдалося зберегти майже усю команду співробітників та навіть взяти у штат нових спеціалістів. А от старт нових проєктів довелося відтермінувати.
«Ми зосередилися на спеціальних пропозиціях та додаткових опціях. У серпні Alliance Novobud запустив програму зі спеціальними умовами придбання житлової нерухомості для українців, які хочуть змінити місце проживання та розпочати нове життя у столиці. Програма не лише пропонує вигідні умови розтермінування, а й надає можливість покрити оренду житла на термін до моменту здачі квартири», — пояснила Ірина Міхальова.
Окрім того, днями компанія першою на ринку у партнерстві з СК «БРОКБІЗНЕС» презентувала програму зі страхування майнових прав та готових квартир з урахуванням воєнних ризиків.
Вартість квадратного метру в новобудовах Одеси у листопаді 2022 року
Середня ціна квадратного метра в новобудовах Одеси за даними lun.ua
ЖК з поправкою на війну. Яким буде нове житло в Україні
Змінюється і бачення нових проєктів житла у Києві: девелопери фіксують запит на безпеку, зокрема на нові технології захисту. Забудовники наголошують, що перше питання, яке покупці ставлять сьогодні у відділах продажу, чи передбачене у будинку укриття.
Цілком ймовірно, що у нових проєктах переглянуть норми щодо безпеки, наявності бомбосховищ, планування квартир, безпечного засклення тощо. Інвестори будуть зацікавлені придбати квартири у тих будинках, які є більш захищеними на випадок повітряних загроз.
Поправки до нових проєктів також вносять, зважаючи на нові потреби. Забудовники перепроєктовують та переоснащують підземні паркінги і у щойно побудованих ЖК: додають душові кімнати та місця відпочинку, щоб дати людям можливість зменшити стрес, коли вони евакуюються під час повітряних тривог.
Окрім того, українці дедалі частіше розглядають можливість придбання квартири з ремонтом, а іноді навіть з меблями. Тренд набиратиме обертів, тож девелоперам потрібно вже зараз зважати на це. Також не забувають покупці й про інфраструктурне наповнення комплексів, концепцію та їхнє місце розташування. Як і раніше, мають попит проєкти поряд із зеленими рекреаційними зонами.
Читайте також
