Facebook Pixel

Орендарі, земля, боротьба з міноритаріями: юристи розповіли про нюанси малої приватизації

В Україні малу приватизацію було відновлено нещодавно – перший аукціон відбувся 19 вересня. На сьогодні на «Прозорро.Продажі» проведено вже 120 аукціонів. До кінця 2022 року очікується проведення ще приблизно 80 аукціонів малої приватизації.

У разі купівлі таких об'єктів покупці можуть мати справу з деякими неочевидними наслідками придбання активів. На прохання The Page юристи прокоментували можливі сюрпризи.

Як убезпечити новий проєкт від історичних ризиків за малої приватизації

Покупець придбав акції підприємства, основним видом діяльності якого є, наприклад, проєктування чогось. Він хоче використовувати активи для перебудови та надання в оренду. Чи потрібно для цього вносити зміни до реєстраційних документів?

Тимур Бондарєв, адвокат, керуючий партнер Arzinger:

– Якщо цільове призначення землі та будівлі відповідають видам діяльності, які новий власник планує здійснювати з їхнім використанням, то зміни в реєстраційних документах товариства здебільшого не потрібні. Водночас досвід свідчить про те, що з огляду на довгу та не завжди зрозумілу історію приватизованого підприємства найкращим сценарієм було б переведення землі (і нерухомості) в інше товариство, основною метою якого буде саме девелопмент цієї ділянки за задумом нового власника. Така реструктуризація потрібна для того, щоб убезпечити новий інвестиційний проєкт від історичних ризиків.

Звісно, відповідна реструктуризація має здійснюватися з огляду на інтереси інших акціонерів, кредиторів і відповідних регуляторних та податкових вимог.

Іван Нікітченко, CEO в Crane IP Law Firm:

– У підприємства має бути відкрито відповідний КВЕД, щоб отримувати оплати з відповідним призначенням. Однак відкриття додаткового КВЕДу не є проблемою й потребуватиме одного візиту до реєстратора та одного-двох робочих днів на оновлення даних у державних реєстрах. Якщо говорити про перебудову, то важливим є цільове призначення земельної ділянки. Наприклад, якщо за документами об'єкт належить до земель промисловості, збудувати житловий будинок на такій ділянці не вийде — спочатку потрібно змінити призначення.

Мала приватизація: як міноритарії можуть створити проблеми

Якщо покупець купує пакет акцій менше за 75%, наскільки широкими є його повноваження в управлінні таким товариством?

Бондарєв:

– Власник великого пакета акцій має чималі повноваження, зокрема, щодо відчуження великих активів, реорганізації компанії тощо. Водночас, згідно з чинним законодавством про акціонерні товариства, міноритарні акціонери мають право заблокувати відповідні рішення, оскаржувати їх, а також вимагати викупу їхніх акцій. Це все має бути враховано під час планування та здійснення будь-яких операцій з активами акціонерного товариства.

Нікітченко:

– Теоретично власник 25%+1 акції може створити проблеми. Адже для ухвалення низки рішень на загальних зборах акціонерів необхідно мати 75% голосів учасників зборів (внесення змін до статуту товариства, ухвалення рішення про емісію акцій, ухвалення рішення про зміну розміру статутного капіталу тощо).

На практиці цей блокувальний пакет має бути в однієї сторони (прямо чи через інших осіб), і така особа має бути зацікавлена в блокуванні таких питань загальних зборів. На операційну діяльність підприємства така особа не вплине, адже правління визначається більшістю голосів, і власник 75% одноосібно ухвалюватиме такі рішення.

Як позбутися невідповідних орендарів за малої приватизації

Покупець придбав об'єкт, обтяжений договорами оренди. Якщо є таке бажання, наскільки важко позбутися їх, що показує реальний досвід?

Бондарєв:

Договори оренди є досить небезпечним чинником для нового власника, оскільки їх не завжди можна виявити під час юридичної перевірки активу, особливо якщо їх укладено на порівняно короткий строк (договір оренди нерухомості на строк понад три роки підлягає реєстрації). Часто колишні власники укладають «кабальні» договори оренди зі спорідненими особами на «не зовсім» ринкових умовах, і новому власнику може бути важко позбутися такого орендаря, особливо якщо договір оренди укладено з дотриманням основних вимог закону.

Водночас наш досвід свідчить, що саме в таких випадках договори оренди можуть містити багато прогалин, на підставі яких їх можна атакувати в суді.

Не в останню чергу це стосується саме колишніх публічних активів, оренду яких останніми роками було докладно врегульовано (задля недопущення неефективного використання публічної власності), і надання такого активу в оренду потребує дотримання низки важливих вимог. Коли йдеться про транзакцію між приватними власниками, подібних ситуацій можна уникнути через включення до договору купівлі-продажу гарантій продавця щодо будь-якого обтяження активу, зокрема, завдяки подібним договорам оренди.

Досить часто сутність угоди щодо активу полягає саме в тому, щоб отримати доступ до відповідного договору оренди, і новий власник зацікавлений у його збереженні, принаймні на весь строк договору. У таких випадках вся увага юридичного аудиту та структура угоди, навпаки, сфокусовані саме на тому, щоб отримати підтвердження та гарантії того, що договір оренди збережеться навіть після закриття правочину та переходу права власності до нового власника.

Нікітченко:

– У разі зміни власника юрособа залишається з обов'язком виконувати чинні договори та інші зобов'язання. Як розірвати договір, залежить від його змісту, які там зазначено підстави для розірвання. Це може бути звичайне попередження про бажання розірвати договір, а можуть бути відчутні штрафні санкції за одностороннє розірвання. Насправді це предмет переговорів сторін.

Тому перед придбанням юрособи завжди необхідно проводити розслідування її стану справ (судові процеси, накладені арешти чи штрафи, перелік активних договорів тощо).

Приєднуйтесь до нас в соцмережах!
Подякувати 🎉