Первісна середня вартість паю землі в Україні площею 4 га може скласти близько $6 тис. Пізніше, коли на ринок вийдуть нові гравці, ціна зросте. Тим часом до його запуску (та й після) важливо прийняти низку законів і змін до законів, аби він запрацював по-справжньому.
На думку співавторів земельної реформи та депутатів, які її підтримали, важливо розібратися з державною землею і тією, що знаходиться у віданні держпідприємств, банківськими кредитами на землю, а також рано чи пізно, але підняти питання про допуск на ринок іноземного капіталу.
Банк може відібрати землю в одних людей і через два роки продати іншим. Але кому дістанеться врожай?
Крім того, не всі парламентарії, які виступають за ринок землі, задоволені тією реформою, яку підтримала монобільшість. Наприклад, у фракції колишнього президента Петра Порошенка хотіли б бачити більше обмеження щодо продажу землі в одні руки, аби створити європейську модель фермерських господарств, як у сусідній Польщі.
При цьому, незважаючи на популярну ідею запитати народ на референдумі про допуск до купівлі українських паїв іноземних інвесторів, проведення такого референдуму може виявитися небезпечним. 
з'ясувало чому.
Фонд розвитку та підтримки фермерів
Сам по собі закон про землю передбачає обов'язок Кабміну розробити і подати до Верховної Раду проєкт змін до Бюджетного кодексу, розповів кандидат юридичних наук, керуючий партнер TOTUM LF Богдан Яськів.
Йдеться про створення у складі спецфондів державного та місцевих бюджетів Фонду розвитку сільських територій.
Кошти фонду спрямовуватимуться на енергозбереження, розвиток інфраструктури, освіти й медицини в сільській місцевості та реалізацію державних програм розвитку малих і середніх господарств.
Закон також прямо забороняє продаж земельних ділянок сільгосппризначення державної та комунальної форми власності.
«Тривалий час це було досить дискусійне питання, і в кінцевій редакції встановлено абсолютну заборону на продаж. Я не виключаю, що з часом за цими аспектами земельної реформи може бути прийнято окремий закон»
Богдан Яськів
член Асоціації правників України, керуючий партнер TOTUM LF
Крім того, закон передбачає ухвалення низки підзаконних нормативних актів.
Йдеться:
- про порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки вимогам закону;
- про порядок здійснення фінансової підтримки громадян і юридичних осіб (зокрема фермерських господарств) для придбання ділянок сільськогосподарського призначення.
Куди підуть держземлі та врожай з «конфіскату»
Законодавчий акт, який треба прийняти Верховній Раді найближчим часом, це закон про земельну децентралізацію, заявив у коментарі нардеп від «Слуги народу», голова підкомітету з місцевих податків і зборів Мар'ян Заблоцький.
Тобто влада планує передати всі державні землі від Держсгеокадастру в управління 9 тис. сільських рад.
«Його вже прийняли в першому читанні, і я — перший автор даного законопроєкту, який налічує 400 сторінок. Ним фактично ліквідується Держгеокадастр як такий. Це, власне, і є реформа децентралізації, яку вимагали всі сільські голови».
Мар'ян Заблоцький
Депутат від фракції «Слуга народу». Співавтор законопроєкту про ринок землі
Співавтор земельної реформи і колишній радник прем'єра в уряді Олексія Гончарука Олексій Мушак зазначає, що треба вирішити ще 4-5 важливих моментів, причому зробити це буде набагато простіше, оскільки вони, швидше, технічні, на відміну від самого закону.
Фактично він говорив про те, що в кадастрі все буде в максимально відкритому доступі.
На думку Мушака, необхідно зробити декілька важливих кроків:
- унормувати історію з банками. Оскільки сільгоспземля — це нововведення для банків, адже раніше вони не кредитували її купівлю, а тепер почнуть, потрібно прийняти 351 постанову;
«Умовно кажучи, йдеться про так званий «капітал покриття». Тобто якщо земля коштує $100 тис., то який під неї можна дати кредит? Зараз капітал покриття — 0,35, а він повинен бути 0,8 або навіть 1. Тобто під $100 тис. вартості землі можна буде давати кредит $100 тис.».
Олексій Мушак
Екс-радник прем’єр-міністра України з економічних питань
- унормувати, яким чином має відбуватися продаж банком землі через два роки. Бо, згідно з новим законом, якщо кредит не повернуть, банк забирає землю собі. Однак потрібно розписати, хто сплачує податок, що відбувається з урожаєм, адже земля обробляється одними людьми, а потім переходить до інших;
- вирішити питання, пов'язані з державними підприємствами, у віданні яких знаходиться 1 млн га землі;
«У нас зараз 1 млн га землі, яка не генерує нічого, крім корупції. Земля не у власності, але це не повинно перешкодити наведенню на ній порядку», — говорить експерт.
- вивести орендні відносини з тіні. 40% тіньового ринку потрібно виводити «на світлу сторону». Дуже важливо, аби все було максимально прозоро. У випадку з землею аргумент про те, що несплата податків або «оптимізація» дозволяють активно розвиватися, не працює;
«Тут ситуація така: аграрка — прибуткова історія, яка дозволяє навіть зі сплатою податків нормально заробляти гроші», — зазначає Мушак.
- ще один перелік питань: що робити з державною землею. Суть не в продажу або купівлі, а в тому, що нею потрібно розпоряджатися. Йдеться про передачу землі на місцевий рівень, однак поки що закон №2194 загальмований і незрозуміло, коли розглядатиметься. А це 5 млн га землі, й що з нею робити — відкрите питання.
Референдум і контроль
Дійсно, прийняттям закону №2178-10 справа не завершується, підтвердив юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger Богдан Шморгун.
По-перше, для того, аби питання про продаж землі іноземцям було закрито, необхідно провести референдум, механізм якого зараз не прописаний через те, що останній закон визнано неконституційним, нагадав він.
«Зараз зареєстровано тільки один законопроєкт про всеукраїнський референдум, який розглядається в комітетах. Але з урахуванням того, що він ініційований не правлячою партією, активного руху щодо його ухвалення поки не спостерігається».
Богдан Шморгун
юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger
По-друге, Кабмін зобов'язаний забезпечити технічні аспекти здійснення контролю над концентрацією земель в одних руках, для чого необхідна спільна робота різних реєстрів.
Зараз уже прийнято законопроєкт «Про національну інфраструктуру геопросторових даних», однак це не звільняє КМУ від обов'язку розробити відповідні акти до кінця 2020 року.
Крім того, необхідно прописати механізм конфіскації та продажу земель на публічних торгах:
«Відповідні акти мають бути розроблені вчасно, причому належної якості, для того аби уникнути затягування з фактичним відкриттям ринку землі».
Польська модель
Варто було б внести правки і безпосередньо до ухваленого закону про ринок землі, упевнений депутат від «Європейської солідарності» Олексій Гончаренко. Він підкреслює, що відстоював правки до іншої моделі.
«Я вважаю, що Україні потрібен європейський ринок землі, європейська модель ринку землі, тож обмеження повинно бути не 10 тис. га в одні руки, а набагато менше», — зазначив він у коментарі .
Гончаренко подавав правку про 500 га в одні руки, адже, незважаючи на те, що на першому етапі встановили обмеження 100 га в одні руки, з 2024 року його послаблять до 10 тис. га.
За його словами, завдання української влади — зробити так, аби процвітали не великі господарства, а якомога більше дрібних фермерських господарств, які обробляють десятки, максимум кілька сотень гектарів:
«Так це працює в Польщі, де 1,5 млн фермерських господарств. Це створює зайнятість, а для України ключове завдання в сільському господарстві — саме зайнятість. Бо там у нас живе дуже багато людей, яким потрібно дати шанс».
Олексій Гончаренко
народний депутат, фракція «Європейська солідарність»
Іноземці: референдум не врятує
Проблему допуску іноземців до купівлі української землі рано чи пізно потрібно буде вирішувати. Зараз підприємства хоча б з 1% іноземного капіталу вже не зможуть купити землю.
Проблему доведеться вирішувати, інакше розвивати аграрну галузь в Україні не вийде, впевнений він. Але референдум — не дуже гарна ідея.
Вирішити це питання через референдум не вийде, адже українець ніколи не скаже, що можна продати землю іноземцю, впевнений Мушак:
«Українець — це культурний шар. Незалежно від того, ти айтішник чи сталевар, тема «обезземелення селян» тобі заходить. Бо це в культурному коді: іноземці приїдуть, скуплять землю, поставлять вишки і стрілятимуть в наших дітей».
Мушак пояснив, що в нашому історичному сприйнятті в українців ніколи не було своєї землі, а ті, в кого вона була, називалися «панською шляхтою». Як правило, то були іноземці: поляки, німці, євреї, але не українці.
Більше того, референдум з цього питання є дуже шкідливим, впевнений він, адже його результати потім не можна перебивати законом:
«Наша незалежність була отримана на референдумі. Тобто, якщо ми проводимо референдум, а потім якимось законом перекриваємо всю цю історію, це означає, що ми і незалежність свою можемо так переграти».
Олексій Мушак
Екс-радник прем’єр-міністра України з економічних питань
На його думку, вирішення питання все ж має лежати в законодавчій площині, однак люди для початку повинні трохи заспокоїтися і звикнутися з думкою про те, що ринок землі може існувати.
Контекст.
- 31 березня Рада підтримала закон про ринок землі. «За» проголосували 259 депутатів: 206 – від «Слуги народу», 23 – від «Євросолідарності», 13 – від «Голосу», 12 – від групи «Довіра» і ще 5 позафракційних.
- Головне в законі:
- Запуск ринку переноситься на 1 липня 2021 року замість 1 жовтня 2020 року.
- Перші три роки (до 2024 року) після запуску купувати землю зможуть тільки фізособи.
- Продаж державної та комунальної землі заборонено — ринок стартує з продажу «приватної» землі.
- Ліміти на купівлю: в перші три роки — 100 га, далі (коли купувати зможуть юридичні особи) — 10 тис. га.
- Доступ до ринку іноземців залежатиме від результатів всеукраїнського референдуму.
Читайте також
PUMA переосмислює гру: старт наймасштабнішої та найгучнішої кампанії року — "GO WILD"
