Рынок офисной недвижимости в последнее время переживает качественные трансформации. И дело вовсе не в карантине, точнее, не только в нем. Меняются устоявшиеся привычки и поведенческие модели, на первый план выходит мотивация сотрудников и их вовлеченность.
Традиционный офис уступает новым форматам. Гибкие офисные пространства становятся частью современной культуры бизнеса. Их выбирают не только молодые стартаперы, миллениалы, зумеры и хипстеры, но и корпоративный сектор, негосударственные организации и даже чиновники.
Каждый, по словам СЕО и основателя сети бизнес-пространств Creative States Ильи Кенигштейна, приходит сюда за своим: поработать в неформальной обстановке лаунж-зоны, чтобы в коридоре встретить министра, провести важный звонок в скайп-руме или деловую встречу в «переговорках». Влекут резидентов экосистема и комьюнити, а также ценности и подход управляющей компании.
О том, как удалось взорвать отечественный офисный рынок, сумме инвестиций в свои проекты, выходе в Европу и франшизе, а также о новой локации в Киеве Илья рассказал в интервью 
.
Читайте в интервью c Ильей Кенигштейном о том:
- как коворкинги «обули» традиционные бизнес-центры;
- как меняется украинский рынок гибких офисов;
- какой порог входа и маржинальность бизнеса;
- сколько еще коворкингов может выдержать Киев;
- почему Creative States перерос формат просто коворкинга и куда двигаться дальше.
- Как выглядел самый лучший офис, который вы видели в своей жизни? В Украине есть такой аналог?
- Самый лучший офис в моем понимании создал я. Это Creative State of Arsenal. Считаю, что лучше нашего на сегодняшний день не существует. И речь не только об украинском рынке, но и в целом об офисном решении, аналогов которому в мире нет.
В рамках своей компании мы сделали серьезный квантовый прыжок вверх, трансформируя достаточно унылое и скучное понятие офиса в нечто новое и прогрессивное. Коворкинги всегда называли третьим местом, но мы сломали систему, став вторым домом для человека. Он проводит здесь большую часть своего времени. Наши офисные решения заточены не только под работу, но и под развитие, коммуникацию, отдых. Благодаря этому коктейлю мы, собственно, и сломали всю концепцию традиционных офисов.
Я искал в мире подобные аналоги. Когда заходили в эту нишу еще с моей прошлой компанией, конечно, мы частично ориентировались на таких мастодонтов коворкингового бизнеса, как WeWork и Knotel, но потом пошли дальше и в результате сделали проекты, которые и в вопросах инфраструктуры, и по уровню дизайна, эргономики и комфорта пространства, и по атмосферности гораздо выше того, что я перечислил.
Это, собственно, и позволяет нам думать о возможном выходе с нашим продуктом на европейский рынок, к примеру в Западную Европу. Есть отдельные стоящие проекты, но сетевых решений нет.
Нашу модель, к слову, достаточно легко повторить, если разложить на составляющие и проанализировать их. Но есть второй немаловажный аспект успеха современного бизнеса — люди и их личный бренд, который невозможно повторить. Ты никогда не повторишь Гороховского и Дубилета, создавших Monobank и Smartass, не станешь идентичным Джобсу, Маску или другим деятелям, которые создали яркую глобальную идею.
Creative States пользуется большим спросом потому, что это очень личный, персональный продукт, производное выражение опыта и перипетий, через которые прошли я лично и вся наша команда.
Creative State of Arsenal /фото предоставлено компанией
- Кстати, достаточно долго самым идеальным офисом в мире считали кейс Google. Неужели удалось потеснить такого гиганта?
- Феномен офиса Google не актуален уже очень давно. Лет десять, пожалуй. В свое время компания Google первой сделала достаточно яркий смелый шаг для того времени, сообщив о создании открытых офисных пространств внутри, первой стала думать об уникальной экосистеме для сотрудников. Она изменила формат работы, основываясь на всем известном принципе Парето, разрешив 20% времени тратить на свои стартапы. К слову, большинство самых ярких и крутых проектов компании как раз родились в результате этого.
Они на собственном примере показали, насколько важно думать не только о комфорте сотрудников, но и об их мотивации. К примеру, ровно в шесть вечера в главном офисе Google всем сотрудникам предлагают потрясающе вкусный ужин, чтобы те задерживались на работе еще на пару часов, которые в результате очень часто становятся самыми продуктивными.
- Аналитики прогнозируют рост рынка гибких офисов в мире более чем в 4 раза – с $26 млрд в 2018 году до $111 млрд к 2027-му. Как вы оцениваете размеры и перспективы этого сегмента офисной недвижимости в Украине?
- Первое, что нужно понять и принять: мир изменился. Современный человек находится в состоянии, где разграничение работа — дом уже сложно дается. Мы общаемся в мессенджерах в течение всего дня по работе и с близкими, отвечаем на почту, выгуливая по утрам собаку, а вечером готовим презентацию к нужному дедлайну. Каждый выбирает свой удобный здоровый ритм, формат, при котором комфортно жить, строить карьеру и развиваться.
Парадигма сместилась. Модель традиционных офисов брала за основу все тот же закон Парето о 20/80, где 80% сотрудников — те, кто является фундаментом и колесами компании, кто приходит на работу в офис каждый день в 9:00 и уходит ровно в 18:00. Но еще 20% условно находятся в перманентном конфликте с остальными — они приходят не в 9:00, а к 11 утра, приводят на работу своих детей, собак.
Это меньшинство не вписывается ни в какие правила и стандарты, но тянет компанию вперед своими прорывными идеями и свежим взглядом на ситуацию. Именно поэтому современный бизнес сумел адаптироваться к их потребностям, нашел с ними общий язык и научился ладить.
Собственно, пандемия как раз ускорила процесс перехода к гибким офисам. С одной стороны, нестабильность экономики усилила тот факт, что никто не хочет вкладывать длинные деньги в нашу страну, закапывать деньги в песок и бетон в государстве, в котором до сих пор отсутствуют суды. А с другой, стала драйвером трансформации понятия «офис».
Я считаю, что в течение следующих пяти лет, если говорить об Украине и в частности о Киеве, не будет ни одного бизнес-центра, который бы не управлялся операторами типа нас. Фактически застройщики будут передавать профессиональным компаниям проект сразу после завершения строительства, а те уже будут в дальнейшем заниматься его эксплуатацией.
Цикл длинных контрактов сократится до года — не будет больше 5-летних контрактов. Прошло также и время shell&сore, в который компания заезжает, начинает тратить кучу времени, быстро перерастает свой офис и съезжает, теряя неамортизированные затраты на ремонт.
- По вашему мнению, почему рынок коворкингов «обул» традиционный офисный сегмент? Ведь об этом рынок говорил уже в конце 2019-го.
- Думаю, причина в самом продукте и его ценности, когда создана нужная экосистема, понятен механизм мотивации сотрудников, продумана до деталей эргономика и дизайн пространств. Все эти детали в сумме дают возможность бизнесу расти и развиться в условиях акселератора, передав все управление и решение бытовых вопросов оператору. Ввиду высокой конкуренции за человеческий ресурс на сегодняшний день это большой плюс.
Те коворкинги, которые предлагают стол, стул, чай, кофе, время, давным-давно умерли или доживают последние дни в мелких городах, куда еще не добралась волна изменений.
Creative State of Arsenal /фото предоставила компания
Надо признать, что 2020-й принес немало хаоса в индустрию коворкингов во всем мире и в Украине в частности. Многие компании не сразу поняли основной посыл, стали считать, что люди счастливы работать из дома, и тренд work from home, который возник в развитых странах, достаточно быстро адаптировался к нашим реалиям. Но ведь на смену ему на Западе уже пришло понятие work from anywhere. У нас же в сознании большинства до сих пор только две локации — дом и работа.
Бизнесу пора осознать, что никто сейчас не хочет сидеть в одном месте, если сегодня можно работать из дома, завтра — из офиса, потом — из коворкинга, а потом, скажем, из ресторана с видом на город.
Сам формат, в котором компания не заставляет сотрудников приезжать в одно и то же место изо дня в день, — безусловный тренд. В этом смысле коворкингам удалось объединить в себе характеристики и дома, и офиса, и места для неформальных встреч, став тем самым гибким пространством.
На самом деле в Украине это произошло еще в 2017-м, когда я запустил свою первую компанию. Тогда никто не верил, что за $300 можно продавать рабочее место в бизнес-центре Gulliver. Но нам вместе с командой удалось воспитать рынок, развить его, и на сегодняшний момент это является привычным форматом.
В Украине, кстати, именно мне удалось внедрить такие понятия, как скайп-рум, лаунж, стандарты по комьюнити-менеджерам, happy hours и многие другие вещи. Сегодня смотрю на продукты конкурентов и вижу, что у них тоже есть подобные решения. Рынок активно развивается.
- Возможны ли гибкие офисы в составе традиционных бизнес-центров и как правильно их туда интегрировать?
- Наш рынок далек от пресыщения. Нужно понимать, что сегодня в Нью-Йорке почти 8 млн людей. В пределах только Манхэттена, Бруклина и Сохо один WeWork управляет порядка 55 локаций, у Knotel порядка 100 локаций и плюс еще около 300 самых разных коворкингов — сетевых и несетевых. И при всем при этом новые объекты все равно открываются.
Или взять хотя бы Лондон, в котором коворкинги и сетевые пространства находятся практически на каждой улице.
Это говорит о том, что Киев только в начале своего пути. У нас коворкингов, если верить последней статистике, порядка 8% общего объема офисов по Киеву. Аналитики говорят, что это вполне соответствует Европе, где их около 10%. Но мы забываем, что Европа бесконечно отстала от развитых стран типа Японии, Южной Кореи, США, где индустрия коворкингов ушла далеко вперед.
Киеву важно ориентироваться на данном этапе на Берлин и Амстердам или хотя бы на Варшаву и Прагу, а не на страны, где рынок коворкингов слаб и хаотичен.
- Сколько еще коворкингов может выдержать Киев?
- Думаю, есть место как минимум для 10-12 проектов современных гибких офисных пространств в рамках существующей экономической модели, после чего можно будет говорить, что рынок более или менее насыщен. Каждый из проектов должен быть не менее 2-3 тыс. кв. м.
Необходимо делать хороший продукт, и рынок сам себя откорректирует. Те, кто не в состоянии занять свою нишу, уйдут. Ошибочно мнение, что ниша — это направление в сегменте или отрасли экономики.
Речь о нише в социоэкономическом статусе человека. Не нужно заниматься белибердой и создавать, скажем, коворкинг только для женщин или только для владельцев собак. Это очень мило и красиво, но это ограничивает людей. В Украине такая ракета не взлетит.
Многие спрашивают, почему у всех кризис, а мы развиваемся и идем вперед. Потому что мы четко понимаем свою нишу и знаем, для кого наш продукт. Именно благодаря сумме всех факторов, в частности дизайну, гибкости, эргономике, обслуживанию, локации, силе бренда и массе других вещей, мы имеем ту уникальность, которая делает нас нами.
- Как карантин повлиял на рынок гибких пространств в Украине? Чувствуется ли падение спроса со стороны арендаторов?
- За все это время рынок пережил три этапа. Первый, когда все началось. Второй, когда поняли, что это надолго. И третий происходит сейчас — это восстановление деловой активности и возвращение к условно прежней жизни.
Вначале никто ничего не понял. Нам повезло, что резиденты очень лояльны и любят продукт — они продолжали платить аренду, пока государство не решалось объявить длительный локдаун.
Мы в свою очередь быстро сориентировались, стали делать свои маски, возить им домой столы и стулья, потом подобное решение подхватил весь рынок.
Второй этап был самым болезненным для нас. Стали одна за другой приходить компании и просить спецусловия. Всем, кому могли, мы дали скидки. Крупным дали меньшие скидки, маленьким — большие. Максимальный дисконт, который у нас был, это 50%.
Creative State of Arsenal /фото предоставила компания
За весь период было несколько съездов, три-четыре небольшие компании из нескольких локаций ушли. Нам повезло, что во время второго этапа мы еще не открыли «Арсенал» и локацию в Днепре.
Осознав масштабы ситуации, мы тут же пошли в реальный сектор. И если раньше ориентировались больше на IT, то сегодня реальный сектор — это наш единственный шанс достойно пройти сложный период.
И сегодня в Creative States of Arsenal, помимо айтишников, которых на самом деле всего 25%, сидят самые разные компании, начиная с общественных бизнес-объединений типа ЕБА и заканчивая бизнесами из юридической, туристической, энергетической сферы. Среди резидентов есть строители, металлурги, нефтяники, политики.
Третий этап — это четкое понимание, какие угрозы несет в себе пандемия, осознание того, что реакция на них преувеличена как со стороны государства, так и со стороны людей. Украинцы за время карантина стали в некотором смысле фаталистами, что даже полезно, кстати.
Мы понимаем: чему быть, того не миновать, но при этом, безусловно, все равно нужно быть осторожными, защищать себя и близких и продолжать заниматься своей карьерой, жизнью, развитием.
Что касается приходящих клиентов, то сегодня много входящих звонков, но достаточно большой процент отказов. Много желающих и интересующихся, но процент закрытия сделок меньший.
- Кстати, а вообще коворкинг — это больше о фрилансерах-миллениалах или о стартапах и корпоративном секторе?
- Коворкинг сегодня — это решение для людей, которые не хотят больше работать из дома, не желают сидеть в скучном офисе в окружении четырех стен, где из вашего — только чашка или заставка на мониторе компьютера.
У нас сидят и корпорации, и небольшие стартапы, и общественные проекты, и миллениалы, и поколение Z, и хипстеры, и дяди в костюмах, и чиновники, и политики, и государственные проекты, и куча иностранных компаний из Европы, США, Швейцарии, Южной Африки.
Creative State of Arsenal/фото предоставила компания
Каждый приходит сюда за своим. Кто-то любит работать в неформальной обстановке лаунж-зоны, топ-менеджеры выбирают отдельные бизнес-сьюты на третьем этаже, некоторые предпочитают организовывать деловые встречи в наших «переговорках», потому что, пройдя по коридору, здесь легко можно встретить министра.
Мы обеспечиваем приватность внутри экосистемы, которую формируют наши резиденты. Это самая большая ценность.
- По вашим ощущениям, сколько в Киеве свободных мест под гибкие офисы и где они находятся?
- Думаю, нам достаточно сделать еще 2-3 локации в Киеве и на этом успокоиться. До карантина были планы выходить в Европу — мы от них не отказались. Параллельно с этим разрабатываем пакет по франшизе — наконец-то дошли руки. Сотрудники меня долгое время уговаривали, потому что спрос достаточно большой, особенно в регионах.
Но наш основной фокус на данном этапе, конечно же, Европа. Мы хотим стать глобальным проектом, у которого есть рукав в Украине, а не просто лучшей локальной компанией. В течение 3-4 лет планируем построить 25-30 локаций с уникальной концепцией, в том числе за пределами нашей страны.
- Насколько коворкинги перспективны в регионах? Есть ли спрос и от чего он зависит?
- Рынок регионов в разы сложнее, чем киевский. В этом году мы вышли в Днепр, создали достаточно уникальное пространство со стеклянными потолками, продуманной эргономикой, интересными решениями и уникальной экосистемой, но заполнять его нам куда сложнее, чем в столице. Потому что вначале необходимо привить людям культуру, сформировать рынок, воспитывать спрос.
Мешает этому множество факторов, в том числе карантин, желание крупных аутсорсинговых компаний сидеть дома и зарабатывать на сокращении затрат на комфортный офис.
Но, повторюсь, люди больше не хотят работать из дома. В этом смысле мы как раз и предлагаем альтернативу.
- Сколько денег требуется для запуска успешного коворкинга? Какова маржинальность этого бизнеса?
- Маржинальность в целом зависит от локации, уровня инвестиций и аренды. В те проекты, которые предполагают менее чем 30% EBITDA, мы не заходим. Бывают, правда, крутые здания, где нам точно нужно быть, но показатель при подсчетах на 2-3% меньше, тогда ничего страшного — заходим.
В среднем общая площадь наших локаций — 1,8 тыс. кв. м в БЦ Gulliver, чуть более 2,2 тыс. кв. м в БЦ Senator, 3,5 тыс. кв. м в Днепре и 4 тыс. кв. м в «Арсенале».
Инвестиции в каждую — чуть более $1 млн. Понятное дело, что это сумма не за голые стены — мы заходим в состоянии shell&core, когда есть определенная подготовка: уже выполнены разводка под вентиляцию и подготовка под мокрые зоны, подготовлены стены, полы, фасады.
Мы определили для себя четкий стандарт — верхнюю и нижнюю границу, за которые не выходим. Мы не строим дешевле $450/кв. м — это включая абсолютно все. И не выходим за $600/кв. м — это для нас потолок. Кстати, если проводить параллель с развитым рынком Запада, там все только начинается от $1,2 — 1,8 тыс./кв. м.
Илья Кенигштейн. Локация Creative State of Arsenal /фото НВ
- По каким критериям стоит выбирать помещение под коворкинг? Какие критерии площадки оцениваете в первую очередь?
- После «Арсенала» мы решили, что нас в меньшей степени интересуют бизнес-центры, чем уникальные здания с выгодным месторасположением, наличием инфраструктуры вокруг. Набор этих параметров дает 90% вероятности, что мы зайдем в такой проект.
У меня, кстати, есть идея создать стартап, некое решение, которое анализирует само здание, инфраструктуру и локацию, а после выдает тебе готовую модель.
Ставишь себе прибор в центре объекта, который планируешь взять в аренду, и он за минуту рассчитывает метраж, делит пространство по тем форматам, которые у тебя есть. У нас ведь все зоны рассчитаны до миллиметра. Мы сразу понимаем, где будут лаунжи, восход и заход солнца, «переговорки», сколько их нужно и т. д. Эргономика для Creative States на первом месте, затем идет дизайн.
Потом прибор анализирует инфраструктуру и локацию: где хот-споты, где парковка, где рестораны, метро. На основании своего анализа он выдает готовую бизнес-модель в виде pfd-файла.
Сейчас весь Киев в наших наработках уже разделен на зоны, мы четко понимаем, где и какая цена может быть, какой спрос, вакантность.
- У вас сейчас 4 локации в Киеве. Какая приносит самый больший доход и почему?
- Они все, в принципе, очень маржинальные. Полностью заполнен Gulliver — эта самая престижная и дорогая локация. Кстати, это место для хипстеров и миллениалов: 29-й этаж, лаунж, панорама города. Там наши спальные капсулы стоят и есть рок-сцена.
По Днепру, если говорить честно, мы пока не вышли на полные обороты — опаздываем по заполняемости. Но это вопрос временный, пока воспитываем рынок, формируем привычку.
На данный момент у «Арсенала» порядка 75% заполняемости, а ему еще и трех месяцев нет. Причем стартовали с этой локацией летом, в разгар карантина.
Senator тоже чувствует себя хорошо. Это мой любимый проект, первенец. Там яркий киношный стиль, много своих уникальных фишек.
- Creative States в 2020-м набрал большую скорость: несмотря на коронавирус, несколько запусков в этом году уже было. Где планируете открывать следующие пространства?
- Мы уже анонсировали Creative States of Arsenal 2. В нем, помимо привычных форматов, создадим нечто новое для резидентов. Планируем сделать порядка 8-10 отдельных офисов с уникальным дизайном, со своими кухнями, санузлами, «переговорками» и отдельными входными группами с выходом на площадь, которую совсем скоро откроем.
Назвали ее площадь Марди Гра. Это будет публичное пространство для резидентов с кучей лавочек, деревьев, арт-инсталляций, променад-зоной. Временно, пока будем делать второй корпус, дадим возможность в какой-то ее части ставить автомобили, а потом, когда будет готова парковка, уберем их оттуда.
Также готовим к запуску еще одну новую локацию в Киеве, которая произведет на рынке эффект разорвавшейся бомбы. О ней, думаю, расскажем в самое ближайшее время.
На самом деле, Creative States уже сложно назвать просто коворкингом. Мы — оператор офисной недвижимости нового формата. Как сказал мне один крупный арендатор: «Ты превратил офисную недвижимость в какую-то ракету. Там, где годами и десятилетиями рынок работал по одним правилам, ты полностью разрушил устоявшуюся модель и перевернул все с ног на голову».
Сегодня Creative States предлагает офис как качественный дорогой фаст-фуд, и это то, что нужно в нашем изменчивом и неоднозначном VUCA-мире.
Я считаю, что это одна из составляющих нашего успеха. Сегодня это очень личностный, персональный продукт, который быстро готовится и подается клиенту, а в случае чего от него можно отказаться без особых последствий. Это тренд, за которым будущее.
Creative States — быстрорастущая сеть креативных бизнес-пространств, предоставляющая офисные решения для команд любого масштаба. Основное ядро резидентов — международные и украинские IT-корпорации, стартапы, венчурные фонды и инновационные компании. Помимо зрелого бизнеса, пространства сети популярны среди фрилансеров. Кроме развитой офисной инфраструктуры, Creative States предлагает резидентам доступ к профессиональному комьюнити для нетворкинга, партнерства и кооперации.
Запуск проекта состоялся весной 2019 года, когда в марте Илья Кенигштейн презентовал первую локацию Creative States в БЦ Senator, а в конце июня — вторую в БЦ Gulliver. В июне 2020-го, помимо Creative State of Arsenal, запустилась и первая локация вне Киева — Creative State of Dnipro в Днепре. Сегодня компания оперирует 4 пространствами общей площадью около 12 тыс. кв. м и вместительностью более 2 тыс. рабочих мест. С запуском проекта Creative State of Arsenal 2 общий портфель компании превысит 15 тыс. кв. м.
Читайте также
