Земельна реформа: хто на що розраховує у 2021 році

Автор

Олександр Циганок

Влада сподівається з 1 липня запустити ринок землі в Україні, нужденні власники мріють продати свої паї, а аграрії готуються їх викупити. На горизонті замайорів неформальний клуб земельних інвесторів.

Просування земельної реформи в Україні

З 1 липня поточного року в Україні відкривається ринок землі. Вступає в силу закон № 552-IX про обіг земель, який Верховна Рада ухвалила ще в березні минулого року. Формально – подія історична. Адже власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення нарешті отримають повноцінне право продавати свою землю. А фермери – перейти від орендного ситуативного виробництва до планомірного хазяйнування на власній землі.

Чимале відтермінування у набранні чинності закону було зумовлене бажанням гідно та всебічно підготуватися до кардинальних змін у земельній сфері. І от закінчується друге десятиліття мораторію на продаж землі в Україні, спливли і 10 місяців з дня підписання історичного закону президентом України. До відкриття ринку землі залишилося трохи більше 100 днів. з’ясовувало, наскільки країна вже зараз готова до історичної події та що треба негайно надолужити у підготовці до неї.

За останні 10 місяців проведення земельної реформи в Україні, окрім появи під тиском Заходу вже згадуваного закону про обіг сільгоспземель, були ухвалені ще принаймні три важливих нормативні акти. Насамперед, це закони про Національну інфраструктуру геопросторових даних (№554-ІХ від 13.04.2020 р.), щодо планування використання земель (№711-IX від 17.06.2020 р.) та щодо створення Державного аграрного реєстру (№985-ІХ від 05.11.2020 р.).

І трохи вдалося просунути у парламенті розгляд декількох інших законопроєктів стосовно земельної реформи. Крім цього, уряд намагається відновити діяльність Міністерства аграрної політики та продовольства, яке він розформував рік тому. Міністерство вже затверджено головним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері земельних відносин. Але повноцінно відомство зможе запрацювати у кращому випадку лише з березня 2021 року.

Нещодавно також презентували пілотну версію Національної інфраструктури геопросторових даних. Але вона охоплює поки що лише декілька міст та декілька десятків територіальних громад. І «пілот» представили тільки президенту України, а загальнонаціональна презентація запланована на березень 2021 року. Земельна реформа не квітне, а просувається.

Земельне ралі: чи встигнуть запустити ринок землі з 1 липня

Якщо влада і надалі рухатиметься так само повільно, як це було протягом попереднього року, то навіть законодавчо вона не встигне забезпечити запуск ринку землі з 1 липня.

Адже, представляючи публічно наприкінці січня 2021 року «дорожню карту» земельної реформи, новий міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко визнавав, що за п’ять місяців потрібно ухвалити щонайменше ще чотири закони, розробити три нових законопроєкти та затвердили близько 40 постанов Кабміну та інших нормативно-правових актів.

Тобто з квітня 2020 року по лютий 2021-го парламент ухвалив лише чотири земельних закони, а за майбутні чотири місяці треба затвердити ще сім. Щоправда, чотири з них уже схвалені в першому читанні.

Це наступні проєкти:

про удосконалення управління у сфері земельних відносин (№ 2194),
щодо продажу земельних ділянок на електронних торгах (№ 2195),
про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві (№ 3205-2),
щодо права державних працівників на земельний пай (№ 3012-2).

Але ж не треба забувати, що два з них подані до Верховної Ради ще у 2019 році та досі не стали законами. Мало того, один із цих проєктів лежить «під сукном» у законодавців уже 15 місяців і не подає жодних ознак просування до сесійної зали. А один із проєктів, зареєстрованих у 2020 році, чекав на розгляд у першому читанні близько семи місяців. Але ще ж треба очікувати на друге читання…

Отже очевидно, що проходження земельних законопроєктів у парламенті повинно значно пришвидшитися. Мабуть, дійсно потрібен турборежим. Адже попереду ще схвалення купи підзаконних актів, а 1 липня вже видніється з-за кучугур, що швидко тануть.

Тим паче, що зараз іскорки земельного оптимізму прилітають із Ради рідко. За лютий з «дорожньої карти» ухвалений лише у першому читанні законопроєкт про Фонд часткового гарантування кредитів.

Крім того, у проєкті розкладу пленарних засідань аж на 16-19 березня нарешті з’явилися до розгляду у другому читанні законопроєкти № 2194 (повторно) і № 2195. Також комітет із питань аграрної та земельної політики розпочав розгляд до другого читання проєкту закону щодо права державних працівників на земельний пай.

Але коли в усіх цих проєктів з’явиться реальний шанс стати законами, з огляду на минулі земельні здобутки народних обранців, спрогнозувати нелегко.

Ще три законопроєкти «дорожньої карти» – щодо трансформації інституту користування землею, консолідації земель та розвитку систем меліорації – взагалі лише на етапі розробки. Принаймні, у Верховній Раді як проєкти законів вони ще не зареєстровані. А 100-денний «прапорець» годинника, шаховою мовою, вже піднімається.

Нові можливості ринку землі в Україні

Зробивши сміливе припущення, що влада встигне виконати заплановану «дорожню карту», матимемо з 1 липня стартову модель земельного ринку в країні. Згідно з нею, 7 млн власників земельних ділянок теоретично можуть вийти на цей ринок і продати свої наділи. Але, згідно з різними соціологічними опитуваннями, зробити це мають намір зараз лише 6-15% респондентів.

А твердо вирішили без коливань продати свій пай – усього 3% власників, свідчить свіже дослідження Українського інституту майбутнього. І ще 10% відтерміновують прийняття рішення до з’ясування питання про майбутню ціну на землю.

З іншого боку, готових купувати землю очікується в декілька разів більше. Отже, вірогідність того, що ринок землі хоч якось запрацює, висока. Але обсяг його, особливо на першому етапі (коли купувати можуть тільки фізичні особи), буде невеликим – мабуть, близько $1 млрд за рік. Це трохи більше 1% від ВВП країни та катастрофічно менше за бажаний рівень інвестицій у вітчизняну економіку.

Іншими словами, ринок землі зі старту очікується співставним за вартістю з експортом хіба що відходів олійно-жирової промисловості для годівлі тварин (шроту та макухи). І суттєвого зростання обсягів ринку землі слід очікувати не раніше 2024 року, коли доступ на нього отримають юридичні особи.

Хто буде купувати землю в Україні

Та й фінансові можливості потенційних покупців землі суттєво обмежені. Причому в усіх їх основних категорій, яких, на думку фахівців, зараз три.

Перша з них – це звичайні трейдери, які мають намір зараз купити землю, здати на два роки її в оренду, а з настанням 2024 року перепродати.

Додаткова маржа на продажі, за розрахунками фахівців (окрім отримання орендної плати за рік у розмірі 10-15% від нормативної грошової оцінки землі), – не менше 25%. Землю вони розглядають як нову альтернативу традиційним активам у вигляді депозитів, нерухомості тощо.

Вже навіть новий неформальний термін з’явився – клуб приватних земельних інвесторів. Цілком можливо, що ця категорія покупців зараз найбільш платоспроможна. Але ж не кожен ризикне поринути у специфічний ринок, і мало у кого кошти вільні.

Друга категорія потенційних покупців – численна кількість дрібних і середніх за масштабами бізнесу фермерів. До купівлі землі їх може спонукати бажання розширити своє аграрне виробництво, або ж просто рішення когось із нинішніх орендодавців продати свою ділянку заради вирішення фінансових особистих проблем.

Але грошей у фермерів вкрай мало, хоч вони і намагаються закумулювати трохи до відкриття ринку. Сьогодні фермери зізнаються, що в кращому разі вони зможуть викупити близько десятої частини від площ, які зараз орендують. До речі, в Україні, за офіційними даними, найбільше фермерських господарств, які обробляють лише по 20-50 га землі. Хоча є й такі фермери, в яких земельний банк перевищує 1000 га угідь.

І третя категорія претендентів на землю – це представники інтересів великих агрохолдингів у особі довірених фізосіб з числа топменеджерів компаній, членів родини власників підприємств тощо. Однак вільних обігових коштів у агрохолдингів теж обмаль.

А вартість їхніх земельних орендних банків площею у кількасот тисяч гектарів навіть за стартовими цінами на землю (вірогідно, за 30-50 тис. грн/га) сягає мільярдів гривень. Тому більшість із холдингів налаштовані поводитися на ринку землі стримано, принаймні, перші два роки. До речі, власне холдинги також орієнтуються на невелику частку у розмірі 5-15% охочих продавати власні земельні паї.

А амбітних великих гравців, які вже планують, приміром, подвоїти свій земельний банк, вкрай мало. Та й у розпорядженні холдингів далеко не вся земля. Наприклад, 100 найбільших агрохолдингів обробляють лише близько 15% сільгоспугідь нашої країни.

Вирішити проблему з дефіцитом коштів для придбання землі могли би банківські та інші фінансові установи. Але їхні програми фінансування учасників ринку землі ще не готові. Мовляв, не прийнято ще відповідне законодавче забезпечення. Коло замкнулося. Та й долучати до своєї клієнтської бази армаду дрібних агровиробників банкам задорого, тому вони не дуже поспішають.