Оренда сільгоспземель в Україні: найважливіші питання та відповіді

Закон про оренду землі (усіх видів) в Україні було ухвалено далекого 1998 року, а типовий договір оренди землі затверджено 2004-го. Однак ці найважливіші документи наразі цілком відповідають економічним реаліям, бо до них неодноразово вносилися зміни. Останні з них внесено до закону в листопаді 2021-го, а до договору – у липні 2020-го. Спираючись на тексти цих документів, підготувало відповіді на найважливіші питання, пов'язані з орендою сільгоспземель.

Орендодавцями земельних ділянок є фізичні та юридичні особи – власники ділянок чи уповноважені ними особи.

Для приватної землі — її власники.

Для комунальних земель – сільські, селищні та міські ради.

Для земель територіальних громад – районні та обласні ради.

Для державних земель – органи виконавчої влади.

Якщо від землі, що входить до складу спадщини, відмовляються спадкоємці, то в оренду її може передавати особа, яка керує спадщиною.

Ділянку, яку передано в користування на праві емфітевзису (довгострокове користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), надає в оренду її користувач.

Орендовану ділянку може бути передано в суборенду.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

У разі надання в оренду ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди не може бути меншим за 7 років.

У разі передачі в оренду ділянок сільськогосподарського призначення, на яких проводиться меліорація, строк дії договору не може бути меншим за 10 років.

Читайте також: Два місяці ринку землі в Україні. Як іде продаж ділянок і чи вигідно їх купувати

Ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві після державної реєстрації речових прав оренди.

Довідково: Станом на 13 січня в системі «Прозорро.Продажі» оголошено 2 693 земельні аукціони, з них 1800 – з оренди. Загальна площа земель, що пропонується до оренди, становить 13 тис. га. Вартість таких лотів – 66 млн грн. Торги організують 283 учасники.

Аукціонів з оренди та продажу сільськогосподарських земель у системі оголошено 1 918 (1 416 – з оренди, 502 – щодо відчуження). Загальна площа ділянок для надання сільгоспземлі в оренду – 11 783 га, для продажу – 1 076 га. Вартість лотів з оренди сільгоспземлі – 26 млн грн, з відчуження – 170 млн грн.

Обов'язковості такого засвідчення немає. Але власник земельної ділянки може вимагати засвідчити договір оренди землі в нотаріуса.

Загалом за оренду платять грошима. Але за згодою сторін розрахунки можуть здійснюватися в натуральній формі. Еквівалент грошової вартості натуральної оплати визначається за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Орендна плата за державну та комунальну землю може бути лише в грошовій формі.

Читайте також: На «Прозорро.Продажі» починаються торги з оренди комунальних і державних сільгоспземель

На додаток до загальних обов'язків як сторони договору орендодавець землі зобов'язаний:

• не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою;
• відшкодувати орендареві капітальні витрати, пов'язані з покращенням землі, що проводилося за згодою орендодавця;
• попередити орендаря про особливості земельної ділянки, які в процесі її використання можуть призвести до небезпечних наслідків для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Якщо орендодавець не виконує умов, визначених договором оренди, то орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок цього.

На додаток до загальних обов'язків як сторони договору орендар землі зобов'язаний:

• розпочинати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором;
• дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду;
• у п'ятиденний строк після державної реєстрації права на оренду ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до податкового органу;
• у разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом використовувати останній відповідно до вимог водного законодавства.

Читайте також: Купити мрію: як правильно інвестувати в землю

Договір оренди землі може бути розірвано (достроково припинено) за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути розірвано лише за рішенням суду.

У разі розірвання договору з ініціативи орендаря орендодавець сільгоспземлі має право на отримання орендної плати за шість місяців, якщо впродовж цього періоду не надійшло пропозицій від інших осіб щодо укладення договору оренди цієї ділянки на таких самих умовах.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (зокрема й у порядку спадкування) та реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставами для зміни умов або припинення договору.

У разі дострокового припинення оренди ділянки, право на яку придбано на торгах, з ініціативи орендодавця орендодавець відшкодовує орендарю витрати на його придбання та збитки, які зазнає орендар унаслідок дострокового припинення договору.

Договір оренди землі державної чи комунальної власності може бути розірвано в разі ухвалення рішення про використання земельної ділянки для суспільних потреб.

Читайте також: Новий закон про продаж землі разом із будинком: роз’яснення юристів

Орендар має переважне право на придбання ділянки у власність у разі її продажу. Але якщо ділянка продаватиметься на торгах, то там переважне право не діє.

Орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про намір продати ділянку із зазначенням її ціни та умов, на яких вона продається (строк такого повідомлення в законі не визначено).

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої ділянки до її нового власника переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди.

Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної чи комунальної власності без згоди на це орендаря.