Ринок офісної нерухомості останнім часом переживає якісні трансформації. І річ зовсім не в карантині, точніше, не тільки в ньому. Змінюються усталені звички й поведінкові моделі, на перший план виходить мотивація співробітників і їхня залученість.
Традиційний офіс поступається новим форматам. Гнучкі офісні простори стають частиною сучасної культури бізнесу. Їх вибирають не тільки молоді стартапери, мілленіали, зумери та хіпстери, але й корпоративний сектор, недержавні організації й навіть чиновники.
Кожен, за словами СЕО й засновника мережі бізнес-просторів Creative States Іллі Кенігштейна, приходить сюди за своїм: попрацювати в неформальних умовах лаунж-зони, щоби в коридорі зустріти міністра, провести важливий дзвінок у скайп-румі або ділову зустріч у «переговорці». Притягують резидентів екосистема й ком'юніті, а також цінності й підхід керуючої компанії.
Про те, як вдалося підірвати вітчизняний офісний ринок, суми інвестицій у свої проєкти, вихід у Європу і франшизу, а також про нові локації в Києві Ілля розповів в інтерв'ю 
.
Читайте в інтерв'ю c Іллею Кенігштейном про те:
- як коворкінги «взули» традиційні бізнес-центри;
- як змінюється український ринок гнучких офісів;
- якими є поріг входу й маржинальність бізнесу;
- скільки ще коворкінгів може витримати Київ;
- чому Creative States переріс формат просто коворкінгу й куди рухатися далі.
- Як виглядав найкращий офіс, який ви бачили у своєму житті? В Україні є такий аналог?
- Найкращий офіс у моєму розумінні створив я. Це Creative State of Arsenal. Вважаю, що кращого за наш сьогодні немає. І йдеться не тільки про український ринок, але й загалом про офісне рішення, аналогів якому немає у світі.
У рамках своєї компанії ми зробили серйозний квантовий стрибок вгору, трансформуючи досить сумне й нудне поняття офісу в щось нове і прогресивне. Коворкінг завжди називали третім місцем, але ми зламали систему, ставши другою домівкою для людини. Вона проводить тут більшу частину свого часу. Наші офісні рішення заточені не тільки під роботу, але й під розвиток, комунікацію, відпочинок. Завдяки цьому коктейлю ми, власне, і зламали всю концепцію традиційних офісів.
Я шукав у світі подібні аналоги. Коли заходили в цю нішу ще з моєю минулою компанією, звісно, ми частково орієнтувалися на таких мастодонтів коворкінгового бізнесу, як WeWork і Knotel, але потім пішли далі й у підсумку зробили проєкти, які й у питаннях інфраструктури, і за рівнем дизайну, ергономікою та комфортом простору, і за атмосферністю є набагато вище ніж ті, що я перерахував.
Це, власне, і дає нам змогу думати про можливий вихід із нашим продуктом на європейський ринок, наприклад у Західну Європу. Є окремі проєкти, що заслуговують на увагу, але мережевих рішень немає.
Нашу модель, до речі, досить легко повторити, якщо розкласти на складники і проаналізувати їх. Але є другий важливий аспект успіху сучасного бізнесу — люди та їхній особистий бренд, який неможливо повторити. Ти ніколи не повториш Горохівського та Дубілета, які створили Monobank і Smartass, не станеш ідентичним Джобсу, Маску або іншим діячам, які запропонували яскраву глобальну ідею.
Creative States має великий попит тому, що це дуже особистий, персональний продукт, похідне вираження досвіду й перипетій, через які пройшли я особисто та вся наша команда.
Creative State of Arsenal / фото надане компанією
- До речі, досить довго найідеальнішим офісом у світі вважали кейс Google. Невже вдалося потіснити такого гіганта?
- Феномен офісу Google не є актуальним вже дуже давно. Років десять, напевно. Свого часу компанія Google першою зробила досить яскравий сміливий крок для того часу, повідомивши про створення відкритих офісних просторів всередині, першою стала думати про унікальну екосистему для співробітників. Вона змінила формат роботи, ґрунтуючись на всім відомому принципі Парето, давши змогу 20% часу витрачати на свої стартапи. До слова, найяскравіші і круті проєкти компанії здебільшого народилися саме в результаті цього.
Вони на власному прикладі показали, наскільки важливо думати не тільки про комфорт співробітників, а і про їхню мотивацію. Наприклад, рівно о шостій вечора в головному офісі Google всім співробітникам пропонують приголомшливо смачну вечерю, щоби ті затримувалися на роботі ще на пару годин, які зрештою дуже часто стають найпродуктивнішими.
- Аналітики прогнозують зростання ринку гнучких офісів у світі більш як учетверо — з $26 млрд 2018 року до $111 млрд 2027-го. Як ви оцінюєте розміри й перспективи цього сегмента офісної нерухомості в Україні?
- Перше, що потрібно зрозуміти і прийняти: світ змінився. Сучасна людина перебуває в стані, де розмежування робота — будинок уже складно дається. Ми спілкуємося в месенджерах упродовж усього дня по роботі та з близькими, відповідаємо на пошту, вигулюючи вранці собаку, а ввечері готуємо презентацію до потрібного дедлайну. Кожен вибирає свій зручний здоровий ритм, формат, який дає змогу комфортно жити, будувати кар'єру й розвиватися.
Парадигма змістилася. Модель традиційних офісів брала за основу той самий закон Парето про 20/80, де 80% співробітників — ті, хто є фундаментом і колесами компанії, хто приходить на роботу до офісу кожного дня о 9-й і йде рівно о 18:00. Але ще 20% умовно перебувають у перманентному конфлікті з іншими — вони приходять не о 9-й, а до 11-тої ранку, приводять на роботу своїх дітей, собак.
Ця меншість не вписується в жодні правила і стандарти, але тягне компанію вперед своїми проривними ідеями та свіжим поглядом на ситуацію. Саме тому сучасний бізнес зміг адаптуватися до їхніх потреб, знайшов із ними спільну мову й навчився жити.
Власне, пандемія прискорила процес переходу до гнучких офісів. З одного боку, нестабільність економіки посилила той факт, що ніхто не хоче вкладати довгі гроші в нашу країну, закопувати гроші в пісок і бетон у державі, у якій досі відсутні суди. А з іншого, стала драйвером трансформації поняття «офіс».
Я вважаю, що впродовж наступних п'яти років, якщо говорити про Україну й зокрема про Київ, не буде жодного бізнес-центру, який би був некерованим операторами на кшталт нас. Фактично забудовники передаватимуть професійним компаніям проєкт одразу після завершення будівництва, а ті надалі займатимуться його експлуатацією.
Цикл довгих контрактів скоротиться до року — не буде більше 5-річних контрактів. Минули також і часи shell & сore, у який компанія в'їжджає, починає витрачати купу часу, швидко переростає свій офіс і з'їжджає, втрачаючи неамортизовані витрати на ремонт.
- На вашу думку, чому ринок коворкінгів «взув» традиційний офісний сегмент? Адже про це ринок говорив уже наприкінці 2019-го.
- Гадаю, причина в самому продукті і його цінності, коли створено потрібну екосистему, зрозумілий механізм мотивації співробітників, продумано до деталей ергономіку та дизайн просторів. Усі ці деталі в сумі дають можливість бізнесу зростати й розвиватися в умовах акселератора, передавши все управління, розв'язання побутових питань оператору. З огляду на високу конкуренцію за людський ресурс сьогодні це великий плюс.
Ті коворкінги, які пропонують стіл, стілець, чай, каву, час, давним-давно померли або доживають останні дні в дрібних місцях, куди ще не добралася хвиля змін.
Creative State of Arsenal / фото надала компанія
Треба визнати, що 2020-й приніс чимало хаосу в індустрію коворкінгів у всьому світі й в Україні зокрема. Багато компаній не одразу зрозуміли основне посилання і стали вважати, що люди щасливі працювати з дому, і тренд work from home, який виник у розвинених країнах, досить швидко адаптувався до наших реалій. Але ж на зміну йому на Заході вже прийшло поняття work from anywhere. У нас же у свідомості більшості й досі тільки дві локації — будинок і робота.
Бізнесу час усвідомити, що ніхто зараз не хоче сидіти в одному місці, якщо сьогодні можна працювати з дому, завтра — з офісу, потім — з коворкінгу, а потім, скажімо, з ресторану з панорамою міста.
Сам формат, за якого компанія не змушує співробітників приїжджати в одне й те саме місце день у день, уже є безумовним трендом. У цьому сенсі коворкінгам вдалося поєднати в собі характеристики і дому, і офісу, і місця для неформальних зустрічей, ставши тим самим гнучким простором.
Насправді в Україні це сталося ще 2017-го, коли я запустив свою першу компанію. Тоді ніхто не вірив, що за $300 можна продавати робоче місце в бізнес-центрі Gulliver. Але нам разом із командою вдалося виховати ринок, розвинути його, і сьогодні це є звичним форматом.
В Україні, до речі, саме мені вдалося впровадити такі поняття, як скайп-рум, лаунж, стандарти щодо ком'юніті-менеджерів, happy hours і багато інших речей. Сьогодні дивлюся на продукти конкурентів і бачу, що в них теж є подібні рішення. Ринок активно розвивається.
- Чи можливі гнучкі офіси в складі традиційних бізнес-центрів і як правильно їх туди інтегрувати?
- Наш ринок далекий від пересичення. Потрібно розуміти, що сьогодні в Нью-Йорку майже 8 млн людей. У межах тільки Манхеттену, Брукліну й Сохо один WeWork управляє приблизно 55 локаціями, у Knotel приблизно 100 локацій і плюс ще майже 300 найрізноманітніших коворкінгів — мережевих і немережевих. І попри все те нові об'єкти однаково відкриваються.
Або взяти хоча б Лондон, у якому коворкінги й мережеві простори є практично на кожній вулиці.
Це свідчить про те, що Київ тільки на початку свого шляху. У нас коворкінгів, якщо вірити останній статистиці, приблизно 8% загального обсягу офісів у Києві. Аналітики говорять, що це цілком відповідає Європі, де їх приблизно 10%. Але ми забуваємо про те, що Європа нескінченно відстала від розвинених країн на кшталт Японії, Південної Кореї, США, де індустрія коворкінгів пішла далеко вперед.
Києву важливо орієнтуватися на цьому етапі на Берлін і Амстердам або хоча б на Варшаву і Прагу, а не на країни, де ринок коворкінгів слабкий і хаотичний.
- Скільки ще коворкінгів може витримати Київ?
- Гадаю, є місце щонайменше для 10-12 проєктів сучасних гнучких офісних просторів у рамках наявної економічної моделі, після чого можна буде говорити, що ринок більш-менш насичений. Кожен із проєктів має бути не менш як 2-3 тис. кв. м.
Необхідно робити хороший продукт, і ринок сам себе скоригує. Ті, хто не в змозі зайняти свою нішу, підуть. Помилковою є думка, що ніша — це напрямок у сегменті або галузі економіки.
Йдеться про ніші в соціоекономічному статусі людини. Не потрібно займатися нісенітницею і створювати, скажімо, коворкінги тільки для жінок або тільки для власників собак. Це дуже мило і красиво, але це обмежує людей. В Україні така ракета не злетить.
Багато хто запитує, чому в усіх криза, а ми розвиваємося і йдемо вперед. Бо ми чітко розуміємо свою нішу і знаємо, для кого наш продукт. Саме завдяки сумі всіх чинників, зокрема дизайну, гнучкості, ергономіці, обслуговуванню, локації, силі бренду й масі інших речей, ми маємо ту унікальність, яка робить нас нами.
- Як карантин вплинув на ринок гнучких просторів в Україні? Чи відчувається падіння попиту з боку орендарів?
- За весь цей час ринок пережив три етапи. Перший, коли все почалося. Другий, коли зрозуміли, що це надовго. І третій відбувається зараз — це відновлення ділової активності та повернення до умовно колишнього життя.
Спочатку ніхто нічого не зрозумів. Нам пощастило, що резиденти дуже лояльні й люблять продукт — вони й далі сплачували оренду, поки держава не наважувалася оголосити тривалий локдаун.
Ми зі свого боку швидко зорієнтувалися, стали робити свої маски, возити їм додому столи і стільці, потім подібне рішення підхопив увесь ринок.
Другий етап був найболючішим для нас. Стали одна за одною приходити компанії і просити спецумови. Усім, кому могли, ми надали знижки. Великим дали менші знижки, маленьким — великі. Максимальний дисконт, який у нас був, це 50%.
Creative State of Arsenal / фото надала компанія
За весь період кілька компаній з'їхали, три-чотири невеликі компанії пішли з кількох локацій. Нам пощастило, що під час другого етапу ми ще не відкрили «Арсенал» і локацію в Дніпрі.
Усвідомивши масштаби ситуації, ми одразу пішли в реальний сектор. І якщо раніше орієнтувалися більше на IT, то сьогодні реальний сектор — це наш єдиний шанс гідно пройти складний період.
І сьогодні в Creative States of Arsenal, крім айтішників, яких насправді тільки 25%, сидять найрізноманітніші компанії, починаючи з громадських бізнес-об'єднань на кшталт ЄБА й закінчуючи бізнесами з юридичної, туристичної, енергетичної сфери. Серед резидентів є будівельники, металурги, нафтовики, політики.
Третій етап — це чітке розуміння, які загрози містить пандемія, усвідомлення того, що реакція на них перебільшена як з боку держави, так і з боку людей. Українці за час карантину стали в певному сенсі фаталістами, що навіть корисно, до речі.
Ми розуміємо: що має статися, те станеться, але водночас, безумовно, однаково потрібно бути обережними, захищати себе і близьких і далі займатися своєю кар'єрою, життям, розвитком.
Щодо клієнтів, які приходять: сьогодні багато вхідних дзвінків, але досить великий відсоток відмов. Багато охочих і зацікавлених, але відсоток закриття угод менший.
- До речі, а взагалі коворкінг — це більше про фрилансерів-міленіалів чи про стартапи й корпоративний сектор?
- Коворкінг сьогодні — це рішення для людей, які не хочуть більше працювати з дому, не бажають сидіти в нудному офісі в оточенні чотирьох стін, де з вашого — тільки чашка або заставка на моніторі комп'ютера.
У нас сидять і корпорації, і невеликі стартапи, і громадські проєкти, і міленіали, і покоління Z, і гіпстери, і дядьки в костюмах, і чиновники, і політики, і державні проєкти, і купа іноземних компаній із Європи, США, Швейцарії, Південної Африки.
Creative State of Arsenal / фото надала компанія
Кожен приходить сюди за своїм. Хтось любить працювати в неформальних умовах лаунж-зони, топменеджери вибирають окремі бізнес-сьюти на третьому поверсі, дехто вважає за краще організовувати ділові зустрічі в наших «переговорках», бо, пройшовши коридором, тут легко можна зустріти міністра.
Ми забезпечуємо приватність усередині екосистеми, яку формують наші резиденти. Це найбільша цінність.
- За вашими відчуттями, скільки в Києві вільних місць під гнучкі офіси й де вони розташовані?
- Гадаю, нам достатньо зробити ще 2-3 локації в Києві й на цьому заспокоїтися. До карантину були плани виходити в Європу — ми від них не відмовилися. Паралельно із цим розробляємо пакет щодо франшизи — нарешті дійшли руки. Співробітники мене довгий час умовляли, бо попит досить великий, особливо в регіонах.
Але наш основний фокус на цьому етапі, звісно ж, Європа. Ми хочемо стати глобальним проєктом, у якого є рукав в Україні, а не просто кращою локальною компанією. Упродовж 3-4 років плануємо побудувати 25-30 локацій з унікальною концепцією, зокрема за межами нашої країни.
- Наскільки коворкінги є перспективними в регіонах? Чи є попит і від чого він залежить?
- Ринок регіонів у рази складніший, ніж київський. Цього року ми вийшли на Дніпро, створили там досить унікальний простір зі скляними стелями, продуманою ергономікою, цікавими рішеннями й унікальною екосистемою, але заповнювати його нам набагато складніше, ніж у столиці. Бо спочатку необхідно прищепити людям культуру, сформувати ринок, виховувати попит.
Цьому заважають безліч чинників, зокрема карантин, бажання великих аутсорсингових компаній сидіти вдома й заробляти на скороченні витрат на комфортний офіс.
Але, повторюся, люди більше не хочуть працювати з дому. У цьому сенсі ми саме і пропонуємо альтернативу.
- Скільки грошей потрібно для запуску успішного коворкінгу? Якою є маржинальність цього бізнесу?
- Маржинальність загалом залежить від локації, рівня інвестицій і оренди. У ті проєкти, які передбачають менше ніж 30% EBITDA, ми не заходимо. Бувають, щоправда, круті будівлі, де нам точно потрібно бути, але показник після підрахунків на 2-3% менше, тоді нічого страшного — заходимо.
У середньому загальна площа наших локацій — 1,8 тис. кв. м у БЦ Gulliver, трохи більше за 2,2 тис. кв. м у БЦ Senator, 3,5 тис. кв. м у Дніпрі й 4 тис. кв. м в «Арсеналі».
Інвестиції в кожну — трохи більш як $1 млн. Зрозуміло, що це сума не за голі стіни — ми заходимо в стані shell & core, коли є певна підготовка: уже виконано розводку під вентиляцію й підготовку під мокрі зони, підготовлено стіни, підлоги, фасади.
Ми визначили для себе чіткий стандарт — верхню та нижню межу, за які не виходимо. Ми не будуємо дешевше за $450/кв. м — це включно з абсолютно всім. І не виходимо за $600/кв. м — це для нас стеля. До речі, якщо проводити паралель із розвиненим ринком Заходу, там усе тільки починається від $1,2 — 1,8 тис./кв. м.
Ілля Кенігштейн. Локація Creative State of Arsenal / фото НВ
- За якими критеріями варто вибирати приміщення під коворкінг? Які критерії майданчика оцінюєте передусім?
- Після «Арсеналу» ми вирішили, що нас меншою мірою цікавлять бізнес-центри, ніж унікальні будівлі з вигідним місцем розташування, наявністю інфраструктури навколо. Набір цих параметрів дає 90% імовірності, що ми зайдемо в такий проєкт.
У мене, до речі, є ідея створити стартап, якесь рішення, яке аналізуватиме саму будівлю, інфраструктуру й локацію, а після видаватиме тобі готову модель.
Ставиш собі прилад у центрі об'єкта, який плануєш узяти в оренду, і він за хвилину розраховує метраж, ділить простір на ті формати, які в тебе є. У нас же всі зони розраховані до міліметра. Ми одразу розуміємо, де будуть лаунж, схід і захід сонця, «переговорки», скільки їх потрібно тощо. Ергономіка для Creative States на першому місці, потім іде дизайн.
Потім прилад аналізує інфраструктуру й локацію: де хот-споти, де місце для паркування, де ресторани, метро. На підставі свого аналізу він видає готову бізнес-модель у вигляді pfd-файлу.
Зараз увесь Київ у наших напрацюваннях уже розділений на зони, ми чітко розуміємо, де і яка ціна може бути, який попит, вакантність.
- У вас зараз 4 локації в Києві. Яка приносить найбільший дохід і чому?
- Вони всі фактично дуже маржинальні. Повністю заповнений Gulliver — це найпрестижніша й дорога локація. До речі, це місце для гіпстерів і міленіалів: 29-й поверх, лаунж, панорама міста. Там стоять наші спальні капсули і є рок-сцена.
Щодо Дніпра, якщо говорити чесно, ми поки не вийшли на повні оберти — запізнюємося із заповнюваністю. Але це питання тимчасове — поки виховуємо ринок, формуємо звичку.
Наразі в «Арсеналі» приблизно 75% заповнюваності, а йому ще і трьох місяців немає. До того ж стартували з цією локацією влітку, у розпал карантину.
Senator теж відчуває себе добре. Це мій улюблений проєкт, первісток. Там яскравий кіношний стиль, багато своїх унікальних фішок.
- Creative States 2020-го набрав більшу швидкість: попри коронавірус кілька запусків цього року вже було. Де плануєте відкривати такі простори?
- Ми вже анонсували Creative States of Arsenal 2. У ньому, крім звичних форматів, створимо щось нове для резидентів. Плануємо зробити приблизно 8-10 окремих офісів з унікальним дизайном, зі своїми кухнями, санвузлами, «переговорками» й окремими вхідними групами з виходом на площу, яку зовсім скоро відкриємо.
Назвали її площа Марді Гра. Це буде публічний простір для резидентів із купою лавок, дерев, артінсталяцій, променад-зоною. Тимчасово, поки робитимемо другий корпус, дамо можливість у якійсь її частині ставити автомобілі, а потім, коли буде готове місце для паркування, приберемо їх звідти.
Також готуємо до запуску ще одну нову локацію в Києві, яка справить на ринку враження бомби, що розірвалася. Про неї, гадаю, розповімо найближчим часом.
Насправді Creative States уже складно назвати просто коворкінгом. Ми — оператор офісної нерухомості нового формату. Як сказав мені один великий орендар: «Ти перетворив офісну нерухомість на якусь ракету. Там, де роками й десятиліттями ринок працював за одними правилами, ти повністю зруйнував усталену модель і перевернув усе з ніг на голову».
Сьогодні Creative States пропонує офіс як якісний дорогий фаст-фуд, і це те, що потрібно в нашому мінливому й неоднозначному VUCA-світі.
Я вважаю, що це одна зі складників нашого успіху. Сьогодні це дуже особистісний персональний продукт, який швидко готується й подається клієнтові, а в разі чого від нього можна відмовитися без особливих наслідків. Це тренд, за яким майбутнє.
Creative States — мережа креативних бізнес-просторів, що швидко зростає й надає офісні рішення для команд будь-якого масштабу. Основне ядро резидентів — міжнародні та українські IT-корпорації, стартапи, венчурні фонди й інноваційні компанії. Крім зрілого бізнесу, простори мережі є популярними серед фрилансерів. Окрім розвиненої офісної інфраструктури, Creative States пропонує резидентам доступ до професійного ком'юніті для нетворкінгу, партнерства і кооперації.
Запуск проєкту відбувся навесні 2019 року, коли в березні Ілля Кенігштейн презентував першу локацію Creative States у БЦ Senator, а наприкінці червня — другу в БЦ Gulliver. У червні 2020-го, крім Creative State of Arsenal, запустилася й перша локація поза Києвом — Creative State of Dnipro в Дніпрі. Сьогодні компанія оперує 4 просторами загальною площею приблизно 12 тис. кв. м і місткістю понад 2 тис. робочих місць. Із запуском проєкту Creative State of Arsenal 2 загальний портфель компанії перевищить 15 тис. кв. м.
