Война, как бы цинично и жестко это ни звучало, лучше показывает, кто кем является. Это касается не только людей и их личностных качеств, но и большого бизнеса. Украинский рынок недвижимости переживает 10-балльный шторм, и далеко не все компании с него выгребут. И вот почему.
Но сначала расставим точки над "i". Тезис о пустом рынке и отсутствии покупателя, который периодически можно услышать в публичном пространстве, не только ошибочен, но и вреден. Покупатель с деньгами на рынке есть, более того, есть даже инвестор. Бесспорно, об объемах довоенного спроса в Киеве речь не идет, тем не менее, уже сейчас мы говорим о восстановлении в пределах 25% от довоенного уровня.
Правда, далеко не все эти проценты конвертируются в реальные сделки. И дело здесь не в падении доходов населения, которое ударило по рынку вполне предсказуемо и закономерно, а в довольно абсурдной позиции наших девелоперов, которую я называю «переждать до лучших времен», а уже потом не имитировать бурную деятельность, а заниматься непосредственно своим делом — строить жилье.
Сначала эти лучшие времена должны были наступить после 9 мая, затем после Дня Независимости, а некоторые вообще решили дождаться окончательной победы. Причины вполне понятны: безопасность строителей на площадках, угроза прилетов, нарушение логистических цепочек и проблема со строительными материалами, нехватка квалифицированных строителей, ушедших в ряды ВСУ.
Однако будем откровенны, это новые реалии, в которых пока нам приходится жить. Жить и восстанавливать страну, платить налоги и поддерживать армию. И пока малый и средний бизнес есть силы тянут на себя и экономический, и волонтерский фронт, строительный бизнес в Киеве занял выжидательную позицию.
Это при том, что экономический мультипликатор жилищного строительства, напомню, составляет не менее 6 грн ВВП. Даже сейчас. Строительство жилья задействует более 40 родственных отраслей, а это поступление в налоги, рабочие места и зарплаты людям.
И, по-моему, самый главный аргумент — потребность в жилье и выполнение обязательств перед инвесторами, которые вложили деньги в квадраты еще до войны. Они ждут ключи от квартиры.
Есть уже несколько прецендентов, когда на словах строительство возобновлено, а по факту краны висят. Есть три причины, почему так происходит.
- Во-первых, объективные факторы вроде переустройства бизнес-процессов, формирования новых цепочек, переподписания контрактов с контрагентами на поставку строительных материалов и постепенный вывод на площадку строителей. Есть проекты, в которых осталось только 30% рабочих, а есть те, кому удалось сохранить до 80% строителей. Все индивидуально.
Плюс не надо забывать, что определенное время площадки стояли, их не консервировали, а значит, требуется тщательный технический аудит. Это важный этап, занимающий определенное время. Поверьте, когда девелопер сделает это добросовестно, в выигрыше останутся все даже если придется перенести финальные сроки.
- Вторая причина – финансовые проблемы. Это тот случай, когда за картонным фасадом пряталась бездонная дыра. До войны компания пылесосила деньги инвесторов, вбрасывала в котлованы, но не сформировала стратегических запасов в достаточной степени, чтобы в случае нулевых продаж выполнять обязательства перед теми, кто приобрел у них квартиры.
Без финансового аудита, безусловно, сложно делать выводы, но зная внутреннюю кухню многих девелоперов, вижу по меньшей мере два претендента в эту категорию из известных компаний. Это те случаи, когда проектов больше, чем финансовой способности их привести в порядок. Не исключаю, что нас ждет падение и выход крайне амбициозных игроков.
- И, наконец, третья причина простоя — отсутствие мотивированного объяснения, почему компания не работает. Это может быть эмоциональное оцепенение владельцев, которые до сих пор не могут принять реальность, попытка переждать в надежде, что вот-вот наступит победа и, наконец, полное непонимание, куда и как двигаться дальше. Все это проблемы, которые угрожают превратиться в начало конца вашей компании.
Ведь любой девелопер, учитывая реалии довоенного рынка недвижимости Украины, имеет невыполненные обязательства перед предыдущими инвесторами и должен завершить строительство. Более того, индикатором для новых покупателей является как раз динамика строительства, причем не номинальная, а фактическая.
Если взять за основу факт, что только более 60% ЖК, по данным ЛУН, возобновили работы в Украине после 24 февраля, возникает закономерный вопрос: что делают остальные 40%? И главное – кто из компаний в какую категорию попадает?
Девелоперам пора принять реальность: достаточно ждать подходящего времени, пора начинать работать на восстановление страны уже сейчас. Что это значит? В первую очередь, переустройство бизнес-процессов и логистических цепочек под новые реалии. Далее – аудит, поиск квалифицированных кадров, запуск работ на площадках. И, наконец, здоровая коммуникация с инвесторами. Четкие и понятные ответы: когда возобновляются реальные работы? Когда будут ключи по завершающим работам? Что мешает строить быстрее?
В шторм выгребет только тот, кто добросовестно делает дело на своем месте и не скрывает правды.
Читайте также
