В 2021 году украинцы активно скупали жилье даже несмотря на ценовую лихорадку, государство продало крупные госпредприятия, коммерческая недвижимость удержалась на плаву, так как открывались новые объекты.
подвело итоги года по топ-событиям, которые произошли на рынке недвижимости.
1. Продажа завода «Большевик»
Событием номер один стал громкий аукцион по продаже заброшенного завода «Большевик» (Первый киевский машиностроительный завод). По крайней мере потому, что в течение 16 лет после повторной приватизации крупного государственного предприятия «Криворожсталь» ни один крупный объект не был продан.
Правда, 35 гектаров завода «Большевик» купили менее чем за 10 минут. Да и не за 3 млрд грн, как прогнозировали эксперты и участники рынка, а за 1,429 млрд грн. Стоимость всего на 2% превысила стартовую цену.
Средства от продажи уже перечислили в бюджет, хотя Антимонопольный комитет Украины только 30 декабря разрешил совершить покупку «Большевика».
Новые собственники — консорциум инвесторов, среди которых владелец «А-Девелопмент» Алексей Баранов и компания UPD, связанная с группой UFuture Василия Хмельницкого, — уже заявили, что будут строить на месте завода новый ЖК с озером и парком. По оценке экспертов, здесь можно построить комплекс на 5 тыс. квартир общей стоимостью более 20 млрд грн.
На месте завода через 15 лет будет новый ЖК. Фото: Фонд госимущества
2. ГАИГ вместо ГАСИ
Событием года стала и ликвидация печально известной ГАСИ и создание Госинспекции по архитектуре и градостроительству. Разрешительная система действительно насквозь прогнила: по оценкам экспертов рынка, ежегодно потенциальная сумма ущерба из-за коррупции в ГАСИ составляла около 10 млрд грн. В сентябре 2021-го завершилась эра коррупционного гиганта ГАСИ и началась новая цифровая эра.
С появлением ГАИГ стало понятно, какой может быть реформа градостроительства. За три месяца работы система проработала 14 тыс. сообщений о начале строительства, 1,8 тыс. заявлений на получение разрешения на выполнение стройработ и 10 тыс. деклараций и сертификатов на принятие в эксплуатацию объектов.
Впрочем, за этот период даже цифровая ГАИГ несколько раз промахнулась. СМИ уже заметили скандалы по поводу застройщиков, получивших сертификат о готовности ко вводу в эксплуатацию объектов, которым до готовности еще очень далеко.
3. Стремительный рост темпов строительства и цен на жилье
Объемы строительства жилья в Украине в январе — ноябре 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 17,9%. В частности, в ноябре строительство жилья увеличилось на 3,5%, что гораздо ниже, чем в октябре, когда наблюдался рост на 29,1%.
За год цена квадратного метра в новых ЖК в Киеве выросла в среднем на 20%, в некоторых сегментах даже до 30%. По подсчетам аналитиков компании M4U, повышение цен наблюдалось во всех классах недвижимости, однако самыми быстрыми темпами дорожает бизнес-класс, где цена с начала года увеличилась на 22,1%. Квадрат в комфорт-классе вырос на 19,7%.
В конце концов после ценового головокружения в октябре цены начали стабилизироваться: рынок до сих пор переживает резкое падение спроса на квартиры во всех сегментах.
За год цена квадрата возросла с 2770 до 3500 грн. Инфографика: «ЛУН Город»
4. Старт ипотеки под 7%
В марте стартовала программа «Доступная ипотека 7%» в 25 регионах страны. За период до 30 декабря уполномоченные банки подписали 1320 кредитных договоров на общую сумму 1,145 млрд грн.
Согласно поданным гражданами заявкам на получение кредитов, среди регионов лидируют Киевская область (31,3%) и Киев (31,1%). Активными были Львовская (6,4%), Харьковская область (5,7%) и Волынь. В общей сложности поступило 1865 заявок на участие в программе на сумму 1,614 млрд грн, из которых 23,3% составляет первичный рынок и 76,7% — вторичный.
Впрочем, из-за специфических ограничений ипотека пока не стала массовым инструментом вложений. Сейчас у нас уровень кредитования в 30 раз ниже, чем в соседней Польше.
5.Открытие ТРЦ-гиганта Respublika Park
Козыри концепции ТРЦ — уникальный живой парк под крышей и аэродинамическая труба. Фото: пресс-служба ТРЦ Respublika Park
В сложные времена пандемии и ограничений открытие каждого ТРЦ является событием. В случае с Respublika Park это стало двойной победой, учитывая, что замороженный объект 9 лет простаивал под открытым небом (проект должны были сдать в эксплуатацию в 2014 году). Несколько лет назад ТРЦ получил новых инвесторов (инвестфонд «Каскад Инвест»), изменил концепцию и название.
В крупнейшем в Восточной Европе ТРЦ общей площадью 300 тыс. кв. м (арендная — 135 тыс. кв. м) разместится 500 арендаторов. Здесь обустроен первый в стране развлекательный парк в закрытом помещении, digital-парк развлечений, первая в стране 20-метровая аэродинамическая труба. Главная фишка гиганта — уникальный живой парк под крышей «Оазис» с редкими растениями.
6. Открытие первого магазина IKEA в Украине
До 2021 года шведский гигант по продаже мебели и декора IKEA несколько раз пытался зайти на украинский рынок, но каждый раз спотыкался о бюрократические преграды. После запуска в 2020-м онлайн-магазина через год появился и первый физический магазин в ТРЦ Blockbuster Mall. Сегодня в нем представлены более 5 тыс. наименований продукции, преимущественно мебель и кухонная утварь.
Как отметила в интервью исполняющая обязанности заместителя менеджера IKEA в Украине Ольга Ильчишина, наибольшим спросом у украинских посетителей магазина в Киеве пользуются кухонные принадлежности.
Результаты исследования компании показали перспективность рынка Украины: у украинцев большая потребность в креативных решениях для хранения вещей из-за ограничения жилого пространства.
Сейчас IKEA в Украине имеет один магазин в ТРЦ «Блокбастер». Фото: IKEA
7. Полцарства за склады. Открытие СК «Алмазный»
Важным событием для сегмента складских помещений стало открытие осенью нового административно-логистического комплекса класса «А» СК «Алмазный» на 13 тыс. кв. м. Из-за большого дефицита современных складских площадей его метры были арендованы задолго до открытия — по предварительному договору. Но самое важное, что за многие годы открылся первый современный логистический комплекс в пределах столицы, а не на подъездах в город.
Складской комплекс «Алмазный» еще до сдачи в эксплуатацию был разобран арендаторами. Фото: сайт СК «Алмазный»
8. Законодательные изменения и новые налоги
Один из самых громких принятых законов этого политического сезона — №5600 — задел и рынок недвижимости. В первоначальном варианте законопроект предлагал обложить налогом на добавленную стоимость сделки по продаже вновь построенных квартир или домов, чтобы устранить схему застройщиков по уклонению от уплаты налогов.
В окончательном варианте осталась норма налога на продажи недвижимого имущества: налог на продажу третьей и следующей квартиры в течение одного года составит 18% чистого дохода, то есть от разницы между ценой продажи и ценой приобретения объекта раньше.
До сих пор открытым остается вопрос о принципах градостроительной реформы в законопроекте №5655, где архитекторы требуют вернуть им авторское право надзора. Даже Международный союз архитекторов (МСА) призывал Верховную Раду доработать документ и урегулировать вопросы авторских прав архитекторов, иначе закон будет противоречить европейскому законодательству.
9. Строительная амнистия
В 2021 году Кабмин запустил упрощенную процедуру принятия в эксплуатацию индивидуальных домов, садовых, дачных домов (площадью до 300 кв.м), хозяйственных построек и сооружений, а также зданий и сооружений сельхозназначения (СС1), построенных без разрешительных документов в период 1992 — 2015 годов.
Таким образом, украинцы получили возможность зарегистрировать построенные без разрешений дачи и дома.
10. Лихорадка на рынке загородной недвижимости
В 2021 году в Киевском регионе на 50% вырос рынок загородного жилья. Спрос на разные форматы такого жилья (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные ЖК) и земельные участки под частную застройку (площадью до 10 соток) увеличился, в зависимости от типа объекта, на 30 — 50%. Поэтому повысилась и стоимость квадратного метра — до 40%.
На этот сегмент, конечно, оказывает большое влияние пандемия, которая изменила отношение украинцев к условиям проживания. Сейчас клиентам мало просто уютного дома за городом, их интересуют современные объекты с нестандартным дизайном и удобной инфраструктурой.
Многие киевляне начали склоняться к варианту переезда за город. За 2021 год рынок жилья в Киеве вырос на 25%, концептуальные проекты в столице — в среднем на 35-40%, загородный формат жилья — на 30%, а концептуальные проекты за городом — на 50%.
«2021 год стал годом перемен. Чего только стоит ликвидация ГАСИ, на работу которой сетовали все игроки рынка! Безосновательная затяжка выдачи разрешительных документов, коррупция — вот неполный перечень жалоб на работу госоргана.
ГИАГ, которая начала свою работу в сентябре, вызывает одобрительные оценки стейкхолдеров и позволяет с оптимизмом утверждать, что мы движемся путем преодоления коррупционной составляющей в строительной отрасли.
Изменения произошли и в законодательном поле. Сразу несколько значимых законопроектов было принято, еще часть — готовится к принятию во втором чтении. Важно, что наконец-то найдены компромиссные решения по законопроекту №5655.
Удалось достичь компромисса и по закону №5600, первоначальный вариант текста которого предусматривал чрезмерное налоговое обременение на сделки, связанные с куплей-продажей первичной недвижимости. В конце концов, парламентарии прислушались к мнению экспертного сообщества и внесли изменения во второе чтение.
Надеюсь, в 2022 году реформа градостроительной деятельности не будет сбавлять ни качества, ни темпов. Отрасль нуждается в цифровизации и дерегуляции, чтобы окончательно избавиться от коррупции, мешающей и добросовестному бизнесу, и гражданам Украины».
Владимир Зубик
президент Ассоциации предприятий строителей «Интергал-Буд»
«Локдаун перевернул наше представление о жилой недвижимости: люди задумались о качестве жилья, близости к природе, возможности расширить личное пространство для семьи. Ключевыми трендами в строительстве стали наличие инфраструктуры, квартиры с террасами, коттеджное строительство, загородная недвижимость. И рынок смог довольно быстро адаптироваться к новым условиям.
Жилищное строительство стало лидером в темпах роста строительной отрасли и почти на 20% превысило результаты прошлого года. В целом в Украине цены выросли в среднем на 20% на вторичном рынке жилья и на 20-30% — на первичном.
В 2021 году рост был обусловлен несколькими факторами:
1) повышением цен на стройматериалы и рабочую силу;
2) падением ставок по кредитам и депозитам;
3) фактором неопределенности, связанным с пандемией.
В таких условиях люди активно инвестировали в жилую недвижимость. К примеру, спрос на новостройки бизнес-класса за год вырос на 27,8%, на объекты комфорт-класса — на 18%.
Что касается законодательных изменений, ожидаем завершения реформы архитектурно-строительной системы. Большой победой года можно считать ликвидацию ГАСИ, которая была государственным монополистом и считалась одним из коррумпированных органов.
Создание нового института — Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАМ) — предусматривает принципиально новую модель градостроительного контроля.
Полная цифровизация, передача функций контроля частным лицам и повышенная ответственность всех участников строительного процесса — три основных аспекта, заложенных в новой реформе.
Цифровизация процесса получения разрешений и контрольных функций предполагает, что решения будут приниматься системой, а не чиновником, как раньше.
Это позволит исключить влияние человеческого фактора и упразднит коррупционные риски. Реформа обеспечит новые честные правила игры на рынке. Отрасль переходит в цифровой и прозрачный формат. Будут урегулированы отношения в сфере привлечения средств физических и юридических лиц».
Лев Парцхаладзе
экс-замминистра регионального развития, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ)
Читайте также
