19 серпня 2022 року в Україні стартувала так звана мала приватизація. Її запустив Закон, прийнятий для сприяння релокації підприємств в умовах воєнного стану.
У результаті, у першому півріччі 2023 року Фонд держмайна отримав від приватизації 1,82 млрд гривень, що стало рекордною сумою від приватизації за останні десять років.
Привабливість об’єктів державної та комунальної власності на аукціонах
Тож зараз на різноманітних електронних майданчиках можна знайти та придбати в порядку приватизації багато об’єктів нерухомості, державної та комунальної власності. Подекуди, на аукціон виставляються досить-таки привабливі об’єкти, за якими починається справжнє полювання та конкурсні перегони з-поміж охочих їх придбати.
Зазвичай, придбання об’єктів державної та комунальної власності несе менше ризиків, що хтось потім відбере це майно у вас.
Причин є декілька:
- у таких об’єктів більш прозора історія,
- у них відсутня комерційна складова,
- при продажі з аукціону в порядку приватизації вони несуть набагато менше ризиків подальшого оскарження результатів таких торгів, порівняно з майном приватних осіб і бізнесу.
Це робить окремі активи з державної та комунальної власності ласим шматочком на аукціонах. Тому потенційним учасникам, які бажають приватизувати такі об’єкти, необхідно виважено та скрупульозно підходити до аналізу цих активів і до самої участі в аукціоні.
Ми зібрали головні нюанси, на які, окрім класичного Due diligence, обов’язково варто звернути увагу під час придбання об’єктів державної та комунальної власності з аукціону в порядку приватизації.
Приховані ризики приватизації пам’яток історії та культури
Доволі часто об’єктом малої приватизації стає нерухоме майно, занесене до переліку пам’яток історії та культури.
Під час придбання цих активів необхідно враховувати такі можливі обмеження, які можуть суттєво вплинути на можливість їхнього подальшого використання:
- об’єкт нерухомості може бути відчужений чи переданий у володіння, користування чи управління іншій особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини (по суті, навіть для передання в оренду об’єкта нерухомості в цілому або його частини необхідне погодження органу охорони культурної спадщини);
- орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який продав об’єкт у порядку приватизації, має право привілейованої купівлі пам’ятки. Тобто, якщо після приватизації ви захочете продати цей об’єкт нерухомості комусь іншому, ви повинні спочатку запропонувати його придбання попередньому власнику — державі (або органу місцевого самоврядування);
- якщо об’єкт нерухомості потрібно відремонтувати для його збереження, а власник не вжив щодо цього необхідних заходів (наприклад, не міг створити для збереження активу потрібних умов або не мав коштів) суд за позовом відповідного органу охорони може постановити рішення про викуп такого об’єкта;
- забороняється робити будь-які прибудови до пам’ятки, переробляти її як ззовні, так і всередині, а також вести будь-які земляні роботи на території пам’ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони;
- власник пам’ятки зобов’язаний погоджувати з органом охорони розміщення реклами, інших написів та позначок на пам’ятці, її частинах та елементах, на її території та в її охоронній зоні;
- після придбання пам’ятки обов’язково необхідно укласти з органом охорони Охоронний договір, у якому зазначаються обов’язки власника, зокрема щодо цільового використання пам’ятки, і робіт, які майбутній власник зобов’язується провести на пам’ятці для її утримання в належному стані.
Отже, вирішуючи придбати об’єкт, що занесений до переліку пам’яток історії та культури, ви маєте врахувати згадані потенційні обмеження щодо подальшого його використання та утримання.
Особливі умови в договорах купівлі-продажу об’єкта приватизації
Умовами аукціону з придбання об’єктів у порядку приватизації доволі часто встановлюються особливі зобов’язання для покупця. Ці умови фіксують у договорі купівлі-продажу об’єкта приватизації. Найчастіше це стосується приватизації єдиних майнових комплексів або якщо об’єктом приватизації є пакет акції чи часток господарського товариства.
Так, договором можуть бути передбачені такі обов’язки покупця:
- збереження основних видів діяльності підприємства;
- погашення боргів із заробітної плати та перед бюджетом, простроченої кредиторської заборгованості підприємства;
- заборона звільнення працівників підприємства впродовж певного часу;
- технічного переоснащення чи модернізації підприємства;
- обов’язок покупця з ліквідації юридичної особи впродовж певного часу з моменту придбання тощо.
Крім того, покупцю забороняється продавати об’єкт приватизації повністю чи його частину до моменту виконання умов договору або без дозволу органу приватизації.
Важливо: коли орган приватизації надає дозвіл на продаж об’єкта, до нового власника переходять усі зобов’язання покупця за договором.
Якщо покупець порушить зазначені вище умови та зобов’язання, орган приватизації має право через суд розірвати договір та повернути об’єкт приватизації в державну чи комунальну власність.
Цей процес містить одночасно два підводних камені. По-перше, вартість повернення об’єкта встановлюється комісією на момент такого повернення, і така сума може бути на порядок меншою, ніж фактичні кошти, які покупець сплатив на аукціоні. По-друге, ці кошти повертаються покупцю тільки після повторного продажу такого об’єкта. Як ми розуміємо, це може й ніколи не відбутися.
Головний висновок, який варто зробити всім потенційним покупцям: вам необхідно дуже виважено підходити до питання придбання об’єктів у порядку малої приватизації, реально оцінювати свої наміри щодо його використання, а також умови та додаткові зобов’язання, які можуть бути покладені на покупця, щоб у майбутньому, після придбання таких об’єктів з аукціону, не залишитись із «валізою без ручки».
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора