Експансія, агрохолдинги та купівля за безцінь іноземцями або хитрими підприємцями – які міфи про ринок землі поширені у суспільстві та чому вони неправдиві.
Міф 1. Якщо ринок відкриється, то спритні та хитрі підприємці відразу обдурять селян-пайовиків та скуплять у них землю за безцінь, за копійки…
В Україні вже тривалий час де-факто існує ринок сільськогосподарської землі, щоправда, «сірий». На цьому ринку з пайовиками укладено багато договорів емфітевзису на строк 200 чи 300 років, оренди на 49 років та ще багато інших договорів, за наявності яких продати таку земельну ділянку (пай) в умовах відкритого (легального) ринку вже буде або неможливо, або надзвичайно складно. Ціна за гектар на «сірому» ринку емфітевзису однозначно не відображає реальну потенційну вартість такої одиниці на умовах відкритого ринку, де земельна ділянка також може виступати предметом застави.
Нікому не буде потрібна земельна ділянка, яка обтяжена похідним правом емфітевзису чи оренди на такий тривалий строк. Її просто неможливо буде обробляти потенційним власником (покупцем) самостійно. Також її не можна буде використовувати як предмет застави в банку, адже банк банально під час перевірки відмовиться від укладення кредитного договору під таке іпотечне забезпечення. Ця земельна ділянка (пай) – вже неліквід, і єдиним можливим її покупцем є особа, яка набула права емфітевзису.
На мою думку, після відкриття ринку ми побачимо багато формальних договорів купівлі-продажу паїв для того, щоб поєднати емфітевта та власника в одній особі. Фактично під договором емфітевзису на 200-300 років вже тоді і до 2019 року ці земельні ділянки (паї) де-факто купувалися. Тобто укладалися договори, якими маскувалася та продовжує маскуватися заборонена операція купівля-продаж.
Говорити про обман та скупку за копійки в умовах відкритого ринку за таких обставин – некоректно. На мою думку, продавати паї будуть ті, хто цього захоче і хто ще не встиг віддати право емфітевзису. Зазвичай це свідомі пайовики, які прагматично дивляться на ринок і чекають сприятливої кон’юктури на ньому, тобто попиту та цін, які б задовольнили їхні запити та вимоги. Їх обманути чи змусити буде вкрай складно.
Міф 2. Якщо ринок відкриється, то державну та комунальну землю пустять з молотка за безцінь, за копійки…
Ухвалений закон про ринок не передбачає можливості продажу земель державної та комунальної власності. Від слова «зовсім». Звісно, така можливість може виникнути згодом, шляхом прийняття окремого Закону або внесення змін до прийнятого.
На сьогодні той ринок, що пропонується відкрити на базі прийнятого Закону, не має такої опції. Це означає, що ні держава, ні територіальні громади не зможуть відчужувати державні та комунальні землі.
Водночас у законодавстві залишилися способи припинення права державної та комунальної власності через приватизацію у межах визначених норм. Таким чином, вже давно існують способи «дерибану» земель публічних форм власності без ринку. Ні для кого не є секретом той факт, що рішення про розпорядження такими землями є вибірковими і часто супроводжуються корупційними діяннями.
Переконаний, що цивілізований спосіб приватизації таких земель учасниками ринку за гроші на конкурентних умовах був би значно кращим, проте на сьогодні це питання досить політизоване та неоднозначне у сприйнятті суспільством.
На мою думку, це спричинено відсутністю прозорої політики публічної влади в державі щодо такого процесу, а також історичною пам'яттю ганебної практики приватизації за копійки промислових та інших об’єктів, яка відбувалася у 90-х роках минулого століття.
Міф 3. Якщо ринок відкриється, то відразу вся земля буде зосереджена в руках найбільших агрохолдингів…
Сьогодні великі агрохолдинги в Україні мають досить значні за розміром ділянок банки орендованої сільськогосподарської землі для товарного виробництва. Йдеться як про землі державної та комунальної власності, так і про приватну землю, яку агрохолдинги орендують у громадян-пайовиків.
Велич та капіталізація такого агрохолдингу вимірюється, серед іншого, якраз і кількісним показником такого земельного банку. Зрозуміло, що для товарного сільськогосподарського виробника досить важливим є розмір (масштаб) його засобів виробництва. Тож, звісно, зменшувати розмір земельного банку ніхто не захоче в умовах відкритого ринку.
Проте це не означає, що після відкриття ринку сільськогосподарської землі великі сільськогосподарські товаровиробники відразу захочуть викупити у громадян-пайовиків всю орендовану землю. З іншого боку, не всі пайовики захочуть її продати відразу чи взагалі. Бажання купити залежатиме від власної фінансової ліквідності та можливості залучення кредитних коштів такими корпораціями, а бажання продати – кон’юнктурою ринку, зокрема, ціною за пай і потребою в грошах.
Тому, на мою думку, великі сільськогосподарські підприємства залишаться тривалий час орендарями таких земель, а викуп і концентрація права власності буде в межах норм, які встановлено Законом (з 1 січня 2024 року – 10 тис. га), зважаючи на серйозні наслідки порушення таких вимог (конфіскація землі).
Міф 4. Якщо ринок відкриється, то іноземці зможуть скупити ділянки біля кордону і потім провести плебісцит за приєднання цієї території до сусідньої держави…
Така думка досить поширена в суспільстві, і страх базується на можливій іноземній експансії на прикордонних територіях нашої держави з наслідками витіснення титульної етнічної групи, що може мати ознаки руйнування державності.
По-перше, прийнятий Закон це прямо забороняє. Заборона абсолютна на придбання за будь-яких умов (навіть після всеукраїнського референдуму) у 50-кілометровій прикордонній зоні.
По-друге, іноземці взагалі не можуть купувати сільськогосподарську землю, допоки це питання не буде розглянуте та позитивно вирішене (схвалене) результатами всеукраїнського референдуму.
Звісно, в Законі залишається можливість бути «тимчасовим власником» такої землі банкам з іноземним капіталом, проте їм буде досить важко концентрувати велику кількість землі, зважаючи на правові наслідки порушення вимог про відчуження протягом двох років з дня звернення стягнення на таку ділянку (пай) як на предмет застави (іпотеки).
Міф 5. Якщо ринок відкриється, то ми втратимо малого та середнього фермера…
Малий та середній фермер в умовах відкритого ринку, звісно, зіткнеться з конкуренцією і не завжди зможе запропонувати пайовику кращі або такі самі умови, як агрохолдинг чи подібний до нього конкурент. Це призведе до втрати ними частини земельного банку, що матиме негативні наслідки для їхнього бізнесу.
З іншого боку, ця конкуренція матиме позитивний ефект, оскільки формуватиме попит на землю та може позитивно впливати на ціну землі для пайовиків.
На мою думку, в умовах відкритого ринку малі та середні фермери, які тривалий час працювали найближче до людей (пайовиків), можуть мати й певну конкурентну перевагу перед іншими, навіть великими.
Ця перевага полягає в тому, що з ними (серед значної кількості громад та пайовиків) склалися тривалі довірчі відносини. А в такій ситуації досить часто важко переконати пайовика продати комусь іншому, ніж тому, хто десятки років обробляв цю землю, створював для громади робочі місця та вкладав у громаду кошти.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
