Аренда сельхозземель в Украине: важнейшие вопросы и ответы

Закон об аренде земли (всех видов) в Украине был принят в далеком 1998 году, а типовой договор аренды земли утвержден в 2004-м. Однако эти важнейшие документы сегодня вполне соответствуют экономическим реалиям, так как в них неоднократно вносились изменения. Последние из них внесены в закон в ноябре 2021-го, а в договор – в июле 2020-го. Основываясь на текстах этих документов, подготовило ответы на важнейшие вопросы, связанные с арендой сельхозземель.

Арендодателями земельных участков являются физические и юридические лица – собственники участков или уполномоченные ими лица.

Для частной земли – ее владельцы.

Для коммунальных земель – сельские, поселковые, городские советы.

Для земель территориальных общин – районные и областные советы.

Для государственных земель – органы исполнительной власти.

Если от земли, которая входит в состав наследства, отказываются наследники, в аренду ее может передавать лицо, управляющее наследством.

Участок, переданный в пользование на праве эмфитевзиса (долгосрочное пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд), передает в аренду его пользователь.

Арендованный участок может быть передан в субаренду.

Срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет.

При передаче в аренду участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок действия договора аренды не может быть меньше 7 лет.

При передаче в аренду участков сельскохозяйственного назначения, на которых проводится мелиорация, срок действия договора не может быть меньше 10 лет.

Читайте также: Два месяца рынку земли в Украине. Как идет продажа участков и выгодно ли их покупать

Участок считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды.

Для справки: По состоянию на 13 января в системе «Прозорро.Продажи» объявлено 2 693 земельных аукциона, из них 1 800 – по аренде. Общая площадь земель, которая предлагается к сдаче в аренду, составляет 13 тыс. га. Стоимость таких лотов – 66 млн грн. Торги организуют 283 участника.

Аукционов по аренде и продаже сельскохозяйственных земель в системе объявлено 1 918 (1 416 – по аренде, 502 – по отчуждению). Общая площадь участков по сдаче с/х земли в аренду – 11 783 га, по продажам – 1 076 га. Стоимость лотов по аренде с/х земли – 26 млн грн, по отчуждению – 170 млн грн.

Обязательности такого заверения нет. Но владелец земельного участка может потребовать заверить у нотариуса договор аренды земли.

В общем случае за аренду платят деньгами. Но при согласии сторон расчеты могут осуществляться в натуральной форме. Эквивалент денежной стоимости натуральной оплаты определяется по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.

Арендная плата за государственную и коммунальную землю может быть только в денежной форме.

Читайте также: На «Прозорро.Продажи» начинаются торги по аренде коммунальных и государственных сельхозземель

В дополнение к общим обязанностям как стороны договора арендодатель земли обязан:

• не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться земельным участком;
• возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением земли, которое проводилось при согласии арендодателя;
• предупредить арендатора об особенностях земельного участка, которые в процессе его использования могут повлечь опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.

Если арендодатель не выполняет условия, определенные договором аренды, то арендатор имеет право на возмещение убытков, которые он понес в результате этого.

В дополнение к общим обязанностям как стороны договора арендатор земли обязан:

• приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором;
• соблюдать режим использования земель природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, водного фонда;
• в пятидневный срок после государственной регистрации права аренды участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора аренды в налоговый орган;
• в случае аренды земельного участка в комплексе с расположенным на нем водным объектом использовать последний в соответствии с требованиями водного законодательства.

Читайте также: Купить мечту: как правильно инвестировать в землю

Договор аренды земли может быть разорван (досрочно прекращен) при согласии сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут только по решению суда.

В случае расторжения договора по инициативе арендатора арендодатель сельхозземли имеет право на получение арендной платы за шесть месяцев, если в течение этого периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же участка на тех же условиях.

Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу (в том числе в порядке наследования) и реорганизация юридического лица-арендатора не являются основанием для изменения условий или прекращения договора.

В случае досрочного прекращения аренды участка, право на которую приобретено на торгах, по инициативе арендодателя арендодатель возмещает арендатору расходы на его приобретение и убытки, которые понесет арендатор вследствие досрочного прекращения договора.

Договор аренды земли государственной или коммунальной собственности может быть разорван в случае принятия решения об использовании земельного участка для общественных потребностей.

Читайте также: Новый закон о продаже земли вместе с домом: разъяснения юристов

Арендатор имеет преобладающее право на приобретение участка в собственность в случае его продажи. Но если участок будет продаваться на торгах, то там преимущественное право не действует.

Арендодатель обязан уведомить арендатора о намерении продать участок с указанием его цены и условий, на которых он продается (срок такого уведомления в законе не определен).

В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного участка к его новому владельцу переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Не допускается отчуждение арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности без согласия на это арендатора.