В Украине малая приватизация была возобновлена недавно – первый аукцион состоялся 19 сентября. На сегодня на «Прозорро.Продажи» проведено уже 120 аукционов. До конца 2022 года ожидается проведение еще около 80 аукционов малой приватизации.
При покупке таких объектов покупатели могут столкнуться с некоторыми неочевидными последствиями приобретения активов. По просьбе 
юристы прокомментировали возможные сюрпризы.
Как обезопасить новый проект от исторических рисков при малой приватизации
Покупатель приобрел акции предприятия, основным видом деятельности которого является, например, проектирование чего-либо. Он хочет использовать активы для перестройки и сдачи в аренду. Нужно ли для этого вносить изменения в регистрационные документы?
Тимур Бондарев, адвокат, управляющий партнер Arzinger:
– Если целевое назначение земли и здания соответствуют видам деятельности, которые новый собственник планирует осуществлять с их использованием, то в подавляющем большинстве случаев изменения в регистрационных документах общества не нужны. В то же время опыт свидетельствует о том, что с учетом долгой и не всегда понятной истории приватизированного предприятия лучшим сценарием был бы перевод земли (и недвижимости) в другое общество, основной целью которого будет именно девелопмент этого участка согласно замыслу нового владельца. Такая реструктуризация необходима для того, чтобы обезопасить новый инвестиционный проект от исторических рисков.
Конечно, соответствующая реструктуризация должна осуществляться с учетом интересов других акционеров, кредиторов и соответствующих регуляторных и налоговых требований.
Иван Никитченко, CEO в Crane IP Law Firm:
– У предприятия должен быть открыт соответствующий КВЭД, чтобы получать оплаты с соответствующим назначением. Однако открытие дополнительного КВЭДа не является проблемой и занимает один визит к регистратору и один — два рабочих дня на обновление данных в государственных реестрах. Если же говорить о перестройке, то важно целевое назначение земельного участка. К примеру, если по документам объект относится к землям промышленности, построить жилой дом на таком участке не получится – сначала нужно изменить назначение.
Малая приватизация: как миноритарии могут создать проблемы
Если покупатель покупает пакет акций менее 75%, насколько широки его полномочия при управлении таким обществом?
Бондарев:
– Владелец крупного пакета акций имеет достаточно большие полномочия, в том числе в отношении отчуждения крупных активов, реорганизации компании и т. д. Вместе с тем, согласно действующему законодательству об акционерных обществах, миноритарные акционеры имеют право заблокировать соответствующие решения, оспаривать их, а также требовать выкуп их акций. Это все должно быть учтено при планировании и осуществлении любых операций с активами акционерного общества.
Никитченко:
– В теории владелец 25%+1 акции может создать проблемы. Ведь для принятия ряда решений на общем собрании акционеров необходимо иметь 75% голосов участников собрания (внесение изменений в устав общества, принятие решения об эмиссии акций, принятие решения об изменении размера уставного капитала и т. д.).
На практике этот блокирующий пакет должен находиться у одной стороны (прямо или через других лиц), и такое лицо должно быть заинтересовано в блокировании таких вопросов общего собрания. На операционную деятельность предприятия такое лицо не повлияет, поскольку правление определяется большинством голосов и владелец 75% будет единолично принимать такие решения.
Как избавиться от неподходящих арендаторов при малой приватизации
Покупатель приобрел объект, обложенный договорами аренды. Если есть такое желание, насколько тяжело избавиться от них, что показывает реальный опыт?
Бондарев:
– Договоры аренды являются достаточно опасным фактором для нового собственника, поскольку их не всегда можно выявить во время юридической проверки актива, особенно если они заключены на относительно короткий срок (договор аренды недвижимости сроком более трех лет подлежит регистрации). Часто бывшие владельцы заключают «кабальные» договоры аренды с родственными лицами на «не совсем» рыночных условиях, и новому владельцу может быть трудно избавиться от такого арендатора, особенно если договор аренды заключен с соблюдением основных требований закона.
В то же время наш опыт свидетельствует, что именно в таких случаях договоры аренды могут содержать много пробелов, на основании которых их можно атаковать в суде.
Не в последнюю очередь это касается именно бывших публичных активов, аренда которых в последние годы была подробно урегулирована (в целях недопущения неэффективного использования публичной собственности), и передача такого актива в аренду требует соблюдения ряда важных требований. Когда же речь идет о транзакции между частными собственниками, подобных ситуаций можно избежать путем включения в договор купли-продажи гарантий продавца по любому обременению актива, в том числе за счет подобных договоров аренды.
Довольно часто сущность сделки по активу состоит именно в том, чтобы получить доступ к соответствующему договору аренды, и новый собственник заинтересован в его сохранении по крайней мере на весь срок договора. В таких случаях все внимание юридического аудита и структура сделки, наоборот, сфокусированы именно на том, чтобы получить подтверждение и гарантии того, что договор аренды сохранится даже после закрытия сделки и перехода права собственности к новому владельцу.
Никитченко:
– При смене собственника юрлицо остается с обязанностью выполнять действующие договоры и другие обязательства. Как расторгнуть договор – зависит от его содержания, какие там указаны основания для расторжения. Это может быть обычное предупреждение о желании расторгнуть договор, а могут быть ощутимые штрафные санкции за одностороннее расторжение. На практике это предмет переговоров сторон.
Поэтому перед приобретением юрлица всегда необходимо проводить расследование его состояния дел (судебные процессы, наложенные аресты или штрафы, перечень активных договоров и др.).
Читайте также
