В марте 2021 года в Украине стартовала государственная программа «Доступная ипотека 7%». Каковы ее результаты?
По состоянию на 13 декабря по программе было выдано 1208 кредитов на сумму более 1,05 млрд грн.
Кредиты выдавали следующие 11 банков: Кредобанк, Сбербанк, Приватбанк, Укргазбанк, банк «Глобус», банк «Альянс», «Правэкс-Банк», «ОТП Банк», банк «Львов», Таскомбанк, Мегабанк. Более 60% объема кредитов было выдано в Киеве и Киевской области.
Средняя сумма кредита составила 869 тыс. грн. Более 75% кредитных договоров пришлось на вторичный рынок. Согласно распределению количества заявок, портрет типичного заемщика – участника программы выглядит следующим образом. Это женатый мужчина до 35 лет, наемный работник с доходом более 35 тыс. грн в месяц.
Миллиард гривен по «Доступной ипотеке» – это много или мало? На старте программы объявлялось, что до конца года ею смогут воспользоваться около 5000 семей, а плановый портфель ипотечных кредитов составил 5 млрд грн.
Портрет заемщика, параметры кредитов по программе соответствуют ипотеке на рыночных условиях. Это значит, что благодаря компенсации государством процентов, жилье в кредит покупали, прежде всего, те, кто мог бы это сделать и без программы, но не хотел.
Широко освещаемая в печати программа стала хорошей рекламой для ипотеки в целом. Из-за нее на рынок вернулись несколько банков, покинувших его после кризиса 2008 года.
За первые десять месяцев 2021 года, по данным НБУ, объем выданных ипотечных кредитов вырос в 2,5 раза в сравнении с аналогичным периодом 2020 года и превысил 7 млрд грн. Объемы кредитования только на одну седьмую обязаны государственной программе. Это хорошо и с точки зрения расходования средств налогоплательщиков, и с точки зрения развития ипотеки как рыночного механизма.
То, что фактические объемы меньше плановых, означает, что банки не кредитуют кого попало, а тщательно оценивают заемщиков, как это должно быть в ипотечном кредитовании. В то же время результаты программы указывают на несколько рисков.
Во-первых, значительная концентрация кредитования в государственных банках. Если правительство будет подгонять программу и банки будут менее консервативными, выданные кредиты могут оказаться неработающими. А значит, государственным банкам в очередной раз может потребоваться докапитализация.
Чтобы ипотека стала массовым продуктом и ее предлагали большинство банков, а не только 11, среди которых большинство объемов приходится на государственные, нужно уменьшать юридические риски для кредиторов. В частности, решить вопрос с регистрацией детей в кредитном жилье, чтобы он перестал быть препятствием для обращения взыскания в случае неплатежей.
Во-вторых, кредитование сконцентрировано в Киеве и области. Между тем, на отечественном рынке недвижимости сложилась странная ситуация. В последние годы он стал еще менее прозрачным чем был. Из-за реформы разрешительной системы (Государственной архитектурно-строительной инспекции) возникли задержки с вводом новостроек в эксплуатацию, исчезла статистика нового предложения.
И на фоне всеобщей высокой инфляции и роста цен на строительные материалы в Киеве произошел аномальный рост цен на первичную недвижимость.
При таких темпах роста цен ухудшилась доступность столичного жилья для граждан, заинтересованных в нем для проживания (доступность определяется тем, сколько средних годовых зарплат требуется для приобретения стандартизированного жилья).
Так что хорошо, что в фокусе программы пока вторичный рынок. Развитие статистики рынка недвижимости – еще одна предпосылка развития ипотечного кредитования.
Темой доступных жилищных кредитов занималось едва ли не каждое правительство. Объявлялись программы то компенсации процентов для молодежи, то льготных кредитов под 3%. Чаще они не оказывали влияния на рынок и привлекали мало участников.
Такого фокуса, как при президенте Владимире Зеленском, доступность жилья и ипотеки не имели никогда. Президент даже поздравил первого заемщика в рамках программы, клиента «ОТП Банка», о выдаче кредита, которому было объявлено на форуме «Украина-30 Инфраструктура».
На этот раз учли неудачный опыт предыдущих программ — не стали слишком сужать круг потенциальных участников, предложили понятный механизм компенсации ставок. Таким образом, программа не стала мертворожденной и способствовала активизации ипотеки.
Интересно, что первую «доступную ипотеку» под 7% еще в 2017 году предложил государственный Укргазбанк в партнерстве с одним из крупнейших застройщиков Киева в экономсегменте компании «Киевгорстрой».
Это был период, когда в столице существенно выросли объемы жилищного строительства, спрос стагнировал на фоне экономической и финансовой нестабильности, а ипотечное кредитование едва теплилось после кризисов 2008 и 2014 — 2015 годов.
Чтобы стимулировать спрос, застройщики вместе с банками начали внедрять партнерские программы по более привлекательным ставкам по кредитам в своих новостройках. В авангарде этого движения был Укргазбанк, который в 2017 году начал сотрудничать с более чем 30 застройщиками. Тогдашний руководитель банка, ныне глава НБУ Кирилл Шевченко, явно свой в кругах застройщиков после такого опыта партнерств.
Возможно, поэтому, выступая на том же форуме «Украина-30 Инфраструктура», глава НБУ отмечал важность именно первичного рынка жилья для ВВП и заявлял, что доступность жилья является «абсолютным приоритетом для Национального банка».
Такая показная заинтересованность является дополнительным риском программы, ведь регулятор должен заниматься финансовой стабильностью в целом, а не развитием одного из многих банковских продуктов.
Читайте также
