Facebook Pixel

Пять мифов о рынке сельскохозяйственной земли

Богдан Яськив
член Ассоциации юристов Украины, управляющий партнёр TOTUM LF

Экспансия, агрохолдинги и покупка за бесценок иностранцами или хитрыми предпринимателями – какие мифы о рынке земли распространены в обществе и почему они ложные.


Миф 1. Если рынок откроется, то ловкие и хитрые предприниматели тут же обманут крестьян-пайщиков и скупят у них землю за бесценок, за копейки...

В Украине уже длительное время де-факто существует рынок сельскохозяйственной земли, правда, «серый». На этом рынке с дольщиками заключено много договоров эмфитевзиса на срок 200 или 300 лет, аренды на 49 лет и еще много других договоров, при наличии которых продать такой земельный участок (пай) в условиях открытого (легального) рынке уже будет или невозможно, или чрезвычайно сложно. Цена за гектар на «сером» рынке эмфитевзиса однозначно не отражает реальную потенциальную стоимость такой единицы на условиях открытого рынка, где земельный участок может выступать предметом залога.

Никому не будет нужен земельный участок, который обременен производным правом эмфитевзиса или аренды на такой длительный срок. Его просто невозможно будет обрабатывать потенциальным владельцем (покупателем) самостоятельно. Также его нельзя будет использовать как предмет залога в банке, ведь банк банально во время проверки откажется от заключения кредитного договора под такое ипотечное обеспечение. Этот земельный участок (пай) – уже неликвид, и единственным возможным его покупателем является лицо, которое приобрело права эмфитевзиса.

Telegram Logo

По моему мнению, после открытия рынка мы увидим много формальных договоров купли-продажи паев для того, чтобы совместить эмфитевта и владельца в одном лице. Фактически под договором эмфитевзиса на 200-300 лет уже тогда и до 2019 года эти земельные участки (паи) де-факто покупались. То есть заключались договоры, которыми маскировалась и продолжает маскироваться запрещенная купля-продажа.

Говорить об обмане и скупке за копейки в условиях открытого рынка при таких обстоятельствах – некорректно. По моему мнению, продавать паи будут те, кто этого захочет и кто еще не успел отдать право эмфитевзиса. Обычно это сознательные дольщики, которые прагматично смотрят на рынок и ждут благоприятной конъюнктуры на нем, то есть спроса и цен, которые бы удовлетворили их запросы и требования. Их обмануть или заставить будет отнюдь не просто.

Миф 2. Если рынок откроется, то государственную и коммунальную землю пустят с молотка за бесценок, за копейки...

Принятый закон о рынке не предусматривает возможности продажи земель государственной и коммунальной собственности. От слова «совсем». Конечно, такая возможность может возникнуть впоследствии, путем принятия отдельного Закона или внесения изменений к принятому.

На сегодня тот рынок, который предлагается открыть на базе принятого Закона, не имеет такой опции. Это означает, что ни государство, ни территориальные общины не смогут отчуждать государственные и коммунальные земли.

Вместе с тем в законодательстве остались способы прекращения права государственной и коммунальной собственности путем приватизации в пределах определенных норм. Таким образом, уже давно существуют способы «дерибана» земель публичных форм собственности без рынка. Ни для кого уже не секрет, что решения о распоряжении такими землями являются выборочными и часто сопровождаются коррупционными деяниями.

Убежден, что цивилизованный способ приватизации таких земель участниками рынка за деньги на конкурентных условиях был бы значительно лучше. Однако на сегодня этот вопрос достаточно политизирован и неоднозначен в восприятии обществом.

По моему мнению, это вызвано отсутствием прозрачной политики публичной власти в государстве относительно такого процесса, а также исторической памятью позорной практики приватизации за копейки промышленных и других объектов, которая происходила в 90-х годах прошлого века.

Миф 3. Если рынок откроется, то сразу вся земля будет сосредоточена в руках крупнейших агрохолдингов...

Сегодня крупные агрохолдинги в Украине имеют довольно значительные по размеру участков банки арендованной сельскохозяйственной земли для товарного производства. Речь идет как о земле государственной и коммунальной собственности, так и о частных земельных участках, которые агрохолдинги арендуют у граждан-дольщиков.

Величие и капитализация такого агрохолдинга измеряется, среди прочего, как раз и количественным показателем такого земельного банка. Понятно, что для товарного сельскохозяйственного производителя достаточно важным является размер (масштаб) его средств производства. Поэтому, конечно, уменьшать размер земельного банка никто не захочет в условиях открытого рынка.

Однако это не означает, что после открытия рынка сельскохозяйственной земли крупные сельскохозяйственные товаропроизводители сразу захотят выкупить у граждан-дольщиков всю арендованную землю. С другой стороны, не все дольщики захотят ее продать сразу или вообще. Желание купить будет зависеть от собственной финансовой ликвидности и возможности привлечения кредитных средств такими корпорациями, а желание продать – конъюнктурой рынка, ценой за пай и потребностью в деньгах в частности.

Поэтому, по моему мнению, крупные сельскохозяйственные предприятия останутся длительное время арендаторами таких земель, а выкуп и концентрация права собственности будет в пределах норм, которые установлены Законом (с 1 января 2024 года – 10 тыс. га), несмотря на серьезные последствия нарушения таких требований (конфискация земли).

Миф 4. Если рынок откроется, то иностранцы смогут скупить участки у границы и потом провести плебисцит за присоединение этой территории к соседнему государству...

Такое мнение является достаточно распространенным в обществе, и страх базируется на возможной иностранной экспансии на приграничных территориях нашего государства с последствиями вытеснения титульной этнической группы, что может иметь признаки разрушения государственности.

Во-первых, принятый Закон это прямо запрещает. Запрет абсолютный на приобретение при любых условиях (даже после всеукраинского референдума) в 50-километровой пограничной зоне.

Во-вторых, иностранцы вообще не могут покупать сельскохозяйственную землю, пока этот вопрос не будет рассмотрен и положительно решен (одобрен) результатами всеукраинского референдума.

Конечно, в Законе остается возможность быть «временным владельцем» такой земли банкам с иностранным капиталом, однако им будет довольно трудно концентрировать большое количество земли, учитывая правовые последствия нарушения требований об отчуждении в течение двух лет со дня обращения взыскания на такой участок (пай) как на предмет залога (ипотеки).

Миф 5. Если рынок откроется, то мы потеряем малого и среднего фермера...

Малый и средний фермер в условиях открытого рынка, конечно же, столкнется с конкуренцией и не всегда сможет предложить пайщику лучшие или такие же условия, как агрохолдинг или подобный ему конкурент. Это приведет к потере ими части земельного банка, что негативно скажется на бизнесе.

С другой стороны, эта конкуренция произведет положительный эффект, поскольку будет формировать спрос на землю и может положительно влиять на цену земли для пайщиков.

По моему мнению, в условиях открытого рынка малые и средние фермеры, длительное время работавшие ближе к людям (пайщикам), могут иметь и определенное конкурентное преимущество перед другими, даже крупными.

Это преимущество заключается в том, что с ними (среди значительного количества обществ и пайщиков) сложились длительные доверительные отношения. А в такой ситуации довольно часто трудно убедить дольщика продать кому-то другому, чем тому, кто десятки лет обрабатывал эту землю, создавал для общества рабочие места и вкладывал в общину средства.

The Page Logo
У вас есть интересная колонка для The Page?
Пишите нам: [email protected]
Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter Cmd + Enter Ctrl + Enter

Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора

Комментарии

Все новости