Війна, як би цинічно та жорстко це не звучало, якнайкраще показує, хто ким є. Це стосується не тільки людей та їхніх особистих якостей, але й великого бізнесу. Український ринок нерухомості переживає 10-бальний шторм, і далеко не всі компанії з нього вигребуть. І ось чому.
Але спочатку розставимо крапки над «і». Теза про порожній ринок і відсутність покупця, яку періодично можна почути в публічному просторі, не тільки помилкова, але й шкідлива. Покупець з грошима на ринку є, ба більше — є навіть інвестор. Безперечно, про обсяги довоєнного попиту в Києві не йдеться, тим не менш вже зараз ми говоримо про відновлення в межах 25% від довоєнного рівня.
Щоправда, далеко не всі ці відсотки конвертуються в реальні угоди. І справа тут не в падінні доходів населення, яке вдарило по ринку цілком передбачувано і закономірно, а в доволі абсурдній позиції наших девелоперів, яку я називаю «перечекати до кращих часів», а вже потім не імітувати бурхливу діяльність, а реально займатись безпосередньо своєю справою — будувати житло.
Спочатку ці кращі часи мали настати після 9 травня, потім після Дня Незалежності, а дехто взагалі вирішив дочекатись остаточної перемоги. Причини цілком зрозумілі: безпека будівельників на майданчиках, загроза прильотів, порушення логістичних ланцюжків і проблема з будівельними матеріалами, брак кваліфікованих будівельників, які пішли в лави ЗСУ.
Однак, будемо відверті, це нові реалії, в яких поки що нам доводиться жити. Жити та відбудовувати країну, платити податки та підтримувати армію. І поки малий та середній бізнес що є сили тягнуть на собі й економічний, й волонтерський фронт, будівельний бізнес в Києві зайняв вичікувальну позицію.
Це при тому, що економічний мультиплікатор житлового будівництва, нагадаю, становить щонайменше 6 грн ВВП. Навіть зараз. Спорудження житла задіює понад 40 споріднених галузей, а це надходження в податки, робочі місця та зарплати людям.
І, як на мене, найголовніший аргумент — потреба в житлі та виконання зобов’язань перед інвесторами, які вклали гроші в квадрати ще до війни. Вони чекають ключі від квартири.
Маємо вже декілька прецендентів, коли на словах будівництво відновлено, а по факту крани висять. Є три причини, чому так стається.
- По-перше, об’єктивні фактори на кшталт перелаштування бізнес-процесів, формування нових ланцюжків, перепідписання контрактів з контрагентами на постачання будівельних матеріалів і поступове виведення на майданчик будівельників. Є проєкти, в яких залишилось лише 30% робочих, а є ті, кому пощастило зберегти до 80% будівельників. Все індивідуально.
Плюс не треба забувати, що певний час майданчики стояли, їх не консервували, а отже, потрібен ретельний технічний аудит. Це важливий етап, який займає певний час. Повірте, коли девелопер зробить це сумлінно, у виграші залишаться всі, навіть якщо доведеться перенести фінальні терміни.
- Друга причина — фінансові проблеми. Це той випадок, коли за картонним фасадом ховалась бездонна діра. До війни компанія пилососила гроші інвесторів, вкидала в котловани, але не сформувала стратегічних запасів в достатній мірі, щоб у випадку нульових продажів виконувати зобов’язання перед тими, хто придбав у них квартири.
Без фінансового аудиту, безперечно, складно робити висновки, але знаючи внутрішню кухню багатьох девелоперів, бачу щонайменше два претенденти в цю категорію із відомих компаній. Це ті випадки, коли проєктів більше, ніж фінансової спроможності їх довести до ладу. Не виключаю, що на нас чекає падіння і вихід вкрай амбіційних гравців.
- І врешті, третя причина простою — відсутність вмотивованого пояснення, чому компанія не працює. Це може бути емоційне заціпеніння власників, які досі не можуть прийняти реальність, спроба перечекати в надії, що ось-ось настане перемога і, врешті, повне нерозуміння, куди і як рухатись далі. Все це проблеми, які загрожують перетворитись на початок кінця вашої компанії.
Адже будь-який девелопер, враховуючи реалії довоєнного ринку нерухомості України, має невиконані зобов’язання перед попередніми інвесторами та має завершити будівництво. Ба більше — індикатором наразі для нових покупців є як раз динаміка будівництва, причому не номінальна, а фактична.
Якщо взяти за основу факт, що лише понад 60% ЖК, за даними ЛУН, поновили роботи в Україні після 24 лютого, то виникає закономірне питання: що роблять решта 40%? І головне — хто з компаній в яку категорію потрапляє?
Девелоперам час прийняти реальність: досить чекати слушного часу, час починати працювати на відбудову країни вже зараз. Що це означає? Передусім, перелаштування бізнес-процесів і логістичних ланцюжків під нові реалії. Далі — аудит, пошук кваліфікованих кадрів, запуск робіт на майданчиках. І врешті — здорова комунікація із інвесторами. Чіткі та зрозумілі відповіді: коли відновлюються реальні роботи? Коли будуть ключі по заверешних роботах? Що заважає будувати швидше?
В шторм вигребе лише той, хто сумлінно робить справу на своєму місці та не приховує правду.
