В парламент попал уже пятый законопроект о реновации устаревшего жилищного фонда за два года. Какие аспекты следует учесть Верховной Раде при его рассмотрении и почему следует привлечь к дискуссии строителей?
Закон, не менявшийся 16 лет
В украинском обществе активно дискутируют об восстановлении Украины после войны. Среди сильно разрушенных оккупантами объектов недвижимости присутствуют, в частности, и многоквартирные жилые дома, построенные еще в советское время.
Сейчас актуально принятие необходимого законодательства, которое позволит как можно быстрее начать работы по восстановлению Украины.
21 декабря 2021 года Кабмин внес в Верховную Раду законопроект №6458 с довольно громоздким названием: «об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда».
Речь идет о восстановлении устаревших многоквартирных жилых домов, и название выглядело бы более современным, если бы звучало проще:
«О реновации устаревшего жилищного фонда».
Это уже пятый законопроект за последние два года, призванный заменить действующий закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» от 2006 года, который уже откровенно устарел.
Реновация старых домов: давно пора
Вопрос достаточно актуален для государства, ведь аварийная ситуация с многоэтажками, срок эксплуатации которых истек, только набирает обороты.
Даже не учитывая разрушений в результате полномасштабной войны, мы имеем целый ряд проблем, таких как:
- износ внутридомовых сетей;
- трещины в стенах;
- разрушение фундаментов;
- протекание крыш и т.д.
Все это в комплексе давно нуждается во вмешательстве государства.
В целом, законопроект № 6458 – это положительный шаг навстречу решению данной проблемы.
В то же время, как представитель слоя бизнеса, связанного с юридической и строительной деятельностью, нельзя не отметить, что к рассмотрению этого законопроекта следует привлечь строителей-практиков.
Ведь слабыми сторонами будущего закона есть два аспекта: разрешительная документация и судебные процессы.
Что не так с разрешениями на реконструкцию
Начнем с документов. В законопроекте предлагается выполнение функции заказчика комплексной реконструкции возложить на исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов.
В то же время на инвестора-застройщика возлагается следующий список задач:
- получение исходных данных (градостроительных условий и ограничений, технических условий, задачи на проектирование);
- разработка проекта комплексной реконструкции кварталов или микрорайонов;
- разработка проектов отдельных зданий и сооружений;
- проведение экспертизы проектной документации;
- получение разрешения на выполнение строительных работ.
Такие предложения вступают в противоречие с законом «О регулировании градостроительной деятельности», возлагающим получение исходных данных, разработку проектной документации, проведение экспертизы и получение разрешения на выполнение работ именно на заказчика строительства.
Таким образом, возникает дилемма, когда по одному закону ключевая роль должна принадлежать местному самоуправлению как заказчику строительства, а по другому правительство предлагает возложить все бремя бюрократической волокиты на инвестора-застройщика.
То есть сначала инвестор будет проходить конкурсный отбор на право застройки, а затем, в случае выигрыша, все «круги ада» через бюрократический аппарат местного совета, чтобы собрать пакет необходимых документов. Весьма некрасивая перспектива, согласитесь.
Что можно сделать с разрешениями
Если современное государство позиционирует себя как сервис, то в случае с реновацией устаревшего жилищного фонда каждый должен заниматься своим делом.
КГГА в Киеве, исполнительные комитеты местных советов – в других общинах, как заказчики должны организовать «предложение» с уже готовым пакетом всех разрешительных документов на объект строительства:
- МУиО (согласование и получение градостроительных условий и ограничений);
- технические условия стройки;
- проект;
- экспертиза;
- разрешение.
Со своей стороны инвесторы-застройщики, роль которых сводится к генеральным подрядчикам, должны выполнять свою прямую функцию: приходить и строить, рискуя собственными средствами, а не тратить время на сбор документации.
При таких правилах проведение конкурса на привлечение инвестора-застройщика наполняется смыслом.
Это, по моему профессиональному убеждению, – и есть эффективный и современный подход к решению дела, а также успешный метод государственно-частного партнерства в вопросе реновации устаревшего жилищного фонда.
Что не так с судебными процессами
Не менее интересный вопрос касается судебных процессов: начнем с того, что этот аспект законопроект №6458 вообще не регулирует.
На практике же судебные баталии занимают значительную, если не львиную часть времени в сфере строительства объектов, что тоже не способствует привлекательности работы в этой сфере.
В случае же с устаревшим жилищным фондом решение вопроса может столкнуться с сопротивлением отдельных лиц инициативам местного самоуправления с согласия большинства жителей.
Также процесс реновации может застрять в лабиринтах имущественных прав на такое жилье в случае наследства, пожизненного содержания, ипотеки, поручительства и т.д.
И судебные процессы могут стать тяжелым тормозом и отпугнуть потенциальных инвесторов-застройщиков.
Как государству привлечь застройщиков, а не отпугнуть
Помочь побороть адские круги бюрократической и судебной волокиты могли бы изменения в гражданском процессуальном законодательстве.
Необходимо нормировать споры в сфере реновации устаревшего жилищного фонда, например:
- сделав особое «отдельное производство» по таким делам;
- урегулировав подсудность таких дел;
- определив, кто может выступать заявителем;
- определив порядок рассмотрения дела (например, упрощенное производство по вызову всех заинтересованных лиц);
В конце следует сказать: если парламент, рассматривая законопроект № 6458, нормирует все нюансы этого дела — от стадии намерения до стадии ввода в эксплуатацию с учетом вышеупомянутых разрешительных и судебных аспектов, такой закон будет иметь все шансы действительно стать действенным и полезным для государства, общества и экономики Украины в целом.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
