Як отримати житло в «єОселя»: підводні каміння та особливості програми

Автор

Анастасія Ковальова

Кабмін 4 липня 2023 року ухвалив рішення з 1 серпня 2023 року розширити кількість українців, які мають право на отримання житла за програмою доступного іпотечного кредитування «єОселя». Наразі ветерани війни, учасники бойових дій та люди, які не мають власного житла, зможуть подати заявку на отримання кредиту за ставкою 7%.

Хто може взяти участь в програмі «єОселя» з 1 серпня

Зокрема, подати заявку на участь у програмі зможуть:

ветерани війни та члени їх сімей;
учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни;
сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім’ї загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України;
інші громадяни України, які не мають власної житлової нерухомості, або у власності яких менше ніж 52,5 кв. м для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї, за виключенням житла на тимчасово окупованих територіях.

Умови участі у програмі «єОселя»

Зазначені категорії громадян зможуть взяти участь у програмі «єОселя» на таких умовах:

фіксована річна ставка у гривні — 7%;
перший внесок — від 20%;
термін кредитування — до 20 років;
придбати можна квартиру у будинку, що будується, або не старшому за три роки на момент укладення договору.

Згідно з програмою «єОселя», якщо людина бажає придбати житло, що будується, він зможе це зробити тільки у забудовників, які є акредитованими банками-учасниками програми. У рамках цієї програми передбачається кредитування тільки за моделями фінансування, за яких покупець стає власником майнових прав на житло, що будується при оформленні кредиту. Такий підхід забезпечує захист прав позичальників при покупці квартири на первинному ринку.

«єОселя» гальмується: в чому причина

Українські девелопери наголошують, що державна програма доступного іпотечного кредитування «єОселя» викликає великий попит серед потенційних покупців житла. Проте, реалізація програми може бути повільною через недостатнє фінансування, згідно з спостереженнями девелоперів.

«І банки, і забудовники продовжують отримувати консультаційні запити щодо участі в «єОселі». Ледь не половина звернень до відділів продажу компанії стосується можливості придбати квартиру на умовах пільгової іпотеки від держави», — розповіла комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.

За словами представниці, у столичному регіоні 21 будинок, збудований компанією «Інтергал-Буд», акредитований для участі у програмі «єОселя». Однак, на даний момент, було підписано лише 9 угод на купівлю квартир у рамках цієї програми.

«Ця цифра незмінна вже протягом декількох місяців, що в першу чергу пов'язано з припиненням фінансування програми. Наразі «Укрфінжитло» та уряд шукають додаткові фінансові джерела для продовження програми, оскільки попит на участь серед потенційних позичальників чималий», — зазначила Лаєвська.

Високий попит на пільгову іпотеку відзначив і генеральний директор групи «Ковальська» Сергій Пилипенко. До участі в «єОселі» акредитовано два будинки девелопера, ще два ЖК — "31" і «Будинок на Вавілових» з готовністю 60% — перебувають на завершальному етапі акредитації.

«Державна іпотечна програма, хоча і надає покупцям надію придбати житло — і це ми бачимо за кількістю звернень до відділу продажу, — але поки працює дуже повільно через відсутність фінансування», — зазначив він у коментарі.

На його думку, фінансування програми пільгової іпотеки та реалізація державної програми компенсації за зруйноване та пошкоджене житло, яка була анонсована до її запуску у травні, можуть стимулювати ринок первинної житлової нерухомості.

«Є сподівання, що частка запитів і безпосередньо угод збалансується після розгортання цільових державних програм, направлених саме на купівлю житла на первинному ринку нерухомості», — повідомив Пилипенко.

Компанія Alliance Novobud повідомила, що два житлові комплекси з їхнього портфеля беруть участь у програмі доступного кредитування «єОселя». Забудовник уклав дві угоди щодо програми, остання з яких була укладена у лютому 2023 року. В рамках цих угод квартири були придбані військовослужбовцями на пільгових умовах.

«Наразі головна проблема — фактична відсутність фінансування програми. Маємо близько десяти угод, які очікують на транші. Велика кількість заявок знаходиться на етапі погодження», — поінформувала директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова.

Вона також наголосила на важливості допуску до участі в програмі житлових проєктів на стадії будівництва, а також розширення дії програми на українців різних професій.

«єОселя» потребує додаткових капіталовкладень

Кабінет Міністрів України ухвалив рішення, яке розширює коло заявників на отримання пільгових іпотечних кредитів у рамках програми «єОселя». Наразі всі українці, які не мають власного житла, можуть подавати заявки на участь у програмі.

«До розширення, враховуючи, що було до 40 тисяч заявок, а видали близько 500 кредитів, програма була ефективна для банків, оскільки вони дуже ретельно перевіряли платоспроможність позичальників. З економічної точки зору все було ефективно. А от з точки зору кількості покриття заявок, то не дуже результативно», — зазначила експертка з ЖКГ Христина Ненно.

Однією з головних умов для отримання пільгового кредиту в рамках програми «єОселя» є можливість придбання квартири в будинку, що будується, або в будівлі, якій не старше трьох років на момент укладення договору кредиту.

«Це житло, яке потребує додаткових капіталовкладень. Наприклад, забудовник збудував будинок рік тому й не продав усі квартири під нуль. У новобудові голі стіни, і, як правило, на ремонт і меблі потрібно ще половину вартості житла. Це проблема, але водночас це є страховкою для банків. Коли видається кредит на житло в старому будинку, це житло втрачає оціночну вартість, тому що це постійні пориви комунікації, просідання стін тощо. І тоді, через 10−20 років, наприклад, сума кредиту буде більшою, ніж вартість квартир», — підкреслила експертка з ЖКГ.

За її словами, програма «єОселя» є інтеграцією різних програм, таких як молодіжне кредитування, програма "5-7-9" та інші, з метою забезпечити можливість усім бажаючим отримати кредит та мати власне житло. Метою програми є заміна орендної плати власною квартирою.

«Кошти потрібні величезні, планують також долучати міжнародних донорів. Але на сьогоднішній день ще не використані ті кошти, які були до розширення. В принципі грошей завжди мало, тому що якщо багато заявок, треба багато коштів. На понад 2,3 млрд грн видано майже 1700 кредитів нехай на 50 тисяч заявок. Питання — 50 тисяч заявок були оброблені або ще в процесі оброблення, чи видано 1700 кредитів, а іншим з 50 тисяч відмовили? Тобто це інформація, якої бракує для розуміння, що там насправді відбувається та наскільки ефективною є програма. Але це банківська таємниця», — пояснила Ненно.

Також вона додала, що банки не мають пріоритетності, кому першому видавати кредити.