Залишилося менше ніж 50 днів до відкриття ринку землі в Україні. 1 липня набирає чинності закон № 552 щодо революційних змін в обігу земель сільськогосподарського призначення.
Нещодавно Верховна Рада ухвалила новий закон про вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (законопроєкт № 2194). Нормативно-правове поле для мільйонів власників і орендарів сільгоспземлі кардинально змінюється. Бездіяльно чекати на липень – найгірша зі стратегій. До знаменної події треба готуватися завчасно.
Земельні орендні новели
Правові засади щодо оренди сільськогосподарської землі встановлено переважно Земельним кодексом України, ухваленим у далекому 2001 році. Упродовж двох десятиліть до «земельної конституції» вносилося чимало змін, але аграрії й інші зацікавлені суб’єкти встигали до них призвичаїтися. Зараз ситуація неординарна. Ухвалені закони змінюють нормативний «ландшафт» до невпізнаваності.
Найсуттєвіші новації для землевласників і користувачів земельних ділянок принесли тогорічні закони:
- «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 552-IX);
- «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» (№ 711-IX),
а також закон
- «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин»,
ухвалений 28 квітня 2021 року (законопроєкт № 2194, готується до підпису головою Верховної Ради).
На численних орендарів землі чекають, зокрема, такі законодавчі нововведення:
- 1) надається право, як громадянам України, уже з 1 липня 2021 року купувати землю сільськогосподарського призначення площею до 100 га;
- 2) передбачається можливість відчуження та передачі в заставу права оренди на земельні ділянки її користувачами без погодження з власниками землі;
- 3) запроваджується порядок реалізації переважного права (ПП) орендарями щодо придбання земельних ділянок, якими вони користуються;
- 4) вводиться двочерговість суб’єктів із переважним правом щодо купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, першість із яких надається особі, котра має спеціальний дозвіл на видобування тут корисних копалин, і тільки потім настає черга скористатися переважним правом в орендаря земельної ділянки;
- 5) «черговикам» надається можливість відмовлятися від свого переважного права щодо придбання землі чи передавати таке право іншій правочинній особі (згідно з договором, який підлягає державній реєстрації);
- 6) встановлюється фінансова умова для реалізації переважного права – його володар має сплатити ціну, встановлену продавцем чи зафіксовану на земельних торгах;
- 7) на нотаріусів покладається обов’язок інформувати власника земельної ділянки про бажання суб’єкта переважного права придбати землю в пріоритетному порядку;
- 8) деталізується порядок земельних торгів, встановлюється обмеження в розмірі 20 га щодо максимальної площі ділянки державної або комунальної власності, право оренди на яку може виставлятися на торги;
- 9) землекористувачам (як і власникам землі) надається право здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок лише на підставі проєкту землеустрою.
Виходить, що побоювання багатьох орендарів щодо можливої втрати орендованих ділянок із відкриттям ринку землі є перебільшеними. Принаймні на законодавчому рівні передбачено переважне право купівлі орендованої землі саме за орендарями.
Як це право реалізовуватиметься на практиці, стане зрозуміло через кілька місяців. Найімовірніше, головною проблемою стане дефіцит коштів в орендарів для купівлі землі.
«Законом № 552-IX щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення та законом щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин, ухваленим 28 квітня 2021 року, було введено багато новел щодо реалізації переважного права на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Встановлені цими законами положення щодо черговості реалізації такого права, можливості його передачі третій особі та деякі інші норми є новими для українського законодавства та практики його застосування й вимагатимуть подальшого серйозного аналізу, зокрема на рівні судової практики».
Андрій Гребьонкін
старший юрист київського офісу юридичної фірми Baker McKenzie
З відкриттям ринку землі на мільйони власників земельних ділянок теж очікують небачені зміни в земельному законодавстві. Землевласники зможуть стати повноцінними учасниками новітнього ринку, діставши жадані права та супутні обов’язки:
- а) новим законодавством нарешті надається право продати власну земельну ділянку або подарувати її, обміняти, передати в заставу, внести до статутного капіталу;
- б) власників землі закон зобов’язує завчасно реєструвати свої наміри щодо продажу ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (сповіщати суб’єктів переважного права щодо таких намірів мають нотаріуси);
- в) встановлюється коло осіб, яким приватну землю можна дарувати або відчужувати за договором довічного утримання чи спадку: хтось із подружжя чи інший родич, починаючи з дітей і закінчуючи племінниками;
- г) надається право перемістити родючий шар ґрунту в межах однієї присадибної, дачної чи гаражної ділянки без розроблення проєкту землеустрою;
- д) обмежується площа земельної ділянки, що надається в оренду громадянам для городництва – не більш як 0,6 га;
- е) передбачається можливість відчуження приватних земельних ділянок сільськогосподарського призначення через звернення стягнення на них.
Отже, нововведень безліч. У травні — червні можуть додатися нові, якщо парламент ухвалить чергові законопроєкти відповідно до земельної «дорожньої карти». Проте досвіду реалізації земельної реформи ринкового спрямування в країні обмаль. Тож до чого насамперед готуватися всім у липні? І чого очікувати численним орендарям, які вже засіяли землю під новий урожай?
Очікування та поради орендарям і землевласникам
З наближенням відкриття ринку сільськогосподарської землі активізувався діалог між орендарями та власниками земельних ділянок. Орендарі намагаються пролонгувати договори оренди, зафіксувати ціну за користування землею, дізнатися про наміри орендодавців щодо продажу їхніх ділянок. Але, як розповідають самі аграрії, далеко не все із цього їм вдається. Власники паїв не поспішають укладати нові договори, щодо продажу більшість із них ще не визначилися, а щодо ціни оренди ведеться діалог.
«Через відкриття незабаром ринку сільгоспземель орендодавцям і орендарям варто готуватися до того, що плата за оренду землі сільськогосподарського призначення почне зростати», – говорить ексголова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Денис Башлик.
Й апелює до міжнародного досвіду, який, за словами експерта, демонструє, що відкриття ринку землі позитивно впливає на розвиток ринку оренди.
«Тобто ціна оренди землі в таких випадках зазвичай зростає. Бо у власника землі з’являється альтернатива: надати свою ділянку в оренду знову чи продати її. Відбувається трансформація від так званого ринку покупців до ринку продавців».
Денис Башлик
співзасновник Land Club, ексголова Держслужби з питань геодезії, картографії та кадастру
Дійсно, зараз бачимо, що в багатьох країнах, зокрема колишнього соціалістичного табору, які активізували ринкові земельні реформи зі вступом до Євросоюзу у 2004 — 2007 роках, орендна плата за землю й досі зростає. Приміром, у Чехії та Угорщині вона збільшилася за 2019 рік у середньому на 7-8 євро за гектар, досягнувши, за даними Євростату, 121 та 173 євро відповідно.
Передбачає активізацію діалогу між орендарем і орендодавцем щодо перегляду орендної плати через відкриття ринку землі й фахівець із Baker McKenzie Андрій Гребьонкін. Утім, на його думку, автоматичного зростання цін не відбудеться.
«Можливість сторін ініціювати такий перегляд, зокрема можливість орендодавців ініціювати перегляд орендної плати в бік збільшення, залежатиме від умов кожного конкретного договору», – наголошує пан Гребьонкін.
Найбільше питань сьогодні викликає нова сторінка земельної реформи в Україні – липневий старт офіційної купівлі-продажу сільськогосподарської землі. А особливо нові положення законодавства щодо виокремлення певних категорій потенційних покупців землі з переважними правами щодо придбання землі, так званої «черговості» претендентів на землю та порядку дій учасників майбутніх земельних угод.
Більшість цих новацій вводить новий квітневий закон щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (законопроєкт № 2194) і насамперед пункти 32 — 41 цього закону щодо змін до статей 130 — 149 Земельного кодексу.
Зокрема, у Кодексі з’являється нова об’ємна стаття 1301, яка присвячена винятково переважному праву купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, визначенню осіб першої та другої черги з таким правом, а також формуванню механізмів реалізації переважних прав.
«Поняття черги є умовним та не передбачає якихось додаткових дій від суб’єкта переважного права», – зазначає юристка, експертка із земельних питань ГС «Всеукраїнська Аграрна Рада» Вікторія Кіпріянова.
Передбачено дві черги на купівлю землі сільськогосподарського призначення, пояснює експертка.
Перша черга – це особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка розташована в межах ділянки надр, наданої такій особі в користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на правах власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва.
Законом надано вичерпний перелік різновидів корисних копалин: це кольорові, благородні, рідкіснометалеві та рідкісноземельні метали, радіоактивні метали, електро- та радіотехнічна сировина, додає Вікторія Кіпріянова.
Друга черга — це безпосередньо орендар земельної ділянки, пояснює далі юристка ВАР. Суб’єкт переважного права другої черги може реалізувати таке право в разі відсутності суб’єкта першої черги або його відмови від реалізації такого права.
«Одразу варто розвіяти міф про те, що всі землі заберуть під добування надр і орендарі будуть позбавлені переважного права. Щоб отримати дозвіл на видобування надр, потрібно пройти складну процедуру. Крім того, не йдеться про дозвіл на розроблення родовищ або добування газу, нафти чи вугілля».
Вікторія Кіпріянова
юристка, експертка із земельних питань ГС «Всеукраїнська Аграрна Рада»
Інформацію про наявність або відсутність суб’єкта переважного права купівлі має перевіряти нотаріус, який посвідчуватиме договір купівлі-продажу. Якщо в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав інформація про суб’єктів права відсутня, то ділянку може бути продано власником будь-якій іншій особі, яка має таке право.
Чимало питань в агровиробників і власників землі також виникає щодо необхідності прописувати наміри сторін у текстах договорів оренди на випадок продажу ділянки власником.
З цього приводу старший юрист Гребьонкін радить орендарям уникати підстав для перегляду договорів оренди в разі зміни власника землі.
«Унаслідок відкриття ринку землі деякі орендодавці прагнутимуть продати ділянки, що їм належать. У такому разі земельна ділянка може бути відчужена третій особі або придбана орендарем унаслідок реалізації ним свого переважного права на купівлю. Через те в разі відчуження земельної ділянки третій особі для орендарів буде важливою відсутність у договорі оренди такої підстави для його зміни або припинення, як-от зміна власника».
Андрій Гребьонкін
старший юрист київського офісу юридичної фірми Baker McKenzie
Щодо необов’язковості фіксації в договорах оренди переважного права купівлі землі наголошує Вікторія Кіпріянова.
«Відсутність у договорі оренди умови про переважне право на викуп землі орендарем не позбавляє його такого права. Діятиме загальна норма законодавства. Інша ситуація, якщо сторони під час укладання договору оренди одразу передбачили, що орендар не матиме переважного права на купівлю».
Вікторія Кіпріянова
юристка, експертка із земельних питань ГС «Всеукраїнська Аграрна Рада»
Інші практичні поради учасникам ринку землі 
публікує в персональних коментарях наших експертів.
«Напередодні відкриття ринку сільгоспземель звертаю увагу орендодавців і орендарів на такий важливий аспект, як необхідність встигнути привести всі ділянки в гарний стан у юридичному сенсі. Зокрема, треба зареєструвати чинні договори оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зареєструвати земельні ділянки в Державному земельному кадастрі, якщо це ще не зроблено. Також необхідно перевірити ділянки на наявність помилок або накладок у Державному земельному кадастрі. Тобто історія всіх ділянок має бути повністю білою в усіх реєстрах, ділянки мають бути підготовленими до відкриття ринку землі. Це може попередити шахрайські та інші дії із цими ділянками з боку третіх осіб для заволодіння вашою землею».
Історія всіх ділянок має бути повністю білою в усіх реєстрах.
Орендарям радять провести аудит чинних договорів і з'ясувати, чи не можуть певні положення їм зашкодити.
«У контексті відкриття ринку сільгоспземель орендар може здійснити аудит чинних договорів оренди на предмет наявності в них положень, які можуть негативно вплинути на орендаря. За результатами такого аудиту орендар зможе повною мірою оцінити ризики відкриття ринку та вжити заходи для їхнього зменшення.
Крім того, орендарю варто проаналізувати, чи є обставини, які можуть перешкодити реалізації ним переважного права на придбання земельної ділянки (як-от розташування земельної ділянки в межах ділянки надр, наданої в користування іншій особі), якщо орендар не виключатиме реалізацію такого права в майбутньому.
З огляду на зауваження головного юридичного управління апарату Верховної Ради, викладені на 30 сторінках, закон щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин містить низку проблемних положень. Утім, попри це 284 депутати проголосували за його ухвалення. Не виключено, що після набуття законом чинності підняті в зауваженнях питання будуть предметом розгляду в межах правозастосовної практики».
Орендарю варто проаналізувати, чи є обставини, які можуть перешкодити реалізації ним переважного права на придбання земельної ділянки.
Також юристи нагадують, що переважне право купівлі є лише в разі продажу земельної ділянки.
«Законодавством передбачено: якщо суб’єкт переважного права через закон не може набувати землю у власність, він може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність цю земельну ділянку. Нагадаю, що до 1 січня 2024 року це може бути винятково фізична особа — громадянин України. Передача переважного права має відбуватися на підставі договору, а факт передачі реєструється в Державному реєстрі речових прав. Про передачу переважного права орендар зобов’язаний повідомити власника земельної ділянки.
Варто звернути увагу, що переважне право купівлі є лише в разі продажу земельної ділянки. Якщо відчуження відбувається в інший спосіб, наприклад, дарування, обміну, спадкування, то переважне право відсутнє. Крім того, якщо у власника буде велике бажання продати ділянку іншій особі, то грамотний юрист завжди знайде спосіб обійти таке переважне право. Водночас законодавством буде передбачено право особи, переважне право якої порушено, звернутися до суду з позовом про переведення прав покупця».
Якщо у власника буде велике бажання продати ділянку іншій особі, то грамотний юрист завжди знайде спосіб.
Отже, майбутнім власникам земельних ділянок та їхнім орендарям є до чого готуватися. Часу для перевірки всіх юридичних нюансів залишилося небагато.
Читайте також
